Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2009 г. N 07АП-4732/09

г. Томск

Дело N 07 АП-4732/09 (А45-7732/2008 4/193)

10 июля 2009 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Л.Ф.Зубаревой

судей И.Н.Мухиной, В.В.Кресса

при ведении протокола судьей И.Н.Мухиной

при участии:

от истца - Мурзиной О.Л. по доверенности от 23.03.09.

от ответчика - Кудряшова В.В. по доверенности от 15.12.08.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы предпринимателя Шестопалова Игоря Викторовича, ООО "АДМ-Строй" на решение арбитражного суда Новосибирской области от 23 апреля 2009 г. по делу А45-4194/2009 (судья Е.И.Захарчук)

по иску предпринимателя Шестопалова Игоря Викторовича

к ООО "АДМ-Строй"

об освобождении нежилых помещений и взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

Предприниматель Шестопалов И.В. обратился в арбитражный суд Новосибирской области с иском об обязании ООО "АДМ-Строй" освободить и возвратить арендованное имущество: нежилое помещение площадью 14,0 кв.м., номер на поэтажном плане 25, кадастровый номер 54:35:101531:0006:01:25; нежилое помещение площадью 82,2 кв.м., номер на поэтажном плане 11, кадастровый номер 54:35:101531:0006:01:23; нежилое помещение площадью 247,3 кв.м., номер на поэтажном плане 21-24, кадастровый номер 54:35:101531:0006:01:24, расположенные в подвале 9-этажного административного здания, по адресу: г. Новосибирск, ул. Серебренниковская, дом 19/1.

Также истцом заявлены требования о взыскании с ООО "АДМ-Строй" 2 003 333,32 руб. задолженности по арендной плате по договору N 01 аренды недвижимого имущества от 01.10.2007 г., 606 666,64 руб. задолженности за фактическое использование арендуемого имущества, 498 824,65 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 23.04.2009 г. по делу А45-4194/2009 арбитражный суд Новосибирской области взыскал с ООО "АДМ-Строй" 2 609 999,90 руб. задолженности по арендной плате, 300 000 руб. пени (с учётом применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ) и 26 050 руб. в возмещение расходов по госпошлине. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В поступившей апелляционной жалобе предприниматель Шестопалов И.В. просит изменить принятое по делу решение, удовлетворив заявленные им требования об обязании ООО "АДМ-Строй" освободить и возвратить арендованное имущество: нежилое помещение площадью 14,0 кв.м., номер на поэтажном плане 25, кадастровый номер 54:35:101531:0006:01:25; нежилое помещение площадью 82,2 кв.м., номер на поэтажном плане 11, кадастровый номер 54:35:101531:0006:01:23; нежилое помещение площадью 247,3 кв.м., номер на поэтажном плане 21-24, кадастровый номер 54:35:101531:0006:01:24, расположенные в подвале 9-этажного административного здания, по адресу: г. Новосибирск, ул. Серебренниковская, дом 19/1. Взыскать с ответчика в пользу истца 2 003 333,32 руб. задолженности по арендной плате и 606 666,64 руб. задолженности за фактическое использование арендуемого имущества.

В обоснование требований апелляционной жалобы предприниматель Шестопалов И.В. ссылается на то, что суд первой инстанции пришёл к неправильному выводу о том, что условия заключенного между истцом и ответчиком договора аренды не предусматривают возможности его одностороннего расторжения.

Взысканные с ответчика денежные суммы имеют иную правовую природу, чем указано судом первой инстанции - сумма в размере 2 003 333,32 руб. являются задолженностью ответчика по арендной плате, а сумма в 606 666,64 руб. задолженностью за фактическое использование арендуемого имущества после прекращения действия договора аренды. Сумма взысканных с ответчика штрафных санкций им не оспорена, но указано, что истец заявлял требование о взыскании процентов согласно ст. 395ГК РФ, тогда как суд взыскал договорную неустойку.

ООО "АДМ-Строй" также обратилось с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда Новосибирской области от 23.04.2009 г. по делу А45-4194/2009 и просит его отменить, в части взыскания с ответчика 2 609 999,90 руб. задолженности по арендной плате, 300 000 руб. пени и 26 050 руб. в возмещение расходов по госпошлине.

В качестве оснований для отмены принятого по делу решения ООО "АДМ-Строй" указывает на то, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, взыскав с ответчика 2 609 999,90 руб. задолженности по арендной плате, т.к. истец просил взыскать с ООО "АДМ-Строй" арендную плату в сумме 2 003 333,32 рублей. Сумма в размере 606 666,64 руб., указывалась истцом как плата за фактическое использование арендуемого имущества, в связи с чем, правовым основанием для взыскания данной денежной суммы должна была являться ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.

Судом первой инстанции не дана надлежащая оценка доводам о том, что уведомление от 29.12.2008 г. ООО "АДМ-Строй" получено не было, притом, что данное уведомление не содержит обоснования возможности расторжения договора. Заявленное ответчиком ходатайство о приостановлении производства по делу до момента разрешения спора о признании договора аренды недействительным, неправомерно оставлено судом без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержала изложенные в апелляционной жалобе доводы, пояснила, что истец не согласен с правовой квалификацией взысканных судом первой инстанции денежных сумм, в том числе в части взыскания пеней; размер взысканной неустойки истцом не оспаривается. Кроме того, истцом представлен и поддержан отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец доводы ответчика не разделяет.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, не согласился с возражениями истца, а так же заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А45-8379/2009 по иску о признании недействительным договора аренды N 01 от 01.10.2007 г.

Рассмотрев ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу, апелляционный суд не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку не имеется препятствий для рассмотрения настоящего дела с учетом правил ст. 143, п. 5 ст. 311 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда Новосибирской области от 23.04.2009 г. по делу А45-4194/2009 в обжалуемой части, Седьмой арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению.

- Как следует из материалов дела, между предпринимателем Шестопаловым И.В. и ООО "АДМ-Строй" был заключен договор аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г., по условиям которого во временное владение и пользование ООО "АДМ-Строй" по акту приёма передачи от 01.10.2007 г. были переданы следующие нежилые помещения, являющиеся собственностью арендодателя:

- нежилое помещение площадью 14,0 кв.м., номер на поэтажном плане 25, кадастровый номер 54:35:101531:0006:01:25;

- нежилое помещение площадью 82,2 кв.м., номер на поэтажном плане 11, кадастровый номер 54:35:101531:0006:01:23;

- нежилое помещение площадью 247,3 кв.м., номер на поэтажном плане 21-24, кадастровый номер 54:35:101531:0006:01:24, расположенные в подвале 9-этажного административного здания по адресу: г. Новосибирск, ул. Серебренниковская, дом 19/1. Нежилые помещения переданы в аренду на срок пять лет со дня заключения договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г., который зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на его последнем листе.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2, 3.4 договора аренды, арендная плата до 01.03.2008 г. составляет 130 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. Начиная с 01.03.2008г. сумма арендной платы составляет 650000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. Общая сумма арендной платы за период до 01.03.2008 г. оплачивается арендатором не позднее 25.01.2008 г. Сумма арендных платежей за каждый месяц уплачивается арендатором на расчетный счет арендодателя до 25 числа месяца, предшествующего месяцу, за который производится оплата.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель Шестопалов И.В. указал на то, что ООО "АДМ-Строй" систематически нарушало предусмотренные договором недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г. сроки внесения арендной платы. На момент обращения в суд общая задолженность ответчика по арендной плате составляет 2 003 333,32 руб.

С учетом того, что п. 5.1.1 договора недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г. предусмотрено право арендодателя на его одностороннее расторжение при нарушении арендатором его условий, предприниматель Шестопалов И.В. направил ООО "АДМ-Строй" уведомление от 29.12.2008 г. о расторжении договора с 14.01.2009 г.

Несмотря на данное обстоятельство ООО "АДМ-Строй" арендованные нежилые помещения не возвратило, последующие требования об исполнении ответчиком обязанности, предусмотренной ст. 622 Гражданского кодекса РФ, оставлены им без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с требованиями об обязании ООО "АДМ-Строй" освободить и возвратить спорные нежилые помещения.

Рассматривая спор в данной части, суд первой инстанции исходил из того, что абз. "г" пункта 5.1.1. договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г. не предусмотрена возможность досрочного отказа арендодателя от договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Возможность прекращения обязательств сторон путем направления арендодателем в адрес арендатора уведомления от 29.12.2008 г. о расторжении договора, нормами главы 34 ГК РФ не предусмотрена.

С учётом изложенных обстоятельств суд первой инстанции посчитал доводы истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г., начиная с 14.01.2009 г., необоснованными, а исковые требования об обязании ООО "АДМ-Строй" освободить и возвратить спорные нежилые помещения не подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем перечисленные выводы суда первой инстанции сделаны без учёта положений ст. 450 Гражданского кодекса РФ и основаны на неверном толковании условий договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г.

В соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 5.1 договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г. предусмотрено, что досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендодателя в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий договора, с письменным предупреждением арендатора за 15 календарных дней до предполагаемой даты расторжения (абз. "г" п. 5.1.1). Рассматриваемые положения договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г. соответствуют содержанию п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

С учётом того, что материалами дела (документами об оплате) подтверждается факт систематического и неоднократного нарушения ООО "АДМ-Строй" согласованных сроков внесения арендной платы, предприниматель Шестопалов И.В., руководствуясь п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ и п. 5.1 договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г., заявил о его досрочном расторжении с 14.01.2009 г. (т.е. по истечении 15 дней с даты направления уведомления от 29.12.2008 г.)

В апелляционной жалобе ООО "АДМ-Строй" указывает на то, что уведомление от 29.12.2008 г. им получено не было, и оно не содержит обоснования возможности расторжения договора.

Вместе с тем, согласно п. 5.5 договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г. адреса, указанные в разделе 6 настоящего договора, являются адресами для переписки сторон. При изменении места нахождения, почтового адреса, банковских реквизитов стороны обязаны уведомить об этом друг друга в течении 5 календарных дней со дня таких изменений. Сторона, не уведомившая другую сторону об указанных изменениях, несёт риск неблагоприятных последствий, связанных с отсутствием уведомления.

Уведомление 29.12.2008 г. было отправлено ООО "АДМ-Строй" по адресу указанному в договоре аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г. - г. Новосибирск, ул. Серебренниковская, 19/1, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовым конвертом (т. 1 л.д. 28). Данный адрес также является местом нахождения ООО "АДМ-Строй" по Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 31.03.2009 г.

Несмотря на данное обстоятельство заказное письмо с уведомлением о вручении ООО "АДМ-Строй" не получено и возвращено истцу с отметкой "истёк срок хранения". При таких обстоятельствах предпринимателем Шестопаловым И.В. предприняты необходимые действия для уведомления ООО "АДМ-Строй" о расторжении договора аренды, неблагоприятные последствия, связанные с неполучением ответчиком почтового отправления по месту его нахождения, в данном случае не влияют на момент расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах договор аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г. следует признать расторгнутым с 14.01.2009 г., т.е. с даты, указанной в уведомлении 29.12.2008 г.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку доказательств исполнения ответчиком обязанности, предусмотренной ст. 622 Гражданского кодекса РФ, в материалы дела не представлено, заявленные истцом требования об обязании ООО "АДМ-Строй" освободить и возвратить спорные нежилые помещения, после прекращения действия договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г., подлежат удовлетворению.

Рассматривая заявленные истцом требования в остальной части, суд первой инстанции установил, что поскольку договор аренды является действующим, общая сумма задолженности ответчика перед истцом составляет 2 609 999,90 руб. На основании ст. 309 Гражданского кодекса РФ данная сумма была взыскана с ответчика по делу в качестве арендной платы.

Из материалов дела действительно следует, что по состоянию на 14.01.2009 г. (дата расторжения договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г.) общая задолженность ООО "АДМ-Строй" перед истцом составляла 2 003 333,32 руб., что подтверждается имеющимися в материалах дела документами о частичной оплате.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учётом того, что доказательств полного расчёта ООО "АДМ-Строй" по своим обязательствам не представлено, заявленные истцом требования о взыскании с арендной платы за период действия договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г. (до 14.01.2009 г), удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку доказательств возврата ООО "АДМ-Строй" арендованного имущества после прекращения действия договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г. в материалы дела не представлено, истец обоснованно потребовал от него внесения платы не пользование помещением за период с 15.01.2009 г. по 10.02.2009 г. в сумме 606 666,64 руб.

В апелляционной жалобе истец правильно указал на то, что указанная сумма является платой за пользование арендованным имуществом после прекращение срока договора аренды недвижимого имущества N 01 от 01.10.2007 г., которая подлежит взысканию на основании ст. 622 Гражданского кодекса РФ. Данному обстоятельству судом первой инстанции оценка не дана.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что к правоотношениям, возникшим после расторжения договора аренды, следует применять нормы о неосновательном обогащении, противоречит правилам ст. 622 ГК РФ, поскольку прекращение договора не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы за все время пользования помещением.

Решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика 300 000 руб. суд апелляционной инстанции считает необоснованным, по следующим основаниям. Как следует из искового заявления предпринимателя Шестопалова И.В., первоначально им были заявлены требования о взыскании с ответчика 528 056,65 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 10.02.2009 г. согласно ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Согласно протоколу судебного заседания суда первой инстанции от 21.04.2009 г. представитель истца заявила об уменьшении размера процентов до 498 824,65 руб., при этом документов, свидетельствующих о том, что в рамках настоящего дела были заявлены требования о взыскании пени, в материалах дела не имеется. Более того, требования о взыскании пени имеют самостоятельные предмет и основания, а потому не могли быть рассмотрены в рамках настоящего дела. Напротив, требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, судом первой инстанции не рассмотрены.

Из изложенного следует, с учетом оснований и предмета заявленного иска с ответчика подлежат взысканию проценты за указанный истцом период. Учитывая, что истец не обжалует решение суда первой инстанции в части применения ст. 333 ГК РФ и взыскания суммы, меньшей, чем заявлено в иске - 300 000 руб., апелляционный суд считает, что взыскание процентов на основании ст. 395 ГК РФ в сумме 300 000 является обоснованным.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23 апреля 2009 года принято с нарушением норм материального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, ввиду чего подлежит отмене.

Руководствуясь п. 2 ст. 269, п. 3, 4 ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 270, ст. 271, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23 апреля 2009 года по делу N А45-14194/2009 отменить.

Обязать ООО "АДМ-Строй" освободить и возвратить индивидуальному предпринимателю Шестопалову Игорю Викторовичу арендованное имущество: нежилое помещение площадью 14,0 кв.м., номер на поэтажном плане 25, кадастровый номер 54:35:101531:0006:01:25; нежилое помещение площадью 82,2 кв.м., номер на поэтажном плане 11, кадастровый номер 54:35:101531:0006:01:23; нежилое помещение площадью 247,3 кв.м., номер на поэтажном плане 21-24, кадастровый номер 54:35:101531:0006:01:24, расположенные в подвале 9-этажного административного здания, по адресу: г. Новосибирск, ул. Серебренниковская, дом 19/1.

Взыскать с ООО "АДМ-Строй" в пользу индивидуального предпринимателя Шестопалова Игоря Викторовича 2 003 333,32 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды N 01 от 01.10.2007 г., 606 666,64 руб. задолженности за фактическое использование арендуемого имущества, 300 000 руб. процентов, 29 190,28 руб. расходов по госпошлине по иску и 1000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.Ф.Зубарева

Судьи

И.Н.Мухина В.В.Кресс