Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2009 г. N 07АП-3681/09

г. Томск

Дело N 07АП- 3681/09

04 июня 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2009 г.

Седьмой Арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Усаниной Н.А.

судей Ждановой Л.И., Журавлевой В.А.

при ведении протокола судебного заседания судьей Журавлевой В.А.

при участии:

от заявителя: Ярцева Е.Г. , удостоверение N 167147 до 16.12.2011г.

от заинтересованного лица: Овчаренко И.Г. по доверенности N 56-01 от 13.01.2009г.

от третьих лиц: Администрации г.Бийска: Овчаренко И.Г. по доверенности N 68/01-18 от 19.01.2009г.; ООО "Адекс": Чунихин М.А. по доверенности от 19.03.2009г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы

заместителя прокурора Алтайского края, общества с ограниченной ответственностью "Адекс"

на решение Арбитражного суда Алтайского края

от 19 марта 2009 года по делу N А03-742/2009 (судья Михайлюк Н.А.)

по заявлению заместителя прокурора Алтайского края

к Муниципальному учреждению "Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска"

третьи лица: Администрация г. Бийска, ООО "Адекс"

о признании незаконными действий по отказу в предоставлении земельного участка

УСТАНОВИЛ

Заместитель прокурора Алтайского края (далее по тексту заявитель , прокурор) обратился в арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании незаконными действий МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г.Бийска" (далее по тексту- МУ "УМИ", Управление) по отказу в предоставлении земельного участка по адресу: Алтайский край, г. Бийск ,ул. Социалистическая, 13/1 с кадастровым номером 22:65:011201:0387 площадью 2 457, 56 кв.м. в аренду ООО "Адекс", обязании МУ "УМИ" предоставить ООО "Адекс" земельный участок по адресу: Алтайский край, г. Бийск, ул. Социалистическая, 13/1 с кадастровым номером 22:65:011201:0387 площадью 2 457, 56 кв.м. и заключить договор аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация г. Бийска, ООО "Адекс".

Решением арбитражного суда Алтайского края от 19 марта 2009 года в удовлетворении заявленных требований прокуратуре Алтайского края отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, заместитель прокурора Алтайского края обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, в том числе по следующим основаниям:

- необоснованности и не соответствия материалам дела выводов суда об обращении ООО "Адекс" к неуполномоченному органу, в силу ст. 28 ЗК РФ, п.10 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" , п. 2 Положения о Муниципальном учреждении "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска", утверждено Постановлением администрации г.Бийска N 2834 от 12.12.2007г. Управление является органом местного самоуправления и осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается также решением арбитражного суда Алтайского края от 29.08.2008г. по делу N А03-4610/2008-15 по заявлению ООО "Адекс" о признании незаконными действий МУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска", Администрации г.Бийска, выразившихся в уклонении от заключения договора аренды земельного участка, площадью 2457, 56 кв.м., расположенного в г. Бийске по ул. Социалистической, 13/1 с кадастровым номером 22:65:011201:0387;

- неправильного применения закона, подлежащего применению и не применения закона, подлежащего применению, к спорным правоотношениям не применены ст.ст. 35, 36 ЗК РФ, предусматривающие исключительное право ООО "Адекс" на приобретение земельного участка в аренду, в связи с наличием у него права собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке; Земельный Кодекс не содержит ограничений в признании права на земельный участок только занятый объектами недвижимости, к которым в силу ст. 552 ГК РФ, п. 10 ч. 1 ст.1 Градостроительного Кодекса могут быть отнесены и объекты незавершенного строительства; ООО "Адекс" с момента приобретения права собственности на объект незавершенного строительства вправе в соответствии со ст. 209 ГК РФ пользоваться своим имуществом, в том числе правом на получение земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости в силу ст. 552 ГК РФ;

- вывод суда о применении к спорным правоотношения ст.ст. 30, 42 ЗК РФ является необоснованным; поскольку процедура по формированию спорного земельного участка уже проведена при предоставлении земельного участка предыдущим застройщиком - ООО "Палмер", обязательность повторного проведения таких работ в случае смены собственника объекта незавершенного строительства Земельный Кодекс РФ не содержит.

ООО "Адекс" также подана апелляционная жалоба на решение арбитражного суда Алтайского края от 19.03.2009г., в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт по основаниям:

- не дачи судом оценки заявленных требований с учетом положений ст. 552 ГК РФ, Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11 "О некоторых вопросах , связанных с применением земельного законодательства", в соответствии с которыми ООО "Адекс" вправе претендовать на спорный земельный участок в том же объеме , что и ООО "Палмер";

- не принятия во внимание ранее установленных обстоятельств арбитражным судом Алтайского края по делу N А03-4610/2008-15 от 29.08.2008г. в части исключительного права у ООО "Адекс" на приобретение земельного участка в аренду в связи с наличием у него принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости, находящегося на данном земельном участке.

Определением апелляционной инстанции от 06.05.2009г. апелляционные жалобы заместителя прокурора Алтайского края и ООО "Адекс" приняты к совместному рассмотрению.

В судебном заседании апелляционной инстанции апеллянты поддержали доводы апелляционных жалоб и настаивали на их удовлетворении.

Представитель МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г.Бийска", действующий и как представитель третьего лица- Администрации г.Бийска, доводы апелляционных жалоб не признала по основаниям, изложенным в отзыве, указав, что МУ "УМИ" вправе заключить договор аренды земельного участка только на основании постановления Администрации г. Бийска о предоставлении Обществу земельного участка, поскольку такого постановления не принято, у Управления не имелось законных оснований для заключения с ООО "Адекс" договора аренды испрашиваемого земельного участка; ссылка апеллянтов на состоявшийся судебный акт от 29.08.2008г. не имеет отношение к данному делу, так как предметом судебного разбирательства по делу N А03-4610/2008-15 являлось предоставление земельного участка для строительства, а не для эксплуатации объекта недвижимости; ст. 552 ГК РФ не определяет ни порядок предоставления земельного участка собственнику такой недвижимости, ни размер земельного участка, подлежащий предоставлению, ни основания такого предоставления, в связи с чем не подлежит применению; объект незавершенного строительства не обладает таким качеством, как возможность использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением, что свидетельствует об отсутствии у лица исключительного права на приватизацию или приобретения права аренды на земельный участок, на котором расположен данный объект.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на неё, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Алтайского края от 19.03.2009г. не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, приобретение ООО "Адекс" в собственность на основании договора купли-продажи от 30.03.2007г. незавершенного строительством объекта общей площадью 23,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Бийск, ул. Социалистическая, 13/1 на земельном участке площадью 2 457,56 кв.м. (л.д.21), о чем ему выдано свидетельство о регистрации права собственности от 26.04.2007г. (л.д. 27).

22.09.2008г. ООО "Адекс" обратилось в МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании ст.ст. 35, 36 ЗК РФ с приложением к заявлению проекта договора и просьбой о подписании прилагаемого договора либо предоставления договора аренды земельного участника в редакции Управления (л.д.12).

Письмом от 01.11.2008г. N 6200-01 Управление сообщило Обществу о невозможности подписания направленного проекта договора аренды земельного участка в связи с непредставлением решения органа местного самоуправления -постановления администрации г.Бийска о предоставлении в аренду земельного участка: имеющихся несоответствий в адресе: по договору купли-продажи от 30.03.2007г. ООО "Адекс" приобрело у ООО "Палмер" незавершенный строительством объект , расположенный по ул. Социалистическая, 13/1, а договор аренды земли N 1435 от 08.11.2005г., заключенный ранее с ООО "Палмер" , кадастровый план земельного участка с номером 22:65:0011201:0387 от 29.12.2005г. содержат адрес участка: ул. Социалистическая, 13 (л.д.19).

Полагая, что отказ, выраженный в указанном письме, противоречит нормам Земельного Кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы Общества, заместитель прокурора Алтайского края в порядке ст.ст. 197, 198 АПК РФ обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления по отказу в предоставлении земельного участка ООО "Адекс" и устранения нарушенных прав и законных интересов ООО "Адекс".

Отказывая в удовлетворении заявленных заместителем прокурора требований, суд первой инстанции в части обязания Управления принять решение о предоставлении земельного участка исходил из предъявления требований к ненадлежащему ответчику; по существу заявленных требований, пришел к выводу об отсутствии у ООО "Адекс" исключительного права на приобретение земельного участка в виду не введения объекта капитального строительства, расположенного на спорном земельном участке и являющегося объектом незавершенного строительства в эксплуатацию.

В соответствии с п.2 ст. 15 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом , федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения регламентирован ст.36 ЗК РФ, также определяющей исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

В данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Наличие у Общества права собственности на объект незавершенного строительства и основания его приобретения по договору купли-продажи от 30.03.2007г. к данным случаям не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются.

Следуя материалам дела, разрешение на строительство стационарной АЗС на земельном участке, площадью 2 457, 56 кв.м., расположенном по адресу: пересечение улиц Васильева и Социалистической г. Бийск, сроком до 30.06.2007г. выдавалось ООО "Палмер" (л.д.91); договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:65:011201:0387, площадью 2 457, 56 кв.м. по адресу: г.Бийск, ул. Социалистическая, 13 заключался МУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Бийска" с ООО "Палмер" (л.д.22-25).

Доказательств обращения в соответствующий орган за продлением срока действия разрешения на строительство при приобретении объекта незавершенного строительства 30 .03.2007г., ООО "Адекс", в материалы дела не представлено.

Доводы прокуратуры о порядке формирования спорного земельного участка при предоставлении его для строительства ООО "Палмер" и заключении между МУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Бийска" и ООО "Палмер" договора аренды земельного участка N 1435 от 08.11.2005г., также свидетельствуют о невозможности предоставления ООО "Адекс" земельного участка на правах аренды в порядке п. 1 ст. 36 ЗК РФ, поскольку указанная норма связывает наступления испрашиваемого исключительного права на земельный участок для эксплуатации здания, строения, сооружения, то есть уже законченного строительством объекта и не согласуется с позицией прокуратуры, полагающей, что пользователем земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства является ООО "Палмер" на правах аренды, что само по себе, при имеющемся обременении прав на земельный участок в виде аренды, исключает возможность предоставления ООО "Адекс" испрашиваемого права на земельный участок в порядке п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Ссылки апеллянтов на неправомерное неприменение судом первой инстанции положений ст. 552 ГК РФ, Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005г., отклоняются судом апелляционной инстанции за необоснованностью, поскольку из приведенных актов с учетом положений ст.3 ЗК РФ, в соответствии с которой отношения по использованию земель регулируются земельным законодательством, следует, что под объектами недвижимости понимаются здания, строения, сооружения, а не объекты незавершенного строительства, и приобретение права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости возникает в целях применения ст. 35 ЗК РФ на использование земельного участка только под зданиями, строениями и сооружениями.

Земельный Кодекс Российской Федерации устанавливает основания предоставления земельный участков: при наличии на земельном участке здания, строения, сооружения - для их эксплуатации, при их отсутствии - для строительства либо для целей, не связанных со строительством.

Поскольку оснований для предоставления земельного участка для эксплуатации здания, строения, сооружения у ООО "Алекс" не имеется в силу того, что приобретен объект незавершенного строительства, он не лишен права на подачу заявления о предоставлении земельного участка для строительства АЗС с соблюдением порядка, установленного ст.ст. 30, 31 ЗК РФ.

Вывод суда первой инстанции о том, что для реализации права, предусмотренного п. 1 ст. 36 ЗК РФ, существенным является не только нахождение на спорном земельном участке принадлежащего Обществу на праве собственности объекта недвижимости, но и введение объекта капитального строительства в эксплуатацию основан на правильном толковании статей 35, 36 Земельного Кодекса Российской Федерации и согласуется с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 23.12.2008г. N 8985/08 по делу N А55-16774/2007.

Ссылка апеллянтов на правомерность заявленных требований в обоснование незаконности действий Управления на состоявшийся судебный акт по делу N А03-4610/2008-15 от 29.08.2008г. в части установления у заявителя исключительного права на приобретение земельного участка в аренду, не может быть применен к спорным правоотношениям, поскольку различен предмет заявленных требований: по делу N А03-4610/2008-15 о понуждении к заключению договора аренды земельного участка необходимого не для использования и эксплуатации, а для строительства, в рамках настоящего дела о признании незаконными действий МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г.Бийска" по отказу в предоставлении земельного участка для эксплуатации объекта незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции полагает обоснованными выводы суда первой инстанции в части предъявления заявителем требований об обязании принять решение о предоставлении земельного участка в аренду ненадлежащему ответчику.

При этом исходит из следующего.

Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления , предусмотренные статье 29 настоящего Кодекса , с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового плана.

В соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Таким образом, договор аренды земельного участка заключается на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду.

Одним из оснований для отказа в заключении договора аренды, являлось, не предоставление ООО "Адекс" постановления администрации г.Бийска о предоставлении ООО "Адекс" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: ул. Социалистическая, 13/1.

В полномочия МУ "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" входит подготовка проекта постановления администрации г.Бийска по вопросам предоставления земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование и заключение договоров аренды земельных участков ( п.п. 2.3. 16, п. 2.3.18 Положения об Управлении, утверждено постановлением администрации г. Бийска от 12.12.2007г. N 2834).

Поскольку Администрацией г.Бийска не принималось решения о предоставлении ООО "Адекс" в аренду спорного земельного участка, у МУ "УМИ администрации г. Бийска" отсутствовали законные основания для заключения с ООО "Адекс" договора аренды земельного участка по адресу: г.Бийск, ул. Социалистическая 13/1.

Доводы апеллянтов о наличии у Управления полномочий по распоряжению земельными участками основаны на ошибочном толковании ст.ст. 29, 36 ЗК РФ, в соответствии с которыми полномочиями по принятию решений о предоставлении земельного участка в аренду обладает орган местного самоуправления - Администрация г.Бийска.

Доказательств того, что спорный земельный участок, за предоставлением права аренды на который, обратилось ООО "Адекс" для эксплуатации объекта незавершенного строительства, с учетом того, что бывшему собственнику указанного объекта земельный участок предоставлялся для строительства АЗС, а не для эксплуатации объекта, а равно того, что цель, в соответствии с которой ранее был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, и наличия иных оснований для предоставления права аренды на испрашиваемый земельный участок, в материалы дела ни заявителем, ни ООО "Адекс" не представлено.

С учетом изложенного, у МУ "УМИ" отсутствовала обязанность по предоставлению в аренду земельного участка по заявлению ООО "Адекс" в порядке ст.36 Земельного Кодекса Российской Федерации, соответственно, отказ Управления не нарушает требования закона и права ООО "Адекс",

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований заместителя прокурора Алтайского края, заявленных на основании ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится на ООО "Адекс".

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Алтайского края от 19 марта 2009 года по делу N А03-742/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.А.Усанина

Судьи

Л.И.Жданова В.А.Журавлева