Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2008 г. N 07АП-1508/08

г. Томск

Дело N 07АП-1508/08 (А67-3851/07)

"05" декабря 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2008 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терехиной И.И.,

судей: Прозорова В.В., Чеклюевой Л. Ф.

при ведении протокола судебного заседания судьей Чеклюевой Л. Ф.

с участием в заседании:

от истца: Фролова Е. В. по дов. от 17.04.2008,

от ответчика: Потапкиной О. В. по дов. от 05.06.2008 N 1,

от третьих лиц без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Томский электроламповый завод" на решение Арбитражного суда Томской области от 01.02.2008 по делу N А67-3851/07 (судья Какушкина Н. Н.) по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) к открытому акционерному обществу "Томский электроламповый завод" об обращении взыскания на предмет ипотеки и встречному иску открытого акционерного общества "Томский электроламповый завод" к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) о признании договора ипотеки недействительным, при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "В.А.В.С.", Муниципального образования г. Томск в лице администрации г. Томска, Департамента недвижимости администрации г. Томска, Департамента строительства и архитектуры администрации г. Томска

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) (далее Сбербанк России) обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к ОАО "Томский электроламповый завод" (далее ОАО "ТЭЛЗ") об обращении взыскания по кредитному договору N 9252 от 10.11.2004, заключенному между Сбербанком России и ООО "В.А.В.С." на имущество, заложенное по договору ипотеки N И-9252/Т/2 от 07.02.2005 залоговой стоимостью - 84 032 323, 2 руб.:

1) трехэтажное нежилое здание общей площадью 7 634, 5 кв.м., условный номер: у70:21:0:0:6931, расположенное по адресу г. Томск, пр. Кирова, д. 5 стр. 4

2) двухэтажное нежилое здание, общей площадью 5 436, 4 кв.м., условный номер: у70:21:0:0:6932, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Кирова, д. 5, стр. 6;

3) трехэтажное нежилое здание, общей площадью 15 612, 4 кв.м., условный номер: у70:21:0:0:6936, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Кирова, д. 5, стр. 13;

и прав аренды земельного участка сроком на 7 лет с 09.11.2004 по 09.11.2011, площадью 38 623,7 кв.м. в соответствии с Кадастровым планом земельного участка ( Приложение N 4, Ситуационным планом (Приложение N 5) и Схемой границ земельного участка (Приложение N 15), входящих в землеустроительное дело по межеванию N 6104 на земельный участок, расположенный по адресу: г.Томск, пр. Кирова, 5.

Определениями арбитражного суда от 29.08.2007, 19.09.2007, 26.12.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - ООО "В.А.В.С", Муниципальное образование г.Томск в лице администрации г. Томска; Департамент недвижимости администрации г.Томска; департамент строительства и архитектуры администрации г. Томска (т.1, л.д. 1-2, т. 2, л.д. 121-122, т.3, л.д. 79-80).

ОАО "ТЭЛЗ" для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением, предъявлен встречный иск к Сбербанку России о признании договора ипотеки N И-9252/Т/2 от 07.02.2005 недействительным. Определением арбитражного суда от 11.02.2008 встречное исковое заявление возвращено на основании п.4 ст. 132 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Томской области от 01.02.2008 (резолютивная часть объявлена 30.01.2008) исковые требования Сбербанка России удовлетворены: обращено взыскание по решению Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.2007 по делу N А41-К1-1414/07 на заложенное по договору об ипотеке N И-9252/Т/2 от 07.02.2005 имущество; установлен способ реализации - продажа с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 84 032 323, 2 рублей.

Не согласившись с принятым решением суда, ОАО "ТЭЛЗ" в апелляционной жалобе просит решение в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в сумме 84 032 323, 2 руб. отменить и принять по делу в этой части новый судебный акт, ссылаясь на то, что эта сумма значительно возросла, так как с момента заключения договора ипотеки до вынесения судебного решения прошло три года.

В отзыве на апелляционную жалобу Сбербанк России указал, что считает решение законным и обоснованным; установление судом начальной продажной цены заложенного имущества в размере, согласованном договором ипотеки не противоречит ст.350 ГК РФ; заявитель не представил доказательств существенного отличия установленной судом начальной продажной цены заложенного имущества от рыночной цены данного имущества.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 08.04.2008 представители ответчика заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы (т.5 л.д.28), мотивируя его своим несогласием с начальной продажной ценой заложенного имущества, указанной в решении.

Определением апелляционного суда от 11.04.2008 назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос об определении рыночной стоимости заложенного по договору об ипотеке N И-9252/Т/2 от 07.02.2005 имущества, производство по жалобе приостановлено до окончании проведения экспертизы (т.5 л.д.29-31).

Определением суда апелляционной инстанции от 30.10.2008 производство по апелляционной жалобе возобновлено (т.6 л. д. 9).

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что не является в соответствии с п.3 ст.156 АПК РФ препятствием для рассмотрения по существу апелляционной жалобы.

Представитель ответчика поддержала изложенные в апелляционной жалобе доводы, просила решение суда отменить в части установления начальной продажной стоимости.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить в силе.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 03.12.2008. После перерыва слушание дела продолжено, и представителем истца заявлено ходатайство об отложении дела для представления альтернативной оценки. В удовлетворении ходатайства отказано.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, в их совокупности и взаимной связи, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на нее, апелляционный суд считает, что решение суда в обжалуемой части подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, 10.11.2004 между Сбербанком России (кредитор) и ООО "В.А.В.С" (заемщик) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 9252 (с дополнительными соглашениями), в соответствии с которым Сбербанк России предоставил заемщику кредит в размере 3 958 211 659,85 руб. под 14% годовых на срок до 09.11.2011 (далее - кредитный договор) (т.1 л.д. 36-83).

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Сбербанком России (залогодержатель) и ОАО "ТЭЛЗ" (залогодатель) заключен договор ипотеки N И-9252/Т/2 от 07.02.2005 (далее - договор ипотеки) (т.1 л.д.84-91). Предметом договора является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимого имущества:

и прав аренды земельного участка, площадью 38 623,7 кв.м., входящих в землеустроительное дело по межеванию N 6104 на земельный участок, расположенный по адресу: г.Томск, пр. Кирова, 5.

В связи с неисполнением ООО "В.А.В.С." обязательств по кредитному договору решением Арбитражного суда Московской области от 28.04.2007 по делу N А41-К1-1414/07 с ООО "В.А.В.С" в пользу Сбербанка России взыскано 4 767 063 673,46 руб., в том числе: 3 957 316 461,47 руб. основного долга, 184 322 422,03 руб. неуплаченных процентов, 39 415 411,53 руб. неустойки за несвоевременное погашение процентов, 586 009 378,43 неустойки за несвоевременное погашение долга (т.3 л.д.114 -115).

Согласно информации СМО по ОИП УФССП РФ по Московской области от 26.11.2007 по исполнительному производству N 51/2149/533/3/2007, возбужденному на основании исполнительного листа N 008848669 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-1414/07, выданного 13.06.2007, требования исполнительного документа должником ни в добровольном, ни в принудительном порядке не исполнены, имущество не реализовано (т.3 л.д.146, т.4 л.д. 22).

В связи с неисполнением ООО "В.А.В.С" решения Арбитражного суда Московской области от 28.04.2007 по делу N А41-К1-1414/07, Сбербанк России обратился в суд с настоящим иском, предметом которого является требование об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств полного исполнения ООО "В.А.В.С." обязательств по кредитному договору ответчиком не представлено; договор ипотеки является заключенным; начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом в соответствии с условиями договора ипотеки в размере 84 032 323, 2 руб.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, взыскание обращается на заложенное имущество.

Как установлено материалами дела, заемщик не исполнил обязательства по уплате процентов за пользование кредитом, части основного долга, неустойки за просрочку погашения процентов, неустойки за просрочку погашения части основного долга, в связи с чем Сбербанк России правомерно на основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, п/п "а", "т" п. 5.1.6 кредитного договора потребовал досрочного возврата кредита (т.1 л.д.125), а в связи с неисполнением требования в соответствии с ч.1 ст.50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п.5.1.6 кредитного договора, п.4.3.4 договора ипотеки был вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки.

В соответствии с ч.1 ст.349 ГК РФ, ст.51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Пунктом 1.7 договора ипотеки предмет залога в целом оценен сторонами в сумме 84 032 323,2 руб., включая права аренды земельного участка, площадью 38 623,7 кв.м., входящих в землеустроительное дело по межеванию N 6104, расположенного по адресу: г. Томск, пр-кт Кирова, 5.

Вместе с тем, согласно заключению эксперта N 0872/07-3 от 28.10.2008 (т.5 л.д.65-163) рыночная стоимость объектов недвижимости равна в общей сумме 462 535 000 руб., в том числе:

1) трехэтажное нежилое здание общей площадью 7 634, 5 кв.м., условный номер: у70:21:0:0:6931, расположенное по адресу г. Томск, пр. Кирова, д. 5 стр. 4 - 182 348 000 руб.;

2) двухэтажное нежилое здание, общей площадью 5 436, 4 кв.м., условный номер: у70:21:0:0:6932, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Кирова, д. 5, стр. 6 - 81 957 000 руб.;

3) трехэтажное нежилое здание, общей площадью 15 612, 4 кв.м., условный номер: у70:21:0:0:6936, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Кирова, д. 5, стр. 13 - 172 484 000 руб.;

и права аренды земельного участка, площадью 38 623,7 кв.м., входящих в землеустроительное дело по межеванию N 6104 на земельный участок, расположенный по адресу: г.Томск, пр. Кирова, 5 - 25 746 000 руб.

Доводы Сбербанка России, указанные в отзыве на апелляционную жалобу, являются несостоятельными.

В силу п.п.1, 3 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Аналогичную норму содержит п. 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В Информационном письме N 26 от 15.01.1998 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Следуя представленным материалам дела, судом установлено, что при определении цены объектов недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости на 2005 год, которая составила 84 032 323, 2 руб.

Согласно заключению эксперта N 0872/07-3 от 28.10.2008 рыночная стоимость объектов недвижимости на дату рассмотрения дела равна в общей сумме 462 535 000 руб.

Учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента заключения указанного выше договора залога, фактическое удорожание заложенного имущества, суд апелляционной инстанции считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества (объектов недвижимости) в соответствии с заключением эксперта N 0872/07-3 от 28.10.2008, в размере 462 535 000 руб.

На основании изложенного, решение Арбитражного суда Томской области от 01.02.2008 подлежит изменению.

В связи с тем, что изменение обжалуемого решения обусловлено действиями подателя апелляционной жалобы, не оспаривавшего в суде первой инстанции размер стоимости предмета залога, на которое истец просил обратить взыскание, судебные расходы, связанные с рассмотрением дела, относится на ОАО "ТЭЛЗ" на основании п.2 ст.111 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 110, п.2 ст.269, п.3 ч.1 ст.270, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 01.02.2008 по делу N А67-3851/07 в части установления начальной продажной стоимости изменить.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 462 535 000 руб.

В не обжалуемой части решение оставить без изменения.

Председательствующий

И. И. Терехина

Судьи

Л. Ф. Чеклюева
В.В. Прозоров

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.