Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2009 г. N 07АП-5192/09

г. Томск

Дело N 07АП-5192/2009

27 августа 2009 г.

N А27-2303/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2009 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Усенко Н.А.,

судей: Кудряшевой Е.В., Логачева К.Д.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Усенко Н.А.,

при участии:

от истца: без участия (извещен),

от ответчика: без участия (извещен),

от третьего лица: без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ВоЛарис" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05 мая 2009 г. (судья С.П. Ожеред) по делу N А27-2303/2009

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ВоЛарис", г. Кемерово

к Открытому акционерному обществу Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации, Кемеровское отделение N 8615, г. Кемерово,

третье лицо: Чечина Лариса Анатольевна, г. Кемерово,

о признании договора ипотеки от 06.03.2007г. N 60-1 незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВоЛарис" (далее - ООО "ВоЛарис") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области к Открытому акционерному обществу Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации, Кемеровское отделение N 8615 (далее - ОАО АК СБ РФ) с иском о признании договора ипотеки от 06.03.2007г. N 60-1 незаключенным.

Исковые требования обоснованы статьями 339, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и мотивированы тем, что зафиксированная в пунктах 1.4 - 1.6 договора ипотеки от 06.03.2007г. N 60-1 разная оценка одного и того объекта недвижимости свидетельствует о несогласованности сторонами существенного условия договора залога - оценке предмета залога, в связи с чем, указанный договор является незаключенным.

Определением арбитражного суда от 03.04.2009г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Чечина Лариса Анатольевна - директор ООО "ВоЛарис" (т. 1, л.д. 131).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05 мая 2009 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05.05.2009г., ООО "ВоЛарис" в лице конкурсного управляющего Ракитиной И.Г. обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а именно статей 339, 442 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 9, 67 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статей 3, 7 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что привлечение профессионального оценщика при определении залоговой стоимости объектов ипотеки является необязательным, не соответствует положениям указанных норм права. Действующим законодательством предусмотрено, что при определении залоговой цены сторонами должна быть согласована рыночная оценка предмета залога с привлечением профессионального оценщика.

Стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. ОАО АК СБ РФ и Чечина Л.А. отзывы на апелляционную жалобу в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3, 5), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 05.05.2009г., суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, между ОАО АК СБ РФ (залогодержателем) и ООО "ВоЛарис" (залогодателем) заключен договор ипотеки от 06.03.2007г. N 60-1, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю предмет залога: объект недвижимости - одноэтажное отдельно стоящее производственное здание, общей площадью 440,1 кв.м., находящееся по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Кировский район, ул. Спартака, д. 11, инвентарный номер 467/2, условный номер 42-42-01/111/2005-107; земельный участок площадью 2646 кв.м., функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, находящийся по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Кировский район, ул. Спартака, д. 11, категория земель: земли поселений, кадастровый номер земельного участка 42:24:0301019:0064 (т. 1, л.д. 9-12).

Согласно пунктам 1.4, 1.5 договора от 06.03.2007г. N 60-1 оценочная стоимость закладываемого объекта недвижимости составляет 8 922 198 руб., оценочная стоимость земельного участка - 5 838 805 руб. Для целей залога применяется дисконт в размере 29% (для объекта недвижимости) и 30% (для земельного участка).

Залоговая стоимость закладываемого объекта недвижимости и земельного участка, исходя из их оценочной стоимости с применением дисконта, составляет, соответственно 6 334 760,58 руб. и 4 087 163,50 руб.

В пункте 1.6 договора от 06.03.2007г. N 60-1 установлено, что общая залоговая стоимость предмета залога составляет 10 421 924,08 руб.

Полагая, что сторонами не согласовано существенное условие договора ипотеки (залога недвижимости) об оценке предмета залога, ООО "ВоЛарис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия оснований для признания договора от 06.03.2007г. N 60-1 незаключенным, поскольку в договоре содержатся все установленные законом существенные условия: о предмете залога, его оценке, сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении от 05.05.2009г., являются правильными, действующему гражданскому законодательству и обстоятельствам дела они не противоречат.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Аналогичные положения содержатся в статье 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Следуя разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 43 совместного постановления N 6/8 от 01.07.1996г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценка предмета залога является существенным условием договора ипотеки (залога недвижимости) и недостижение сторонами соглашения по данному условию свидетельствует о незаключенности договора.

Из буквального прочтения пунктов 1.4, 1.5, 1.6 договора от 06.03.2007г. N 60-1 следует, что стороны определили залоговую стоимость объекта недвижимости и земельного участка, а также залоговую стоимость предмета залога в целом - 10 421 924,08 руб.

Указание в договоре от 06.03.2007г. N 60-1 залоговой стоимости предмета залога без учета дисконта не свидетельствует о незаключенности договора, поскольку условия договора позволяют установить конечную оценку имущества.

В пункте 19 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Довод апелляционной жалобы о том, что условие о залоговой стоимости предмета залога не может считаться согласованным в связи с тем, что стороны не привлекали к оценке профессионального оценщика, не может быть принят судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 3 статьи 9, пункта 2 статьи 67 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется по соглашению сторон.

Стороны при заключении договора свободны в определении его условий (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение при определении залоговой стоимости заложенного земельного участка требований пункта 1 статьи 67 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" может являться основанием для ее оспаривания, но не может свидетельствовать о незаключенности договора ипотеки.

Принимая во внимание, что приведенные ООО "ВоЛарис" в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены решения Арбитражного суда Кемеровской области от 05.05.2009г., апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.

В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей относятся на истца - ООО "ВоЛарис".

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05 мая 2009 г. по делу N А27-2303/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ВоЛарис" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Усенко Н.А.

Судьи

Кудряшева Е.В. Логачев К.Д.