Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2009 г. N 04АП-2179/08

г. Чита

Дело N А19-3435/2008

06 августа 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 03.08.2009.

Полный текст постановления изготовлен 06.08.2009.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В. Стасюк,

судей: К.Н. Даровских, Л.В. Капустиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Зенчиком,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Агентства имущественных отношений Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2009 года по делу N А19-3435/2008 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Макао" к Иркутской области в лице Агентства имущественных отношений Иркутской области, 3-и лица: Областное государственной учреждение "Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости", Министерство финансов Иркутской области, о взыскании 4 500 000 руб.

(суд первой инстанции: С.В. Никонорова),

при участии в судебном заседании от ответчика: Белоус М.А.- представителя по доверенности от 12.12.2008.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Макао" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Иркутской области в лице Агентства имущественных отношении Иркутской области о взыскании 4 500 000 руб., составляющих стоимость произведенных истцом неотделимых улучшении нежилого помещения общей площадью 1 019,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 255, являющегося объектом договора аренды недвижимости N 237/04, заключенного 26 ноября 2004 года между ООО "Макао" и Комитетом по управлению имуществом Иркутской области.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2008 года исковые требования удовлетворены, с Агентства имущественных отношении Иркутской области в пользу ООО "Макао" взыскано 4 500 000 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшении имущества, арендовавшегося по договору аренды N 273/04 от 26 ноября 2004 года.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2008 года решение от 21 мая 2008 года отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа 13 ноября 2008 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2008 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2008 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2009 года с Иркутской области в пользу ООО "Макао" взыскано 4 500 000 руб. - стоимость неотделимых улучшении.

Ответчик, не согласившись с указанным решением, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права и недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств. Доводы заявителя мотивированы тем, что отсутствовало согласие арендодателя на переоборудование и перепланировку объекта и производство неотделимых улучшении в объекте в том виде (форме) и порядке, который установлен законом и договором аренды N 273/04 от 26.11.2004. В акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.03.2007 к договору аренды от 26.11.2004 N 273/04 стороны признали задолженность ООО "Макао" в пользу арендодателя 119 863 руб. 76 коп. и никаких иных имеющихся и не погашенных обязательств не отражено. Ответчик не согласен с выводом суда, что факт затрат истца в сумме 4 500 000 руб. для проведения неотделимых улучшении доказан.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

От третьих лиц поступили отзывы на апелляционную жалобу, из которых следует, что доводы апелляционной жалобы ими поддерживаются.

Истец, третьи лица в суд не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, о чем имеются почтовые уведомления N 56717, 56718. Истец заявил о рассмотрении жалобы в его отсутствие.

Учитывая положения ст. 156 АПК РФ, апелляционная жалоба подлежит рассмотрению в отсутствие истца и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующее.

26 ноября 2004 года между КУГИ Иркутской области (арендодатель) и ООО "Макао" (арендатор) заключен договор N273/04 аренды объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 255 литер А, кадастровый номер 38:36:010602:3:2419/А, общей площадью 1019,7 кв.м., зарегистрированный Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу 21.04.2005, номер регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 38-38-01/001/2005-464.

Арендатор обязался, в свою очередь, принять объект в пользование в течение пяти дней с даты подписания договора, вносить арендную плату, производить своими средствами и за свой счет текущий ремонт объекта, в сроки, установленные арендодателем и балансодержателем, нести расходы по проведению ремонта фасада здания, в котором расположен объект аренды, пропорционально площади, которую он занимает.

Стороны предусмотрели в пункте 3.4.1 договора аренды N 273/04 от 26 ноября 2004 года право арендатора производить капитальный ремонт объекта с разрешения арендодателя на условиях, определенных дополнительным соглашением к договору.

Согласно пункту 9.3 договора аренды N 273/04 от 26 ноября 2004 года все неотъемлемые улучшения, произведенные арендатором в отношении объекта, являются собственностью Иркутской области (л.д.27-29 т.1).

По передаточному акту от 1 декабря 2004 года арендодатель передал арендатору объект аренды, санитарно-техническое состояние которого охарактеризовано сторонами на момент передачи как удовлетворительное, констатировано отсутствие необходимости проведения капитального ремонта (л.д.30 т.1).

28 февраля 2007 года сторонами подписано дополнительное соглашение о расторжении договора аренды N 273/04 от 26 ноября 2004 года в связи с продажей арендованного имущества.

ООО "Макао", ссылаясь на статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывая на то, что им произведены в период с 25 декабря 2006 года по 1 марта 2007 года неотделимые улучшения арендовавшегося имущества, обратилось в суд с настоящим иском.

Заявленные истцом требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции, учитывая следующее.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из основании, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действии граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ следует, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В п. 3.4.1 договора аренды N 273/04 от 26 ноября 2004 года установлено, что арендатор имеет право производить капитальный ремонт объекта с разрешения арендодателя на условиях, определенных дополнительным соглашением к настоящему договору.

Срок действия договора аренды определен в п.1.3 с 01.12.2004. по 31.12.2015.

Исследуя отношения сторон в период подрядных работ, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что между истцом и ответчиком действовал договор аренды от 26 ноября 2004 года, квалифицировав правоотношения сторон в связи с арендой недвижимого имущества по нормам права, содержащимся в параграфах 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, к предмету исследования по данному спору относятся обстоятельства, подтверждающие факт прекращения договора аренды, наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендовавшегося имущества, производство улучшений арендатором за свой счет и их стоимость.

Как видно из материалов дела, договор аренды от 26 ноября 2004 года прекратил свое действие 28 февраля 2007 года в связи с продажей арендованного имущества, при этом по условиям дополнительного соглашения от 28 февраля 2007 года не предусматривалось положение о том, что расходы арендатора на произведенные неотделимые улучшения не подлежат возмещению арендодателем.

Факт производства истцом за свой счет строительно-монтажных работ в арендовавшихся нежилых помещениях, их стоимость подтверждаются материалами дела - договором подряда N 15/06 от 25 декабря 2006 года, локальным ресурсным сметным расчетом, справками о стоимости выполненных работ и затрат, актами приемки выполненных работ.

Проведение ремонтных работ, производство неотделимых улучшении арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 255, литер "А", согласовано с ответчиком и третьим лицом, что подтверждается письмами N 687 от 15.12.2006. и N 10-5168/1и от 29.12.2006. (л.д. 100, 102, т. 1).

Указанное доказательство подтверждает согласование арендодателем работ, произведенных арендатором, иные обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом на основании доказательств, свидетельствующих о времени проведения ремонтных работ, их стоимости и объеме.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, что судом не приняты во внимание условия пункта 3.3.12 и п. 3.4.1 договора аренды от 26 ноября 2004 года, об отсутствии письменного разрешения на производство прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникации, перепланировок и переоборудования арендуемых помещении, и дополнительного соглашения, определяющего условия переоборудования и перепланировки в объекте, являются ошибочными.

Условия о производстве неотделимых улучшении арендованного нежилого помещения договор аренды не предусматривает.

Судом первой инстанции дана оценка и толкование условий договора аренды от 26 ноября 2004 года в их совокупности и взаимосвязи с другими относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами. С выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции соглашается.

11.12.2006 истец обратился к ответчику с сообщением о намерении произвести неотделимые улучшения арендованного нежилого помещения на 4 500 000 руб. с представление по требованию арендодателя сметных расчетов.

11.12.2006 истец обратился также и в Комитет по управлению государственным имуществом Иркутской области по вопросу согласования производства неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 225, литер "А" на общую сумму 4 500 000 руб. с представлением по требованию собственника сметных расчетов.

Письмом N 687 от 15.12.2006 ответчик сообщил истцу о согласовании проведения ремонтных работ в занимаемом истцом помещении по ул. Байкальской , 225 при условии согласования их с собственником объекта недвижимости в лице Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области.

29.12.2006 Комитет по управлению государственным имуществом Иркутской области направил истцу ответ N 10-5168/1и, в котором указал на согласование собственником производства истцом неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 225, литер "А", согласно договора аренды N 273/04 от 26.11.2004.

Таким образом, у ответчика и Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области имелась возможность проверить сметные расчеты и иную документацию, касающуюся производства неотделимых улучшений арендуемого истцом помещения, но своим правом арендодатель не воспользовался, подтвердив свое согласие на производство неотделимых улучшений.

Необоснован довод заявителя о том, что истцом не представлена смета, определяющая цену работ ( п.2.1), выполняемых подрядчиком по договору подряда N 15/06 от 25 декабря 2006 года. В материалах дела имеется локальный ресурсный сметный расчет Приложение N 1 к договору подряда N 15/06 от 25.12.2006 (л.д. 36-63, т.1), согласно которому сметная стоимость строительно-монтажных работ составляет 4 500, 016 тыс. руб.

Ссылка заявителя на акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.03.2007 к договору аренды от 26 ноября 2004 года не может быть принята во внимание, т.к. акт сверки отражает расчеты по арендной плате, а предметом рассматриваемого спора является взыскание стоимости произведенных истцом неотделимых улучшении нежилого помещения. Кроме того, акт сверки является внутренним учетным документов и не может влиять на реализацию истцом своих прав в области гражданских правоотношений.

Служебная записка Агентства государственной экспертизы в строительстве Иркутской области от 09.06.2008, представленная заявителем в суд апелляционной инстанции, судом апелляционной инстанции не может быть принята в качестве доказательства, указывающего на необоснованность расчета неотделимых улучшений. В материалы дела представлены акты фактически выполненных работ, а также иные доказательства, которые в совокупности подтверждают размер затрат истца на производство неотделимых улучшений. Кроме того, ответчик не обосновал причину невозможности представления данного доказательства в суд первой инстанции.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству ответчика, в целях установления фактических объемов и стоимости выполненных истцом работ, определением от 19.01.2009 судом была назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Артефакт" эксперту Пальчинскому С.В., срок проведения экспертизы установлен - 1,5 месяца с момента получения экспертом материалов.

Письмом от 28.04.2009 ООО "Артефакт" направило в адрес арбитражного суда пояснение о том, что назначенная определением от 19.03.2009 экспертиза проведена не была ввиду невозможности осуществления беспрепятственного доступа эксперта на объект освидетельствования, а также в связи с отсутствием необходимой документации: заключения вневедомственной экспертизы по смете на ремонт; дефектной ведомости по помещениям, где заявлен ремонт с подписями балансодержателя и арендодателя, с указанием типа отделки; обмерочных чертежей по помещениям, где выполнялся ремонт.

В связи с тем, что в установленный судом срок экспертиза проведена не была, определением от 19.03.2009 производство по делу было возобновлено. Повторное ходатайство о назначении экспертизы Агентством имущественных отношений Иркутской области не заявлялось.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Расходы по госпошлине подлежат распределению по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2009 года по делу N А19-3435/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с момента принятия.

Председательствующий

Т.В. Стасюк

Судьи

К.Н. Даровских Л.В. Капустина