Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2009 г. N 07АП-5264/09

г. Томск

Дело N 07АП-5264/09 (А67-1465/2009)

"19" августа 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2009 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2009 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Калиниченко Н.К.

Судей: Гойник Л.А.

Марченко Н.В.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии:

от истца: представителей Городиловой Е.Н. по доверенности N 19/38 от 12 января 2009 года, Козырева П.Ф. по доверенности N 19/58 от 18 марта 2009 года

от ответчика: представителей Филиппенко А.Н. по доверенности от 17 марта 2008 года, Нестерова М.В. по доверенности от 17 марта 2008 года

от третьего лица: представителя Орешкиной О.И. по доверенности N 37 от 13 июля 2009 года

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники"

на решение Арбитражного суда Томской области

от 18 мая 2009 года по делу N А67-1465/09 (судья Воронина С.В.)

по иску государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники"

к закрытому акционерному обществу "Томмаркет"

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Томской области (правопреемник Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Томской области)

о взыскании 30 614 797 рублей 14 копеек неосновательного обогащения

УСТАНОВИЛ:

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники" (далее - ТУСУР) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Томмаркет" (далее - ЗАО "Томмаркет") о взыскании 30 614 797 рублей неосновательного обогащения за пользование в период с февраля 2006 года по январь 2009 года помещениями, расположенными по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 46.

Исковые требования обоснованы статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что условие договора аренды о размере арендной платы противоречит Законам Российской Федерации "Об образовании" и "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", договор аренды является недействительной сделкой.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Томской области (далее - ТУ ФАУФИ).

Решением Арбитражного суда Томской области от 18 мая 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил его отменить и принять новое решение, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы податель указал, что суд неверно придал преюдициальное значение тому обстоятельству, что договор аренды ранее дважды был предметом рассмотрения арбитражных судов, и судебными актами установлено, что договор между сторонами был заключен, однако заключенность договора значения в настоящем деле не имеет, спор не был рассмотрен по существу; суд не изложил мотивы, по которым он отклонил доводы третьего лица о ничтожности договора по иным правовым основаниям и не применил законы, на которые ссылалось третье лицо; представляются необоснованными аргументы, которыми руководствовался суд, отвергая доказательства, представленные истцом в подтверждение рыночной цены аренды аналогичных помещений на момент заключения договора.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает ее не подлежащей удовлетворению, а решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения.

Ответчик полагает, что условие о размере арендной платы является существенным, договор аренды безусловно содержит условие о размере арендной платы, на момент заключения договора аренды размер арендной платы превышал среднерыночный размер арендной платы; ранее обращаясь в суд с исками, истец считал договор аренды действительной сделкой; действительность договора аренды уже являлась предметом рассмотрения в арбитражном суде, решением суда в иске отказано, данное обстоятельство имеет преюдициальное значение; судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что истцом не доказано, что на момент заключения договора цена аренды помещений была кратно выше.

Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу поддержало ее доводы, просило обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт по делу, считая договор аренды ничтожной сделкой, размер арендной платы, существующий на рынке на момент заключения договора доказанным истцом.

В порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции произведена замена третьего лица на его правопреемника - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Томской области.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца поддержали апелляционную жалобу по указанным в ней доводам, письменных пояснениях к ней; представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, указанным в отзыве; представитель третьего лица поддержала доводы, изложенные представителями истца, считает решение суда подлежащим отмене.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, между ТУСУР (арендодатель) и ЗАО "Томмаркет" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 28 февраля 2001 года, согласно которому ответчику в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 1 962,32 кв.м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 46, в том числе 1 234,9 кв.м на первом этаже и 727,42 кв.м в подвале здания (том 1 л.д. 9 - 16, 126 - 131).

Согласно пунктам 2, 3 раздела 1 договора арендуемый объект является объектом государственного нежилого фонда и принадлежит арендодателю на праве оперативного управления.

Срок аренды в силу пункта 6 раздела 1 договора установлен с момента государственной регистрации договора по 31 декабря 2012 года.

Размер арендной платы установлен в пункте 2 раздела 4 договора, ежемесячная арендная плата составляет 149 953 рубля 10 копеек (без НДС) за помещения, расположенные на первом этаже из расчета 119 рублей без НДС за один квадратный метр, и 21 822 рубля 60 копеек (без НДС) за помещения, расположенные в подвале из расчета 30 рублей без НДС за один квадратный метр.

Помещения переданы истцом ответчику по передаточному акту 13 апреля 2001 года (том 1 л.д. 20, 132).

Дополнительным соглашением N 1 от 10 июня 2006 года стороны изменили площадь нежилых помещений - 1933,8 кв.м (1242,9 кв.м и 690,9 кв.м. на первом этаже и в подвале соответственно), а также размер ежемесячной арендной платы - 147 905 рублей 10 копеек (без НДС) за помещения, расположенные на первом этаже из расчета 119 рублей без НДС за один квадратный метр, и 20 870 рублей 60 копеек (без НДС) за помещения, расположенные в подвале из расчета 30,2079 рублей без НДС за один квадратный метр (том 1 л.д. 17 - 19, 133).

Считая, что условие договора аренды о размере арендной платы не соответствует требованиям закона, что влечет недействительность (ничтожность) договора аренды, ТУСУР обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что судебными актами установлено, что договор аренды заключен, условие договора о цене не признано ничтожным, в связи с чем требование о взыскании неосновательного обогащения не подлежит удовлетворению, кроме этого истец не доказал, что на момент заключения договора цена аренды помещений была кратно выше.

Не согласиться с указанными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется исходя из следующего.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 11 статьи 39 Закона Российской Федерации от 10 июля 1992 года N 3266-1 "Об образовании" (в редакции, действовавшей в момент заключения договора аренды) образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Сдача в аренду государственным или муниципальным образовательным учреждением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков осуществляется без права выкупа с согласия совета образовательного учреждения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

Аналогичная норма предусмотрена частью 4 статьи 27 Федерального закона от 22 августа 1996 года N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" (в редакции, действовавшей в момент заключения договора аренды).

Факт заключения договора с согласия ученого совета установлен решением Арбитражного суда Томской области от 05 декабря 2007 года по делу N А67-3550/07, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 мая 2008 года (том 2 л.д. 1 - 5).

Данные судебные акты в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение по настоящему делу.

Кроме того, факт получения согласия ученого совета на сдачу недвижимости в аренду подтверждается представленной в суд апелляционной инстанции выпиской из протокола ученого совета от 24 января 2001 года N 1, а также самим фактом подписания договора аренды, поскольку согласно пункту 4 раздела 2 договора протокол о согласии ученого совета предоставляется до подписания договора.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Учреждение в соответствии с частью 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Право образовательного учреждения на сдачу имущества в аренду предусмотрено Законом Российской Федерации от 10 июля 1992 года N 3266-1 "Об образовании", Федеральным законом от 22 августа 1996 года N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании".

Необходимость согласования сделок по передаче образовательным учреждением в аренду закрепленного за ним на праве оперативного управления имущества положениями Закона Российской Федерации от 10 июля 1992 года N 3266-1 "Об образовании", Федерального закона от 22 августа 1996 года N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" (в редакции, действовавшей в момент заключения договора аренды) не предусмотрена.

Поскольку на момент возникновения спорных правоотношений действующее законодательство не предусматривало в качестве обязательного условия заключения договора аренды предварительное получение согласия собственника, договор аренды прошел государственную регистрацию, оснований для признания его недействительным вследствие отсутствия согласия собственника не имеется.

В пункте 2 раздела 4 договора аренды стороны определили размер арендной платы, возможность ее изменения, а также установили, что при подписании договора стороны исходят из того, что размер арендной платы при аренде аналогичного государственного недвижимого имущества Томской области определяется в соответствии с постановлением Главы администрации Томской области от 28 декабря 2000 года N 474 "О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда в Томской области".

В письменных объяснениях по делу представитель истца пояснил, что при заключении договора аренды и дополнительного соглашения стороны не руководствовались ни сложившимися в регионе ценами, ни установленной для сдачи в аренду государственного имущества методикой; истец предоставил сведения о сложившихся ценах при заключении договора и при подаче иска; с момента заключения договора по настоящее время ответчик неизменно вносит арендную плату, установленную договором, однако эта цена никогда не соответствовала ни сложившейся в регионе цене, ни цене, установленной административно.

Сравнивая размер арендной платы, установленный в договоре и указанный в расчете истца к письменным объяснениям, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что установленная в договоре цена выше, чем рассчитанная в соответствии с постановлением Главы администрации Томской области от 28 декабря 2000 года N 474 "О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда в Томской области".

Так, в договоре цена за один квадратный метр помещений в месяц на первом этаже составляет 119 рублей, в расчете - 61 рубль 68 копеек; в договоре цена за один квадратный метр помещений в месяц в подвале составляет 30 рублей, в расчете - 29 рубль 06 копеек; арендная плата в месяц в договоре 168 775 рублей 70 копеек, в расчете - 97 310 рублей 60 копеек.

В отчете ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" N 942/2008 от 24 декабря 2008 года определена рыночная величина и рыночная стоимость арендной платы (том 1 л.д. 48 - 55), однако в отчете не указано, что рыночная величина арендной платы 700 и 520 рублей определена по состоянию на 2001 года.

В анализе ООО "Бюро оценки "ТОККО" от 02 декабря 2008 года, ответе ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" от 23 декабря 2008 года N 416 также приведена рыночная стоимость арендной платы (том 1 л.д. 56 - 60).

Между тем, рыночная цена и сложившаяся цена не являются равнозначными понятиями, как указал сам истец в письменных пояснениях по делу.

Кроме того, согласно пункту 1 раздела 1 договора арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с его назначением.

Истец в обоснование своих требований привел цены на торговые и офисные помещения.

Использование помещений в качестве торговых и офисных в договоре не согласовано.

В плане помещений, представленном техническом паспорте назначение переданных в аренду помещений не указано (том 1 л.д. 15, 16, 18, 19, 21 - 27).

Таким образом, доказательства того, что указанный в договоре размер арендной платы ниже сложившейся в регионе величины арендной платы истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил.

Следовательно, условие договора о размере арендной платы не противоречит закону, основания для признания договора недействительным (ничтожным) отсутствуют.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Применение названных норм возможно, если приобретатель приобрел или сберег имущество, принадлежащее потерпевшему, без надлежащего правового основания.

Поскольку размер арендной платы согласован сторонами в добровольном порядке в соответствии со статьями 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на изменение размера арендной платы в установленном договором и законом порядке истец в течение восьми лет не воспользовался, договор аренды не прекращен и является действующим, ответчик вносил арендную плату на протяжении всего срока действия договора в согласованном размере, оснований считать, что ответчик приобрел или сберег какое-либо имущество за счет истца не имеется.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей относится на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Томской области от 18 мая 2009 года по делу N А67-1465/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.К. Калиниченко

Судьи

Л.А. Гойник Н.В. Марченко