Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 июня 2006 г. N КГ-А41/4790-06 Суд удовлетворил иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указав на факт уклонения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от государственной регистрации и на то, что спорный договор не может быть признан недействительным, поскольку правомерно заключен конкурсным управляющим должника по определенной независимым оценщиком нормативной стоимости имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 1 июня 2006 г. N КГ-А41/4790-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2006 г.

ЗАО "Сельскохозяйственное общество "Луч" обратилось в арбитражный суд с иском к Производственному кооперативу "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное истцом по договору с ответчиком от 25 ноября 2004 года N 6/13.

Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Московской области от 26 ноября 2002 года по делу N А41-К1-1473/99 ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 6/13 ответчик (продавец) в лице конкурсного управляющего П. обязался передать истцу (покупателю) сооружение - теплую стоянку для автомашин, здание агрохимлаборатории отд. Тураево и земельный участок для сельскохозяйственного производства площадью 17068 кв.м. 16 декабря 2004 года стороны подписали акт приема-передачи недвижимого имущества.

Истец выполнил свое обязательство по оплате имущества, перечислив 255000 руб. платежным поручением от 15 декабря 2004 года, и произвел дополнительную оплату в размере 83000 руб. платежным поручением от 25 мая 2005 года N 8 в связи с корректировкой оценки предмета договора.

Однако ответчик не исполнил свое обязательство обеспечить в разумный срок государственную регистрацию перехода права собственности на здания и земельный участок в органе, осуществляющем такую регистрацию, в связи с чем истец и обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" предъявил встречный иск к ЗАО "Сельскохозяйственное общество "Луч" о признании договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 6/13 недействительным.

Встречные исковые требования основаны на том, что согласно отчету независимого оценщика ООО "Русконсалт-Аудит" была определена рыночная стоимость сооружения - теплой стоянки для автомашин и здания агрохимлаборатории и нормативная стоимость земельного участка, которая в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 года N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" составляет не более 75% от ее рыночной стоимости.

Следовательно, в нарушение статей 98, 102, 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" земельный участок был продан по нормативной, а не по рыночной стоимости, в связи с чем заключенная сделка привела к уменьшению конкурсной массы должника как минимум на 25%.

Кроме того, при определении рыночной стоимости имущества оценщиком не был учтен НДС (18%), поэтому в нарушение указанных статей имущество было продано на 18% ниже его рыночной стоимости.

В качестве 3-его лица к участию в деле привлечено ГУ ФРС по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 декабря 2005 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2006 года, исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.

Удовлетворяя иск ЗАО "Сельскохозяйственное общество "Луч", суд руководствовался статьями 131 и 551 Гражданского кодекса РФ, статьей 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Отказывая в удовлетворении встречного иска ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина", суд исходил из того, что в соответствии с требованиями статей 102 и 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 1998 года конкурсный управляющий с помощью оценщика осуществил оценку недвижимого имущества и продал это имущество по прямому договору, что было ему поручено решением комитета кредиторов от 25 ноября 2004 года. При этом суд отметил, что с учетом статьи 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" стоимость, полученная в результате оценки, является рекомендуемой минимальной стартовой ценой в целях заключения сделок по отчуждению имущества, окончательное же решение о стоимости отчуждаемого имущества принимается конкурсным управляющим, собранием кредиторов, комитетом кредиторов. Суд также отклонил довод об оценке имущества без учета НДС, указав, что согласно отчету оценщика, оценочная стоимость произведена с учетом НДС.

В кассационной жалобе ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы считает, что в соответствии со статьей 7 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" действует презумпция оценки именно рыночной стоимости и конкурсный управляющий был не вправе приступать к реализации имущества до момента определения независимым оценщиком рыночной стоимости продаваемого имущества, между тем рыночная стоимость земельных участков независимым оценщиком не определялась, следовательно конкурсный управляющий был не вправе заключать договор купли-продажи недвижимого имущества.

От ЗАО "Сельскохозяйственное общество "Луч" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором содержится просьба оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители истца возражали против ее удовлетворения, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.

3-е лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не направило своих представителей для рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, от него поступило заявление о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что доводы кассационной жалобы являются необоснованными и не могут быть положены в основу отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 8 января 1998 года N 6-ФЗ в случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 112 данного закона после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Во исполнение указанных норм права, как правильно указал суд, оценщиком ООО "Русконсалт-Аудит" была осуществлена оценка недвижимого имущества по оспариваемому договору купли-продажи, что было отражено в отчетах NN Н-3 и Н-1.

Комитетом кредиторов ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" на заседании от 25 ноября 2004 года были утверждены результаты оценки недвижимого имущества должника и поручено конкурсному управляющему реализовать по прямым договорам купли-продажи объекты недвижимого имущества и земельные участки, находящиеся под ними, с прилегающей территорией, что и было осуществлено последним. При этом стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 6/13, была установлена в размере 255000 руб.

Судом было правильно отмечено, что в силу статьи 14 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, а согласно статье 12 названного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поэтому судом сделан обоснованный вывод о том, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и принятие окончательного решения о стоимости отчуждаемого имущества относится к компетенции собрания кредиторов или комитета кредиторов должника.

Следовательно, продажа конкурсным управляющим должника земельного участка по определенной оценщиком нормативной стоимости на основании решения комитета кредиторов должника не противоречит законодательству о банкротстве и суд правомерно отказал в признании договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 6/13 недействительной сделкой.

Кроме того, решением Арбитражного суда Московского округа от 8 февраля 2006 года по делу N А41-К1-22046/05, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2006 года, отказано в иске ООО "ЭЛТРАСТ" о признании недействительным, в том числе, договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 6/13, заявленному по тем же основаниям, что и в настоящем деле.

В связи с этим суд, правильно руководствуясь пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, вынес данное решение в пользу ЗАО "Сельскохозяйственное общество "Луч".

На основании изложенного суд кассационной инстанции находит доводы кассационной жалобы несостоятельными и не усматривает оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 декабря 2005 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2006 года по делу N А41-К1-18337/05 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.