Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2011 г. N 15АП-1835/2011.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2011 г. N 15АП-1835/2011

город Ростов-на-Дону

дело N А32-19042/2009

24 марта 2011 г.

15АП-1835/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Авдониной, В.В. Галова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Я.В. Сокиренко,

при участии:

от заявителя: Исаченко Н.М. (доверенность от 28.07.2010г.); Бахтерев С.В. (доверенность от 10.03.2011г. N 14),

от заинтересованного лица: Самохвалов С.С. (доверенность от 30.11.2010г. N 3216149),

от третьего лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010г. по делу N А32-19042/2009 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аудит-Универсал" к заинтересованному лицу Департаменту муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар при участии третьего лица Администрации муниципального образования город Краснодар о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права, принятое в составе судьи А.Г. Пристяжнюка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Аудит-Универсал" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - заинтересованное лицо, департамент) о признании отказа Департамента заявителю в реализации права на приобретение арендуемых нежилых помещений N 6 и N 17, б/н литера В, общей площадью 27 кв.м., расположенных по адресу: г.Краснодар, ул. Воровского, 172 незаконным и обязании Департамента включить нежилые помещения N 6 и N 17, б/н литера В, общей площадью 27 по адресу ул. Воровского, 172 в план приватизации муниципального имущества в соответствии с действующим законодательством и заключить с ООО "Аудит-Универсал" договор на приобретение этого помещения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009, в удовлетворении иска отказано. Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 05.03.2010г. решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 по делу N А32-19042/2009 были отменены и дело направлено на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал, что суды не дали оценки письму от 27.01.2009 N 1074.49, не исследовали вопрос об отсутствии воли арендодателя на продление договорных отношений с обществом, не выяснили причину отказа в заключение договора аренды. Кроме того, неверным является вывод суда об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку исходя из части 8 статьи 4 Закона субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 29.07.2010г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация муниципального образования г. Краснодар.

В суд первой инстанции заявлены уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ, истец просит:

- признать незаконным отказ Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар в предоставлении ООО "Аудит-Универсал" права на приобретение арендуемых нежилых помещений N 6 и N 17, и б/н литра В, общей площадью 27 кв.м, расположенных по адресу г. Краснодар, ул. Воровского, 172;

- признать незаконными действия (бездействия) Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар по непринятию решения об условиях приватизации нежилых помещений и не заключению с ООО "Аудит-Универсал" договора купли-продажи нежилых помещений;

- обязать Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар устранить допущенные нарушения и принять решение об условиях приватизации ООО "Аудит-Универсал" арендуемых им нежилых помещений;

- заключить с ООО "Аудит-Универсал" договор купли-продажи арендуемых им нежилых помещений, путем направления ООО "Аудит-Универсал" подписанного проекта договора купли продажи нежилых помещений.

Решением суда от 27.12.2010г. заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что заявитель имел преимущественное право выкупа арендуемых им помещений, поскольку является арендатором спорного имущества более 3-х лет, относится к субъектам малого и среднего бизнеса, обращался к арендодателю с заявлением о приобретении арендуемого муниципального имущества на основании ФЗ N 159 от 22.07.2008г. Проверив во исполнение указаний кассационного суда обстоятельства прекращения арендных правоотношений по воле арендодателя, суд указал, что договор возобновлен на неопределенный срок, департаментом не доказано своевременное предупреждение арендатора о таком прекращении.

Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя жалобы, суд не учел письмо от 20.07.2009г. N 17066.49, которым департамент предупредил общество о расторжении договора аренды за один месяц. Суд не обоснованно не принял довод департамента о наличии задолженности по арендной плате на момент обращения общества с заявлением в департамент 08.04.2009г., поскольку в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ N 159 от 22.07.2008г. "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" арендная плата за аренду такого имущества должна была перечисляться надлежащим образом в течении трех и более лет до дня вступления в силу указанного закона. Кроме того, в соответствии со статьей 31 Устава муниципального образования г. Краснодар в исключительной компетенции городской Думы Краснодара находится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности м.о. г.Краснодар. В связи с чем, департамент не принимает решений о включении объектов муниципальной собственности в программу приватизации и об условиях приватизации.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке ст. 163 АПК РФ с перерывом в судебном заседании с 11.03.2011г. по 17.03.2011г.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица, извещенный надлежащим образом. Суд в порядке ст. 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания.

Представитель заинтересованного лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить.

Представитель заявителя поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила решение суда оставить без изменения, представила на обозрение подлинник договора аренды от 28.11.2002г. со сроком действия до 2003 г. Пояснила, что общество арендовало помещение с 2002 г. по настоящее время, более 5 лет.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 28.11.2002, 28.04.2006 N 166/4, 03.05.2007 N 118/4 общество является арендатором муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Воровского, 172 (литера В), 1-й этаж, площадью 27 кв. м (т. 1, л. д. 8, 14, 17).

Срок договора аренды от 28.11.2002 определен с 28.11.2002 по 25.11.2003. В период с 2003 г. по 2006 г. между департаментом и обществом заключались дополнительные соглашения к указанному договору аренды: от 01.01.03г., 01.01.04г.,01.01.05г., 06.02.06г. N 137, которыми увеличивалась арендная плата за имущество. Срок договора аренды от 28.04.2006 N 166/4 с 12.04.2006 по 10.04.2007, договора аренды от 03.05.2007 N 118/4 установлен с 01.04.2007 по 30.03.2008. По истечении указанного срока общество продолжило пользование арендованными помещениями. Доказательств того, что до 30.03.2008г. арендодателем заявлены возражения на указанный счет, в материалы дела не представлено.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст. 610 ГК РФ).

Департамент полагает, что отказался от исполнения договора аренды до того, как обществом было заявлен о реализации преимущественного права на приватизации помещений.

Так, в материалы дела департаментом представлено письмо в адрес арендатора от 27.01.2009г. N 1074.49 с указанием на то, что договор аренды на новый срок заключаться не будет, в связи с чем арендатору предложено подписать соглашение о расторжении договора и возвратить помещения арендодателю.

Вместе с тем, доказательств направления и вручения указанного письма арендатору не представлено.

Кроме того, обществом представлено письмо арендодателя от 29.01.2009г. N 1291 обратного содержания о заключении договора аренды на новый срок с предложением обществу представить пакет необходимых документов (т. 1, л. д. 29).

Однако 09.02.2009г. департамент отозвал письмо N 129 о заключении договора аренды нежилых помещений по ул. Воровского, 172 (т. 1, л. д. 30). В тот же день письмом N 2151.49 департамент сообщил, что договор аренды от 03.05.2007г. N 118/4 истек 30.03.2008г., на новый срок договор заключаться не будет. Вместе с тем, в тексте данного письма не содержится отказ от исполнения действующего договора и нет требования об освобождении помещений, в связи с чем апелляционный суд не может дать оценку данному письму как одностороннему отказу от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.

06.04.2009г. департамент направил письмо N 8095.49 об освобождении нежилого арендуемого помещения. Получение указанного письма 08.04.2009г. подтверждено материалами дела (л.д. 141 т.2). Кроме того, копия письма представлена обществом при подаче заявления.

Пунктом 2.1. договора аренды от 03.05.2007г. предусмотрено прекращение договора аренды ввиду одностороннего отказа арендодателя по истечении одного месяца с момента уведомления арендатора.

Вместе с тем, до прекращения договора общество обратилось в администрацию с заявлением от 08.04.2009г. N 08/09 о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений N 6, 7 площадью 27 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Воровского, 172 (литера В), 1-й этаж.

Таким образом, на момент подачи заявления о выкупе общество сохраняло статус арендатора.

03.06.2009г. департамент письмом N 13014.49 отказал обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение имущества, со ссылкой на несоблюдение требований о непрерывности нахождения имущества в аренде в течение трех и более лет (т. 1, л. д. 33).

Полагая отказ незаконным, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценивая доводы о незаконности оспариваемого предпринимателем отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, апелляционный суд основывается на следующем.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) в редакции, применимой к спорным правоотношениям, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, в силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009г. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Федеральный закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008. На указанный момент общество беспрерывно пользовалось спорными помещениями на праве аренды более трех лет (с учетом правил п. 2 ст. 621 ГК РФ).

На момент подачи заявления о выкупе общество также являлось арендатором, направление такого заявления после получения уведомления арендодателя об отказе от договора, но до прекращения договора закону не противоречит.

Действия же департамента, направленные на прекращение арендных правоотношений после получения уведомления о выкупе, апелляционный суд оценивает как злоупотребление правом и во внимание для целей рассмотрения спора не принимает.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" выражена правовая позиция, согласно которой по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Оценивая надлежащий характер исполнения обществом обязанностей по договору аренды, апелляционный суд принимает во внимание, что по смыслу пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ необходимо установить перечислялась ли надлежащим образом арендная плата за аренду такого имущества в течение в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона (05.08.2008г.). То есть, исполнение указанной обязанности надлежит оценивать в ретроспективе на момент подачи заявления о выкупе.

Департаментом представлена информация о платежах общества в период аренды (л.д. 12-13 т. 2).

Апелляционный суд отмечает, что дата начисления платежа принята как первое число месяца, в то время как срок платежа по договору до 10-го числа месяца, поэтому отраженное в представленной информации отрицательное сальдо (долг арендатора) не отражает действительной просрочки платежей.

Анализ представленной информации о платежах приводит к выводу о том, что общество осуществляло арендные платежи до 05.08.2008г. с преимущественной уплатой платежей вперед (переплатой), задолженность носила незначительный характер по суммам (около 1000 руб.) и количеству дней просрочки, была связана с перерасчетом по подписанным дополнительным соглашениям и не могут свидетельствовать о ненадлежащем исполнении договоров аренды обществом (Аналогичная правовая позиция выражена в Постановлениях ФАС Уральского округа от 21.12.2009 N Ф09-10166/09-С6, от 07.10.2010 N Ф09-8330/10-С6, от 24.02.2010 N Ф09-688/10-С6 от 22.06.2010 N Ф09-4568/10-С6, от 11.02.2010 N Ф09-381/10-С6, от 14.01.2010 N Ф09-10750/09-С6, ФАС Волго-Вятского округа от 23.04.2010 по делу N А29-7174/2009 и др.)

Иных препятствий к реализации права на выкуп арендуемых помещений в порядке, установленном нормами Федерального закона N 159-ФЗ, не имеется. Статус общества как соответствующего критериям субъекта малого и среднего предпринимательства департаментом не оспаривается.

Довод о том, что к полномочиям Департамента не отнесено утверждение программы приватизации не препятствует обращению с настоящими требованиями к Департаменту, так как в силу п. 3.15 Положения о департаменте муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от 15.12.2005г. Департамент производит продажу объектов муниципальной собственности, в том числе долей в праве собственности на жилые помещения, на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

При изложенных обстоятельствах суд удовлетворил заявленные требования обоснованно.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010г. по делу N А32-19042/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов