Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 мая 2006 г. N КГ-А41/4715-06 Договор купли-продажи недвижимости не может быть признан недействительной сделкой, так как продажа конкурсным управляющим должника земельного участка по определенной оценщиком нормативной стоимости на основании решения комитета кредиторов должника не противоречит законодательству о банкротстве (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 30 мая 2006 г. N КГ-А41/4715-06
(извлечение)

ЗАО "Сельскохозяйственное общество "Луч" обратилось в арбитражный суд с иском к Производственному кооперативу "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное истцом по договору с ответчиком от 25 ноября 2004 года N 4/13.

Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Московской области от 26 ноября 2002 года по делу N А41-К1-1473/99 ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 4/13 ответчик (продавец) в лице конкурсного управляющего П. обязался передать истцу (покупателю) дорогу асфальтовую отд. Тураево площадью покрытия 2340 кв. м. и земельный участок общей площадью 2340 кв. м. для сельскохозяйственного производства, а 16 декабря 2004 года стороны подписали акт приема-передачи недвижимого имущества.

Истец выполнил свое обязательство по оплате имущества, перечислив 50 000 руб. платежным поручением N 34 от 15 декабря 2004 года.

Однако ответчик не исполнил свое обязательство обеспечить в разумный срок государственную регистрацию перехода права собственности на здания и земельный участок в органе, осуществляющем такую регистрацию, в связи с чем истец и обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" предъявил встречный иск к ЗАО "Сельскохозяйственное общество "Луч" о признании договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 4/13 недействительным.

Встречные исковые требования основаны на том, что согласно отчету независимого оценщика ООО "Русконсалт-Аудит" была определена рыночная стоимость дороги асфальтовой и нормативная стоимость земельного участка, которая в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 года N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" составляет не более 75% от ее рыночной стоимости.

Следовательно, в нарушение статей 98, 102, 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" земельный участок был продан по нормативной, а не по рыночной стоимости, в связи с чем заключенная сделка привела к уменьшению конкурсной массы должника как минимум на 25%.

Кроме того, при определении рыночной стоимости имущества оценщиком не был учтен НДС (18%), поэтому в нарушение указанных статей имущество было продано на 18% ниже его рыночной стоимости.

В качестве 3-его лица к участию в деле привлечено ГУ ФРС по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 декабря 2005 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2006 года, исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.

Удовлетворяя иск ЗАО "Сельскохозяйственное общество "Луч", суд руководствовался статьями 131 и 551 Гражданского кодекса РФ, статьей 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отказывая в удовлетворении встречного иска ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина", суд исходил из того, что в соответствии с требованиями статей 102 и 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 1998 года конкурсный управляющий с помощью оценщика осуществил оценку недвижимого имущества и продал это имущество по прямому договору, что было ему поручено решением комитета кредиторов от 25 ноября 2004 года. При этом суд отметил, что с учетом статьи 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" стоимость, полученная в результате оценки, является рекомендуемой минимальной стартовой ценой в целях заключения сделок по отчуждению имущества, окончательное же решение о стоимости отчуждаемого имущества принимается конкурсным управляющим, собранием кредиторов, комитетом кредиторов. Суд также отклонил довод об оценке имущества без учета НДС, указав, что согласно отчету оценщика, оценочная стоимость произведена с учетом НДС.

В кассационной жалобе ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы считает, что в соответствии со статьей 7 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" действует презумпция оценки именно рыночной стоимости и конкурсный управляющий был не вправе приступать к реализации имущества до момента определения независимым оценщиком рыночной стоимости продаваемого имущества, между тем рыночная стоимость земельных участков независимым оценщиком не определялась, следовательно конкурсный управляющий был не вправе заключать договор купли-продажи недвижимого имущества.

От ЗАО "Сельскохозяйственное общество "Луч" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором содержится просьба оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители истца возражали против ее удовлетворения, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.

3-е лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не направило своих представителей для рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, от него поступило заявление о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что доводы кассационной жалобы являются необоснованными и не могут быть положены в основу отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 8 января 1998 года N 6-ФЗ в случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 112 данного закона после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Во исполнение указанных норм права, как правильно указал суд, оценщиком ООО "Русконсалт-Аудит" была осуществлена оценка недвижимого имущества по оспариваемому договору купли-продажи, что было отражено в отчете N Н-3.

Комитетом кредиторов ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" на заседании от 25 ноября 2004 года были утверждены результаты оценки недвижимого имущества должника и поручено конкурсному управляющему реализовать по прямым договорам купли-продажи объекты недвижимого имущества и земельные участки, находящиеся под ними, с прилегающей территорией, по цене не ниже оценочной, что и было осуществлено последним.

Судом было правильно отмечено, что в силу статьи 14 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, а согласно статье 12 названного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поэтому судом сделан обоснованный вывод о том, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и принятие окончательного решения о стоимости отчуждаемого имущества относится к компетенции собрания кредиторов или комитета кредиторов должника.

Следовательно, продажа конкурсным управляющим должника земельного участка по определенной оценщиком нормативной стоимости на основании решения комитета кредиторов должника не противоречит законодательству о банкротстве и суд правомерно отказал в признании договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 4/13 недействительной сделкой.

В связи с этим суд, правильно руководствуясь пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случае, когда одна из сторон уклоняется государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, вынес данное решение в пользу ЗАО "Сельскохозяйственное общество "Луч".

На основании изложенного суд кассационной инстанции находит доводы кассационной жалобы несостоятельными и не усматривает оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 декабря 2005 года по делу N А41-К1-18302/05 Арбитражного суда Московской области и постановление от 27 февраля 2006 года Десятого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление в полном объеме изготовлено 6 июня 2006 года.