Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2008 г. N 07АП-2353/08

г. Томск

Дело N А07АП-2353/08 (А 03-10740/07-23)

"22" мая 2008 г.

Резолютивная часть объявлена 19 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2008 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего И.Н.Мухиной

судей: Л.Е.Лобановой, И.И.Терехиной

при ведении протокола судебного заседания судьей И.Н.Мухиной

при участии:

от истца (по первоначальному иску): не явился

от ответчика (по первоначальному иску): не явился

от третьего лица: не явился

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы крестьянского (фермерского) хозяйства "Созидатель" и Комитета по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Родинского района Алтайского края

на решение Арбитражного суда Алтайского края (судья Т.Г.Кириллова)

от 29 февраля 2008 года по делу N А03-10740/07-23

по иску Комитета по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Родинского района Алтайского края

к крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Созидатель"

3-е лицо Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по алтайскому краю, отдел N 10 Родинского района

о взыскании 209 226 руб. 50 коп. и расторжении договора аренды

а также по встречному иску крестьянского (фермерского) хозяйства "Созидатель"

о признании частично недействительным договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Комитет по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Родинского района Алтайского края (далее Комитет) обратился с иском к крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Созидатель" (далее КФХ "Созидатель") о взыскании 190 335 руб., после изменения суммы иска - 126 202 руб. задолженности по арендной плате и 18 891 руб. 50 коп. пени, начисленных за период со 02.06.2007 г. по 01.10.2007 г., на основании договора аренды земельного участка N 07/53 от 23.04.2007 г., а также о расторжении договора аренды вследствие неоднократного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Алтайскому краю в лице отдела N 10 Родинского района.

В свою очередь, крестьянское (фермерское) хозяйство "Созидатель" обратилось со встречным иском о признании на основании ст. 178 ГК РФ недействительным договора аренды земельного участка N 07/53 от 23.04.2007 г. в части предоставления в аренду трех земельных участков, а именно: площадью 56,6 га кадастровый номер 22:37:090102:0369, площадью 359,0 га кадастровый номер 22:37:090102:0372, площадью 293,0 га кадастровый номер 22:37:090101:0549, как заключенного под влиянием заблуждения.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении как первоначального, так и встречного исков отказано. При этом суд признал незаключенным договор аренды ввиду неопределенности его предмета, в частности, местонахождения земельных участков, являющихся объектами аренды.

Не согласившись с решением, обе стороны подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить соответственно первоначальный и встречный иск.

В обоснование своей жалобы КФХ "Созидатель" указало, что между сторонами состоялись договорные отношения и они были исполнены в полном объеме в части аренды двух земельных участков: площадью 290,1 га кадастровый номер 22:37:090201:0006 и площадью 70,0 га кадастровый номер 22:37:090201:0007. Ответчик пользовался данными участками и внес за них арендные платежи. Остальные три участка, первый, второй и пятый, не обрабатывались ввиду их большой засоренности. При заключении договора аренды истец ввел в заблуждение относительно качества земельных участков. Представленным в деле актом обследования земельного участка от 02.12.2007 г. подтверждается, что первый, второй и пятый земельные участки нуждаются в обязательных агротехнических мероприятиях и посев сельскохозяйственных культур на данных участках в 2007 году невозможен.

Комитет в обоснование своей жалобы указал, что в договоре аренды имеются данные, позволяющие индивидуализировать передаваемые в аренду земельные участки: кадастровые номера, площадь, целевое назначение, границы местоположения. Спорные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, что означает в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" описание и индивидуализацию земельных участков в Едином государственном реестре земельных участков. Расположение переданных земельных участков на местности подтверждается выкопировкой из плана земель муниципального образования Родинский сельсовет, представленной суду третьим лицом. Точное адресное местонахождение земельных участков определить невозможно, так как они являются землями сельскохозяйственного назначения, расположенными за границей населенного пункта. В договоре имеется указание, что земельные участки расположены в границах муниципального образования Родинский сельсовет. Таким образом, в договоре аренды стороны согласовали данные, позволяющие определенно установить земельные участки, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды, факт передачи земельных участков подтверждается актом приема-передачи.

Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Алтайскому краю в лице территориального отдела N 10 Родинского района (третье лицо) отзывы на апелляционные жалобы не представило.

В судебное заседание, назначенное для рассмотрения апелляционных жалоб, истец, ответчик и третье лицо своих представителей не направили, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте разбирательства дела. Согласно ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица по имеющимся материалам дела.

Изучив доводы апелляционных жалоб и материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка N 07/53 от 23.04.2007 года крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Созидатель" были переданы во временное владение и пользование пять земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения районного фонда перераспределения, находящиеся в границах муниципального образования "Родинский сельсовет.

Признавая названный договор аренды незаключенным, суд первой инстанции сослался на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить земельные участки, подлежащие передаче в качестве объекта аренды, в частности, сведений об их местонахождении.

Данный вывод суда следует признать ошибочным ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 56,6 га кадастровый номер 22:37:090102:0369; земельный участок площадью 359,0 га кадастровый номер 22:37:090102:0372; земельный участок площадью 290,1 га кадастровый номер 22:37:090201:0006; земельный участок площадью 70,0 га кадастровый номер 22:37:090201:0007; земельный участок площадью 293,0 га кадастровый номер 22:37:090101:0549.

Участки предоставлены для сельскохозяйственного производства (пункт 1.3). Передача земельного участка оформляется сторонами путем подписания 2-хстороннего акта приема-передачи (пункт 1.4).

В материалы дела представлен акт приема-передачи земельного участка от 23 апреля 2007 г., подписанный обеими сторонами, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял пять земельных участков с указанными кадастровыми номерами, находящиеся в границах муниципального образования "Родинский сельсовет" (л.д. 8-10 том 10.

Из изложенного следует, что объектами аренды явились земельные участки, прошедшие процедуру государственного кадастрового учета.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно части 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

В силу статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" описание и индивидуализация земельного участка, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную (категорию) и экономическую (стоимость) оценки, осуществляется посредством кадастрового учета. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел (часть 3 статьи 14, часть 6 статьи 19 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Из анализа приведенных законодательных положений следует, что земельный участок может стать объектом гражданского оборота в случае его идентификации с составлением карты (плана), определением качества (категории), указанием площади разрешенного использования, кадастрового номера.

Представленные в материалах дела кадастровые планы земельных участков (выписки из государственного земельного кадастра) свидетельствуют о проведении государственного кадастрового учета земельных участков, являющихся объектом аренды по договору N 07/53 от 23.04.2007 г., а, следовательно, их индивидуализацию, получение характеристик, позволяющих выделить из других земельных участков (л.д. 118-125 том 1).

Поскольку спорные земельные участки являются землями сельскохозяйственного назначения, их местоположение определено относительно границ муниципального образования "Родинский сельсовет".

Таким образом, в договоре аренды земельного участка N 07/53 от 23.04.2007 г. указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, в силу чего договор следует признать заключенным.

Кроме того, договор сторонами исполнялся, у арендатора не было какой-либо неясности относительно местоположения принятых в аренду земельных участков, что подтверждается, в частности, актом обследования от 02.12.2007 г.

Срок аренды согласован сторонами с 23.04.2007 г. по 31.10.2007 г. (пункт 2.1).

В соответствии с разделом 3 договора арендатор обязался уплатить за пользование арендованными земельными участками 190 335 руб. арендной платы, которая подлежала внесению частями: до 01.06.2007 г. в сумме 95 168 руб., до 01.07.2007 г. в сумме 47 584 руб. и до 01.08.2007 г. в сумме 47 583 руб.

В случае не внесения платежей по договору в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пени) в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 3.4).

Как следует из материалов дела, ответчиком за пользование арендованными земельными участками уплачено 51 666 руб. 15.11.2007 г. и 12 467 руб. 05.12.2007 г., итого 64 133 руб. (л.д. 27, 35 том 1). Оставшаяся часть предусмотренной договором арендной платы на день рассмотрения спора не внесена. Задолженность составляет 126 202 руб.

Возражая против требования о взыскании задолженности по арендной плате, ответчик сослался на то, что три участка из переданных ему в аренду были не пригодны для посева зерновых культур, им не использовались, поэтому у него не возникло обязанности по оплате аренды данных участков. В подтверждение своих доводов ответчик представил акт об обследовании земельных участков от 02.12.2007 г.

Доводы ответчика не могут быть приняты во внимание, как не соответствующие закону и материалам дела.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для сельскохозяйственного производства, что предполагает использование участка не только под посев зерновых культур, но и любое другое сельскохозяйственное использование земельного участка.

Акт об обследовании земельных участков от 02.12.2007 г., составленный во внесудебном порядке в период рассмотрения настоящего спора арбитражным судом, не может служить надлежащим доказательством в силу требований ст.ст. 10, 68 АПК РФ. Сведения, указанные в акте, не подлежат установлению путем составления такого акта.

Кроме того, ответчиком не представлены доказательства его обращения в период действия договора аренды, заключенного на срок до 31.10.2007 г., в предусмотренном законом порядке с предложением об изменении договора, либо с заявлением об отказе от договора в целом или в части.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Заключив договор аренды земельного участка, ответчик принял на себя предусмотренные этим договором обязательства, в том числе по внесению арендной платы, которое надлежащим образом не исполнил. Материалами дела подтверждается задолженность ответчика по арендной плате в размере 126 202 руб., поэтому требование истца о взыскании данной задолженности подлежит удовлетворению.

За просрочку внесения арендной платы в соответствии с пунктом 3.4 договора истец начислил пени в размере 18 891 руб. 50 коп. Представленный истцом расчет неустойки не противоречит материалам дела.

Вместе с тем, принимая во внимание предусмотренную договором ставку для начисления неустойки, период начисления пени, суд апелляционной инстанции считает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, как несоразмерный последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ) до 5 000 руб.

Предъявленное истцом требование о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит. Иск в этой части следует оставить без рассмотрения ввиду того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный законом (ч.2 ст. 452, ст. 619 ГК РФ, п. 2 ст. 148 АПК РФ).

Встречный иск КФХ "Созидатель" также не может быть удовлетворен, так как обстоятельства, на которые ссылается ответчик как на основания своего требования, не подтверждены материалами дела.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.

Заявляя о заключении договора аренды N 07/53 от 23.04.2007 г. под влиянием заблуждения, КФХ "Созидатель" доказательства этому не представило.

Из материалов дела следует, что договоренность о передаче спорных земельных участков в аренду КФХ "Созидатель" была достигнута 11.04.2007 г. на приеме у главы района (л.д. 101 том 1).

Договор аренды был заключен 23.04.2007 г. Результаты проведения аукциона на право заключения договоров аренды земель, на которые ссылается ответчик, указывая, что переданные ему земельные участки, остались не востребованы, были известны 29.03.2007 г. (л.д. 49 том 1). Таким образом, на момент заключения договора ответчик имел возможность ознакомиться с состоянием принимаемых в аренду земель.

В соответствии со статьями 9, 10 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случае, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Согласно статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства в силу ч.2 ст. 23 ГК РФ является предпринимательской деятельностью с момента государственной регистрации хозяйства.

С учетом изложенного ссылки ответчика на его неосведомленность о состоянии земельных участков не могут служить основанием признания договора аренды недействительным на основании ст. 178 ГК РФ. Кроме того, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства невозможности использования спорных земельных участков по предусмотренному договором аренды назначению.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, выводы которого не соответствуют закону и обстоятельствам дела.

Государственная пошлина относится на лиц, участвующих в деле пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований без учета уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки.

Апелляционная жалоба Комитета подлежит удовлетворению, вследствие чего расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Апелляционная жалоба КФХ "Созидатель" удовлетворению не подлежи, расходы по государственной пошлине по данной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь п.2 ст. 269, п.3 ч.1 ст. 270, ст.ст. 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 29.февраля 2008 года по делу N А03-10740/07-23 в части отказа в удовлетворении первоначального иска и взыскания государственной пошлины с истца отменить.

Взыскать с крестьянского (фермерского) хозяйства "Созидатель" в доход федерального бюджета 126 202 руб. задолженности по арендной плате за землю, 5 000 руб. пени, 4 401 руб. 87 коп. государственной пошлины.

Исковое требование о расторжении договора аренды земельного участка N 07/53 от 23.04.2007 г. оставить без рассмотрения.

В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказать.

Взыскать с крестьянского (фермерского) хозяйства "Созидатель" в пользу комитета по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Родинского района Алтайского края 1000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Н.Мухина

Судьи

Л.Е.Лобанова И.И.Терехина