Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2009 г. N 07АП-5795/09

г. Томск

Дело N 07АП-5795/09

21 августа 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2009 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Г. Шатохиной

судей: И.И.Бородулиной, Н.А. Усаниной

при ведении протокола судебного заседания судьей Е.Г. Шатохиной

при участии:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройреконструкция", Кемеровская область, г. Березовский

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03.06.2009 г.

по делу N А45-7668/2009 (судья Бродская М.В.)

по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий", г. Москва

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройреконструкция", Кемеровская область, г. Березовский

о взыскании задолженности по договору аренды в размере 637 130 рублей 22 копеек,

УСТАНОВИЛ

Федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий", г. Москва (далее по тексту - ФГУП "ФТ - Центр", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройреконструкция", Кемеровская область, г. Березовский (далее по тексту - ООО "Стройреконструкция", Общество, ответчик, апеллянт, заявитель) о взыскании долга по договору аренды в сумме 337 276 рублей 60 копеек, пени в сумме 243 640 рублей 82 копеек, штрафа в сумме 56 212 рублей 80 копеек и расходов по оплате государственной пошлины в сумме 12 871 рубля 30 копеек (л.д. 3- 4).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.06.2009 г. исковые требования удовлетворены в части взыскания долга по арендной плате в сумме 337 276 рублей 60 копеек, штрафа в сумме 56 212 рублей 80 копеек, пеню в сумме 50 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в сумме 12 871 рубля 30 копеек. В остальной части заявленных требований, отказано (л.д. 75 - 77).

В апелляционной жалобе ООО "Стройреконструкция" просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03.06.2009 г. отменить и принять по делу новое решение, полностью отказав в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов апеллянт сослался на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие выводов суда первой инстанции установленным обстоятельствам дела. Так, по мнению заявителя:

- истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия предъявлялась 10.12.2009г. на сумму задолженности в размере 168 638 рублей 20 копеек по состоянию на 31.12.2008г., а решением суда задолженность взыскана включительно по март 2009 г.;

- суд не дал оценку содержанию письма N 5 от 10.02.2009г., согласно которому Общество заявляло требование ФГУП "ФТ - Центр" о зачете средств в счет арендных платежей в размере 234 747 рублей, затраченных ответчиком на ремонт арендуемого имущества.

ФГУП "ФТ - Центр" представило отзыв (поступил в суд 17.08.2009г.) на апелляционную жалобу, в котором просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы жалобы находит несостоятельными, поскольку глава 43 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) не предусматривает обязательного претензионного порядка урегулирования возникшего спора, а часть 3 статьи 623 ГК РФ, и положение пункта 2.2.10 договора аренды подтверждают несостоятельность требований ответчика по зачету средств в счет арендных платежей, затраченных Обществом на ремонт арендуемого имущества.

Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом и в срок.

Суд апелляционной инстанции в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 03.06.2009 г., суд апелляционной инстанции не находит оснований для его изменения или отмены.

Как видно из материалов дела, между ФГУП "Баланс" (арендодатель) и ООО "Стройреконструкция" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 34-11-ф/05 от 29.11.2005 г., с учетом протоколов разногласия (л.д. 48) и согласования (л.д. 50- 51), общей площадью 167, 7 кв.м. из которой полезная - 129 кв.м., на третьем этаже отдельно стоящего трехэтажного здания, принадлежащего РФ на праве собственности, находящейся в хозяйственном ведении ФГУП "Баланс", расположенного по адресу: г. Березовский, ул. Мира, 24 А сроком с 01.07.2005г. (с момента фактического пользования объектом) по 30.06.2006г. (л.д. 12-18).

Размер ежемесячной арендной платы (без НДС) составлял 8 783 рубля 78 копеек (пункт 3.1. договора), а плата за содержание объекта составила 6 613 рублей 35 копеек (пункт 3.6. договора). Указанные платежи подлежали оплате в срок до 10-го числа месяца, за которым производится оплата.

Согласно пункту 2.1.1. договора, нежилое помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 29.11.2005г. (л.д. 19).

Дополнительным соглашением N 1 от 29.06.2006г. срок действия договора продлен до 27.06.2007г., а размер платы за содержание увеличен до 7 604 рублей 76 копеек в месяц с учетом НДС (л.д. 21- 22).

02.12.2006г. ФГУП "Баланс" и ООО "Стройреконструкция", согласно условиям дополнительного соглашения N 2 к договору аренды N34-11-ф/05 от 29.11.2005 г., установили, что: общая площадь арендуемого имущества составляет 191, 2 кв.м., в том числе полезная 147, 1 кв.м., плата предусмотренная пунктом 3.1 договора увеличена до 10 014 рублей 66 копеек (без НДС), а пунктом 3.6. плата за содержание объекта аренды увеличена до 8 670 рублей (с учетом НДС) (л.д. 23, 24).

В дальнейшем, дополнительным соглашением N 3 от 02.03.2007г. истец и ответчик согласовали изменения пункта 3.6 договора, определив плату за содержания объекта в сумме 10 405 рублей 41 копейку (л.д. 26), а дополнительным соглашением N 4 от 20.07.2007г. срок действия договора продлен до 24.06.2008г. и размер арендной платы составил 19 120 рублей (л.д. 27).

В связи с переходом права хозяйственного ведения на предмет аренды от ФГУП "Баланс" к ФГУП "ФТ - Центр" 01.01.2008 между ФГУП "ФТ - Центр" и ООО "Стройреконструкция" заключено дополнительное соглашение N 5 от 07.03.2008г. к договору аренды N 34-11-ф/05 от 29.11.2005 г. (л.д. 29- 30), по условиям которого стороны увеличили размер арендной платы до 22 561 рублей 60 копеек, перечисляемой до третьего числа текущего месяца.

25.06.2008г. ФГУП "ФТ - Центр" и ООО "Стройреконструкция" дополнительным соглашением признали договор N 34-11-Ф/05 от 29.11.2005г., как возобновленный и установили срок действия договора, как неопределенный. (л.д. 28).

В нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды, в период с октября 2008 г. по март 2009 г. ответчик допустил просрочку арендной платы. Задолженность по арендной плате составила 337 276 рублей 60 копеек. Истец произвел расчет пени за несвоевременное перечисление арендной платы за указанный период, что составило 243 640 рублей 82 копейки, а также штраф в размере 56 212 рублей 80 копеек.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца в суд с иском.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции признает необоснованными доводы изложенные в апелляционной жалобе.

Согласно части 1 статьи 130 ГК РФ нежилое помещение относятся к недвижимому имуществу.

В силу части 1 статьи 607 ГК РФ помещение отнесено к объектам аренды.

Часть 3 статьи 607 ГК РФ определяет, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Законом не предусмотрена обязательность государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года и продленного на неопределенный срок.

Аналогичной правовой позиции придерживается Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 16.02.2001г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 11).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значения для дела, представленным доказательствам дал верную оценку в полном соответствии со статьей 71 АПК РФ и пришел к правильному выводу о действительности договора аренды N 34-11-ф/05 от 29.11.2005 г., с учетом изменений, дополнительных соглашений, а также о наличии между сторонами арендных правоотношений.

Давая правовую оценку договору аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что он содержит предмет, соответствующий необходимым требованиям: указан вид помещения, его площадь, юридический адрес, что позволяет выделить объект, переданный в аренду, из других объектов недвижимости.

Следовательно, договор аренды между сторонами заключен, исходя из требований закона.

Доводы апеллянта о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора суд апелляционной инстанции считает несостоятельными.

Согласно пункту 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения в случае установления после принятия его к производству, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно пункту 7.4 договора аренды стороны, не предусмотрели обязательного соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, а лишь устанавливают договорную подсудность. Кроме того, такой порядок не обязателен в силу закона. В договоре отсутствует четкая формулировка о необходимости соблюдения претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора, сторонами не согласована форма, порядок и сроки предъявления и рассмотрения претензии.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчиком не оспаривается факт пользования арендованным имуществом, а также факт задолженности по арендной плате за период с октября 2008 г. по март 2009 г.

Поскольку материалы дела подтверждают обоснованность заявленных требований по взысканию задолженности по арендной плате за указанный период, то решение суда первой инстанции об их удовлетворении, суд апелляционной инстанции находит верным.

Довод жалобы о необходимости зачисления в счет задолженности по арендной плате затраты Общества по ремонту арендуемой и не арендуемой части здания, суд апелляционной инстанции признает несостоятельным.

Из материалов дела следует, что Обществом были составлены акты от 02.09.2009г. (л.д. 54, 55) и 12.09.2009г. (л.д. 56, 57) о необходимости замены водопроводных труб в помещениях N 1, 18, 19, отопительного конвектора 3 этажа, оконных блоков и ремонте оконных рам и замене стекол.

Как следует из частей 1, 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Указанная правовая норма носит диспозитивный характер и действует лишь тогда, когда иной порядок отношений между арендодателем и арендатором не предусмотрен заключенным между ними договором.

Однако, при заключении договора аренды N 34-11-ф/05, стороны согласовали, что производство текущего ремонта объекта, а также капитального ремонта в случае ухудшения, повреждения объекта не по вине арендодателя осуществляется с предварительного письменного уведомления последнего. (пункт 2.2.10 договора).

Из содержания акта приема- передачи от 29.11.2005г. следует, что какие - либо претензии относительно предмета договора аренды ответчиком заявлено не было, следовательно, ухудшение и повреждение арендуемого помещения случилось во время действия данного договора и не по вине арендодателя.

Согласно части 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из материалов дела следует, что ответчик не согласовал с истцом производство ремонта, не уведомил о необходимости проведения срочных ремонтных работ.

В апелляционной жалобе Общество указывает на то, что в своем письме от 27.11.2008г. N 154 (л.д. 68) оно обращалось истцу о зачете ремонтных работ, произведенных в сентябре 2008 г. в счет платы за аренду объекта в период с 01.10.2008г по 31.01.2009г. Однако, как следует из материалов дела, данное письмо было получено истцом лишь 03.12.2008г. Следовательно, апеллянтом не исполнены требования, изложенные в части 3 статьи 623 ГК РФ.

Проанализировав условия договора аренды, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, сопоставляя отдельные его условия между собой, а также смысл договора в целом и поведение сторон (статьи 431 ГК РФ) суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что доказательств фактического согласия арендодателя на проведение арендатором улучшений арендованного имущества не представлено.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения денежного обязательства, истец начислил пеню и штраф, согласно условиям договора N 34-11-ф/05 и положений ГК РФ.

Расчет задолженности, штрафа и пени судом проверен, признан правильным, ответчиком не оспорен, при этом судом обоснованно применено положение статьи 333 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования в части.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значения для дела, представленным доказательствам дал верную оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ и пришел к правильному выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований.

С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика. В связи с предоставлением ответчику отсрочки уплаты государственной пошлины государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 156, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03.06.2009 г. по делу N А45-7668/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройреконструкция", Кемеровская область, г. Березовский в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Е.Г. Шатохина

Судьи

И.И. Бородулина Н.А. Усанина