Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2008 г. N 16АП-1007/08

г. Ессентуки

А63-11801/2007-С2-31

10 июня 2008 года

Дело N 16АП-1007/08(1)

Резолютивная часть постановления оглашена 04 июня 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2008 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А.,

судей: Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.

при ведении протокола с/з помощником судьи Капикранян А.А.

С участием в заседании представителей:

от заявителя:

Бусуек П.В. - представитель по доверенности (копия в деле)

от заинтересованных лиц:

Администрации пос. Солнечнодольска

Администрации Изобильненского МР СК

Курилова А.Ю. - представитель по доверенности (копия в деле)

Полянская О.В. - представитель по доверенности (копия в деле)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Ивановой Л.С.

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16 апреля 2008 года

по делу N А63-11801/2007-С2-31

под председательством судьи Чернобай Т.А.

по заявлению ИП Ивановой Л.С. пос. Солнечнодольск

к Администрации пос. Солнечнодольска

Администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края

о признании незаконным отказ администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края о пролонгации договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды земельного участка, площадью 292 кв. м, кадастровый номер 26:06:13 05 09:0011, сроком на пять лет,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Иванова Л.С. (далее - заявитель, апеллянт, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации пос. Солнечнодольска Изобильненского района о признании незаконными действий (бездействий) администрации пос. Солнечнодольска Изобильненского района Ставропольского края по рассмотрению заявления о пролонгации договора аренды земельного участка площадью 292 кв.м, кадастровый номер 26:066123 05 09:0011, расположенного по адресу: поселок Солнечнодольск Изобильненского района, бульвар Школьный, 5Б для завершения строительства объекта недвижимости аптеки-магазина; обязании администрации пос. Солнечнодольска Изобильненского района Ставропольского края заключить договор аренды указанного земельного участка; признании незаконным отказа администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края в пролонгации договора аренды спорного земельного участка и обязать заключить договор аренды, сроком на пять лет (с учетом уточнения).

Определением от 18.12.2007 к участию в деле в порядке ст. 47 АПК РФ в качестве соответчика привлечена администрация Изобильненского муниципального района Ставропольского края.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.04.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Решение мотивировано тем, что при выделении ИП Ивановой Л.С. земельного участка, администрация не информировала население в средствах массовой информации о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка заявителю для строительства, что является нарушением п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ. В нарушение ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка N 32 от 13.07.2004 и дополнительное соглашение к нему от 27.12.2005 не были зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем указанные документы не повлекли возникновение гражданско-правовых обязательств для участников сделки. Суд пришел к выводу, что договор аренды земельного участка не заключен, так как отсутствует согласование по существенному условию предмету договора - отсутствуют точные сведения о местоположении земельного участка, позволяющее определенно установить, какой участок был передан в аренду. С 1 июля 2006 года (ФЗ N 53 от 17.04.2006) полномочия по распоряжению спорным земельным участком переданы администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края. ИП Иванова Л.С. с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства в Администрацию Изобильненского муниципального района не обращалась.

Не согласившись с принятым решением, ИП Иванова Л.С. обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда полностью отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ИП Иванова Л.С. указывает, что суд применил нормы права, которые не действовали в момент заключения спорного договора. Бездействие администрации пос. Солнечнодольска незаконно, поскольку правоотношения, между предпринимателем и администрацией по поводу предоставления в аренду земельного участка возникли еще в декабре 2000 года, то есть задолго до принятия Земельного кодекса РФ. Кроме того, апеллянт полагает, что Федеральный закон от 29.12.2004 N 191 "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" не предусматривает обратной силы его применения и соответственно ИП Иванова Л.С. имеет право на заключение договора аренды земельного участка для продолжения строительства объекта недвижимости в соответствии с утвержденной градостроительной документацией.

Апеллянт, считает, что у заявителя имелись все необходимые документы для заключения договора аренды, в том числе межевое дело.

Администрация Изобильненского муниципального района представила отзыв на жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, считает его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ИП Ивановой Л.С. заявленные в жалобе требования поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. На вопрос судебной коллегии пояснил, что договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию, поскольку Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу позже возникновения арендных отношений. Регистрация ранее возникшего права проводится по желанию сторон. Строительство на спорном объекте не велось и не ведется по независящим от предпринимателя причинам.

Представитель администрации пос. Солнечнодольска возражал против удовлетворения жалобы. Считает решение законным и обоснованным. Дополнительно пояснил, что ИП Иванова письменно не обращалась в администрацию пос. Солнечнодольска за получением разрешения на строительство. Следовательно, отсутствуют основания для пролонгирования спорного договора аренды.

Представитель администрации Изобильненского муниципального района СК возражал против удовлетворения жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на жалобу. Пояснил, что заключенные договора аренды на спорный земельный участок не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем право аренды не возникло, то есть сделка является ничтожной и пролонгации не подлежит. Кроме того, постановление от 28.12.2001 вынесено с нарушением ст. 31, 32 Земельного кодекса РФ.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением Главы поселка Солнечнодольска Изобильненского района N 19 от 07 февраля 2001 года ИП Ивановой Л.С. был предоставлен в аренду сроком на один год земельный участок площадью 100 кв. м. по бул. Школьному, 5-Б под строительство аптеки (л.д. 28, т. 1).

06 марта 2001 года Администрация поселка Солнечнодольска и ИП Иванова Л.С. подписали договор аренды на один год (л.д.. 31-32, т. 1).

Постановлением Главы поселка Солнечнодольска Изобильненского района Ставропольского края от 28 декабря 2001 года ИП Ивановой Л.С. предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 179,2 кв.м по бул. Школьный, 5-Б под строительство комплекса аптека-магазин (л.д. 29, т. 1). Пунктом 2.3 указанного постановления предусмотрено в срок до 01.02.2003 заключение с администрацией поселка договора аренды земельного участка.

03.01.2002 заключен договор аренды между администрацией пос. Солнечнодольска и предпринимателем сроком на пять лет с момента регистрации договора в администрации (л.д. 54, т.1).

Постановлением N 18 от 23 января 2004 года уточнена площадь земельного участка, выделенного под строительство комплекса аптека-магазин по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, пос. Солнечнодольск, бул. Школьный, 5Б и определена - 292 кв.м (л.д. 30, т. 1).

Согласно выписке из государственного земельного кадастра от 19 мая 2004 года N 06/04-1-1765 земельный участок площадью 292 кв. м., расположенный по адресу: р-н Изобильненский, п. Солнечнодольск, бул. Школьный, 5 "Б" поставлен на кадастровый учет и ему присвоен номер 26:06:13 05 09:0011 (л.д. 36, т.1).

Согласно договору аренды земельного участка N 32 от 13.07.2004 арендодатель (администрация) сдает, а арендатор (предприниматель) принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 26:06:13 05 09:0011, находящийся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Солнечнодольск, бульвар Школьный, 5Б, общей площадью 292 кв.м. Срок действия установлен с 28 декабря 2001 года по 27 декабря 2005 года (л.д. 45-50, т. 1).

27 декабря 2005 года между сторонами заключено дополнительное соглашение, которым был изменен пункт 2.1 договора N 32 от 13.06.2005 и продлен срок действия договора аренды земельного участка до 26 ноября 2006 года (л.д. 52, т. 1).

Материалами дела установлено и предпринимателем не оспаривается, что договор от 13.07.2004 N 18 и дополнительное соглашение к нему от 27.12.2005 не зарегистрированы.

13.11.2006 ИП Иванова Л.С. обратилась в Администрацию пос. Солнечнодольска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка общей площадью 179,2 кв.м для строительства комплекса аптека-магазин согласно проекту.

Администрация поселка письмом от 16.01.2007 N 47 отказала в продлении договора, так как предоставленный земельный участок под строительство на 3 года, не используется в течение шести лет (л.д. 10, т. 1). Указанный отказ Администрации поселка Солнечнодольска послужил основанием для обращения ИП Ивановой Л.С. в арбитражный суд.

Как следует из статьи 13 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 198 АПК РФ, ненормативные акты, решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления, иных органов могут быть признаны арбитражным судом недействительными либо незаконными по заявлению заинтересованного лица, если такие акты, решения либо действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Следовательно, обязательными условиями признания арбитражным судом незаконным бездействия органа местного самоуправления является его несоответствие закону и нарушение прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

По мнению заявителя, бездействия администрации, нарушает требования Земельного кодексов РФ, ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" и нарушает права и законные интересы ИП Ивановой Л.С. в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно ч. 1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" Земельный кодекс Российской Федерации введен в действие со дня его официального опубликования.

Земельный кодекс РФ был принят 25.10.2001, официально опубликован в "Собрании законодательства РФ" - 29.10.2001, в "Российской газете" - 30.10.2001.

Постановление N 344 главы администрации поселка Солнечнодольска было издано 28 декабря 2001 года, следовательно, к спорным правоотношениям применяются положения Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Суд первой инстанции установлено, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что спорный земельный участок не закреплен в федеральной либо в собственности субъекта Российской Федерации, следовательно, правом распоряжения данным земельным участком с 01 июля 2006 года обладает орган местного самоуправления - администрация Изобильненского муниципального района Ставропольского края.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ИП Иванова Л.С. обращалась с заявлением о предоставление земельного участка для строительства в Администрацию Изобильненского муниципального района.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован ст. 30 ЗК РФ.

В соответствии с ч. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

проведение работ по формированию земельного участка;

государственный кадастровый учет земельного участка;

принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

Согласно п. 5 ст. 31 ЗК РФ результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, к которому прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. В соответствии с пунктом 6 названной статьи уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Правила выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта определены в ст. 31 ЗК РФ.

Названная норма предусматривает следующее:

- гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта;

- орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка посредством определения вариантов размещения объекта;

- органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства;

- результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора;

- исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

- решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства;

- решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд.

Порядок принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства определен статьей 32 Земельного кодекса. В силу этой нормы решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета.

Названная норма также предусматривает, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Как следует из материалов дела, администрацией поселка Солнечнодольск в соответствии с установленными земельным законодательством процедуры не проводились, порядок предоставления земельного участка для строительства соблюден не был.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что согласно постановлению N 344 от 28.12.2001 земельный участок предоставлен ИП Ивановой Л.С. для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в установленном обозначенными нормами порядке. Отсутствуют, в частности, предусмотренные ст. ст. 31 и 32 ЗК РФ доказательства, свидетельствующие о том, что орган местного самоуправления по заявлению лица обеспечил выбор земельного участка посредством определения вариантов размещения объекта, имеется акт выбора земельного участка, утвержденный администрацией пос. Солнечнодольска, информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Судом первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что постановлением главы администрации поселка Солнечнодольск от 28 декабря 2001 года N 344 вынесено с нарушением ст. 31 ЗК РФ, а соответственно является незаконным и юридической силы не имеет.

Довод апеллянта о бездействии администрации о пролонгации договора аренды является несостоятельным.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В соответствии со статьей 164, 165, 609 Гражданского кодекса РФ, 25 Земельного кодекса РФ, договор аренды объекта недвижимости (земельного участка) является заключенным с момента его государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении (в том числе и продлении действия договора) или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации договоров аренды земельного участка (сообщение об отказе в предоставлении запрашиваемой информации Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю от 04.03.2008 N 06/004/2008-662) (л.д. 79, т. 2)

В связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды земельного участка N 32 от 13 июля 2001 года и дополнительное соглашение к нему от 27 декабря 2005 года не повлекли возникновение гражданско-правовых обязательств для участников сделки.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что право аренды у ИП Ивановой Л.С. не возникло, следовательно, признать незаконными бездействия администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края в пролонгации договора аренды на земельный участок ИП Ивановой Л.С. не представляется возможным.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований ИП Ивановой Л.С.

Таким образом, основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену вынесенного решения суда, при проверке дела в апелляционном порядке не установлено.

Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 АПК РФ относится на заявителя, но взысканию не подлежит, поскольку уплачена им при подаче жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.04.2008 по делу N А63-11801/2007-С6-32 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двух месячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий:

С.А. Параскевова

Судьи

Ю.Б. Луговая З.М. Сулейманов