Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 мая 2006 г. N КГ-А40/4285-06-П Удовлетворяя требования о признании заключенным договора купли-продажи нежилого помещения и об обязании ответчика оформить договор, суд исходил из того, что истец обладает правом на выкуп арендованного помещения, а установленная выкупная цена им оплачена (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 25 мая 2006 г. N КГ-А40/4285-06-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2006 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Содружество-БАЗ" (далее - ООО "Содружество-БАЗ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества города Москвы (далее - СГУП по продаже имущества города Москвы) и с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просило признать заключенным договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр-д Донелайтиса, д. 19, общей площадью 237,7 кв.м., на условиях, указанных в распоряжении Департамента имущества города Москвы от 24.07.2003 г. N 3708-р и обязать СГУП по продаже имущества города Москвы письменно оформить договор купли-продажи нежилого помещения для дальнейшего его представления на государственную регистрацию.

В качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Департамент имущества города Москвы.

Исковые требования заявлены по основаниям статей 433, 434, 435, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец произвел полную оплату стоимости нежилого помещения, что в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ является акцептом. В связи с этим исковые требования сводятся к признанию заключенным договора купли-продажи спорного нежилого помещения по цене, установленной распоряжением Департамента имущества города Москвы N 3708-р от 24.07.2003 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 2 ноября 2004 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2005 года, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суды обеих инстанций исходили из отсутствия у истца права на выкуп спорного нежилого помещения, поскольку действующим Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусмотрен такой способ приватизации государственного и муниципального имущества как выкуп арендованного имущества. Кроме того, суды пришли к выводу об отсутствии в договорах аренды нежилого помещения условий о его выкупе арендатором.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А40/4566-05 от 29 июня 2005 года решение Арбитражного суда города Москвы от 2 ноября 2004 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2005 года отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом суд кассационной инстанции предложил суду первой инстанции исследовать вопрос о том, были ли ООО "Содружество-БАЗ" создано в процессе приватизации членами трудового коллектива Мастерской по ремонту обуви N 209 арендного предприятия фабрики N 3 МГПО "Труд" на основе аренды имущества этого предприятия; произведен ли истцом выкуп основных и оборотных средств предприятия; владел ли фактически истец спорными нежилыми помещениями, и использовались ли они в процессе производственной деятельности; на основании установленного, при правильном применении норм права вынести законное, обоснованное и мотивированное решение.

При новом рассмотрении спора истец заявил об уточнении исковых требований и просил обязать СГУП по продаже имущества города Москвы заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, пр-д Донелайтиса, д. 19, общей площадью 237,7 кв.м., по цене 863 044 рубля на условиях проекта договора от июля 2004 года, представленного истцом.

Решением Арбитражного суда города Москвы 11 ноября 2005 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано отсутствием заключения независимого оценщика по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, что противоречит статье 12 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Распоряжение Департамента имущества города Москвы от 24 июля 2003 года N 3708-р не является офертой, направленной истцу, и не может быть признано основанием для выкупа истцом недвижимого имущества, поскольку издано после вступления в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 г.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2006 года решение Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2005 года отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец был создан в процессе приватизации и поэтому относится к кругу субъектов, имеющих право на приватизацию арендованного им недвижимого имущества. Также апелляционный суд пришел к выводу о том, что истец, направивший оферту в установленном порядке, получивший согласие на продажу помещения и внесший обусловленную представителем собственника цену, имеет право требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на основании представленного проекта договора по установленной собственником цене имущества в размере 863 044 рублей.

В кассационной жалобе на постановление от 3 февраля 2006 года Департамент имущества города Москвы просит его отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2005 года оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, распоряжение Департамента имущества города Москвы от 24 июля 2003 года N 3708-р издано после вступления в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 г., поэтому не может служить основанием для выкупа истцом недвижимого имущества. Кроме того, указанное распоряжение принято в период действия Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и противоречит статье 8 названного закона, устанавливающей возможность продажи государственного имущества исключительно на основании отчета о рыночной стоимости имущества, произведенного независимым оценщиком.

В судебном заседании представитель Департамента имущества города Москвы поддержал кассационную жалобу по изложенным к ним основаниям.

Представители ООО "Содружество-БАЗ" просили кассационную жалобу оставить без удовлетворения, считая обжалуемое постановление законным и обоснованным, о чем представили мотивированный отзыв.

СГУП по продаже имущества города Москвы, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, ООО "Содружество-БАЗ" является правопреемником ТОО "Содружество", созданного в соответствии с планом приватизации трудового коллектива структурного подразделения (мастерской N 209) арендного предприятия по ремонту обуви фабрики N 3 MГПО "Труд". По договору от 17 мая 1994 года ВАМ N 3099 с Фондом имущества города Москвы основные и оборотные средства мастерской по ремонту обуви N 209 арендного предприятия фабрики N 3 МГПО "Труд" выкуплены.

На основании договора ВАМ N 3099 от 17 мая 1994 года был заключен договор аренды N 9-494-/96 от 4 октября 1996 года нежилого помещения общей площадью 237,7 кв.м. для использования помещения под обувную мастерскую сроком до 17 мая 2009 года.

С заявлением о выкупе арендованного имущества ООО "Содружество-БАЗ" обратилось в Департамент имущества города Москвы 30 мая 1999 года (л.д. 56 т. 2).

Комиссия по продаже объектов нежилого фонда 16 июня 1999 года приняла решение о продаже в собственность ООО "Содружество-БАЗ" занимаемого истцом помещения с установлением стоимости недвижимого имущества в размере 863 044 рубля, которая должна быть внесена в течение года.

Истец фактически исполнил обязательства по оплате помещения в размере 65% до того, как распоряжением Департамента имущества города Москвы от 24 июля 2003 года N 3708-р было подтверждено право истца на выкуп занимаемых им помещений и подтверждена установленная выкупная цена.

В соответствии с Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" N 123-ФЗ от 21.07.1997 г., пунктом 5.11 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 05.06.1992 г., с пунктом 4.5 "Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года", утвержденных Указом Президента Российской Федерации N 1535 от 22.07.1994 г. - товариществам, созданным в результате преобразования (приватизации) государственного предприятия, выкупившим основные и оборотные средства, предоставляется преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды (сроком не менее 15 лет) занимаемых ими государственных (муниципальных) помещений, а также на приобретение их в собственность, но не ранее, чем через год после выкупа арендованного имущества.

ООО "Содружество-БАЗ" обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендованного имущества 30 мая 1999 года, т.е. до вступления в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г.

Согласно пункта 2 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. с даты вступления в силу настоящего Федерального закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что ООО "Содружество-БАЗ" как предприятие, преобразованное из государственного в процессе приватизации, выкупившее у государства основные и оборотные средства и арендующее помещение, является лицом, которому принадлежит право выкупа этого помещения.

При таких обстоятельствах, у суда не было оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Также суд кассационной инстанции не находит состоятельным довод заявителя о том, что цена выкупаемого имущества неправомерно установлена Департаментом имущества города Москвы без привлечения независимого оценщика по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с ранее действовавшим законодательством о приватизации определение цены выкупаемого имущества возлагалось на уполномоченные государственные органы. В данном случае цена была установлена, и покупатель оплатил именно ту стоимость, которая была определена продавцом.

Недобросовестное исполнение продавцом своих обязанностей по определению стоимости объекта недвижимости, не должно влечь с учетом вышеизложенного негативных последствий для покупателя, исполнившего свои обязательства в полном объеме.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции находит принятое постановление законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента имущества города Москвы удовлетворена быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

постановление от 3 февраля 2006 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу Арбитражного суда г. Москвы N А40-38204/04-43-402 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.