Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2008 г. N 16АП-1457/08.

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 12 августа 2008 г. N 16АП-1457/08

г. Ессентуки

Дело N А25-298/08

12 августа 2008 г.

Регистрационный номер 16АП-1457/08 (1)

Резолютивная часть постановления объявлена 6 августа 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2008 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жукова Е.В.,

судей: Винокуровой Н.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вишневским Д.Ю.,

рассмотрев апелляционную жалобу ТУ ФАУФИ (Росимущество) по КЧР

на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.06.2008г.

по делу N А25-298/08-10

по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Карачаево-Черкесской Республике об урегулировании разногласий связанных с заключением договоров аренды земельных участков,

при участии:

от истца: представитель Заболотнев А.А.,

от ответчика: не явились, уведомлены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Карачаево-Черкесской Республике об урегулировании разногласий связанных с заключением договоров аренды земельных участков.

Решением арбитражного суда от 05.06.08г. исковое заявление Федерального государственного унитарного предприятия "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" удовлетворено частично и изложены в следующей редакции:

пункт 5.1 договора аренды N 31 от 01.11.2007: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 3 478 руб. 20 коп. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 579 руб. 70 коп":

пункт 5.1 договора аренды N 32 от 01.1 1.2007: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 175 руб. 72 коп. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 29 руб. 29 коп.";

пункт 5.1 договора аренды N 122 от 21.01.2008: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 5 руб. 78 коп. Уплате за период с 21.08.2007 по 31.12.2007 подлежит 2 руб. 09 коп.":

пункт 5.1 договора аренды N 123 от 21.01.2008: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 197 руб. 04 коп. Уплате за период с 17.08.2007 по 31.12.2007 подлежит 98 руб. 52 коп.";

пункт 1 дополнительного соглашения от 01.11.2007 к договору аренды N 30 от 15.02.2005: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 57 535 руб. 30 коп. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 9 589 руб. 21 коп.":

пункт 1 дополнительного соглашения от 01.11.2007 к договору аренды N 33 от 15.02.2005: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 2 579 руб. 70 коп. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 429 руб. 95 коп.";

пункт 1 дополнительного соглашения от 01.11.2007 г. договору аренды N 34 от 15.02.2005: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 39 927 рублей 76 копеек. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 6 534 руб. 96 коп.";

пункт 1 дополнительного соглашения от 01.11.2007 г. договору аренды N 34 от 15.02.2005: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 39 927 рублей 76 копеек. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 6 534 руб. 96 коп.";

пункт 1 дополнительного соглашения от 01.11.2007 г. договору аренды N 34 от 15.02.2005: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 39 927 рублей 76 копеек. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 6 534 руб. 96 коп.";

пункт 1 дополнительного соглашения от 01.11.2007 к договору аренды N 36 от 15.02.2005: "Годовой размер арендном платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 531 руб. 05 коп. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 88 руб. 51 коп.";

пункт 1 дополнительного соглашения от 01.11.2007 к договору аренды N 37 от 15.02.2005: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 2 604 руб. 25 коп. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 434 руб. 04 коп.";

пункт 1 дополнительного соглашения от 01.11.2007 к договору аренды N 38 от 15.02.2005: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 216 руб. 64 коп. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 36 руб. 11 коп.";

пункт 1 дополнительного соглашения от 01.11.2007 к договору аренды N 39 от 15.02.2005: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 553 руб. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 92 руб. 17 коп.";

пункт 1 дополнительного соглашения от 01.11.2007 к договору аренды N 40 от 15.02.2005: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 143 руб. 12 коп. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 23 руб. 85 коп.";

пункт 1 дополнительного соглашения от 01.11.2007 к договору аренды N 85 от 01.11.2005: "Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и составляет 425 руб. 32 коп. Уплате за ноябрь-декабрь 2007 года подлежит 70 руб. 89 коп.".

Пункты 5.2 договоров аренды N N 31,32 от 01.11.2007 и NN 122, 123 от 21.01.2008. а также пункты 2 дополнительных соглашений от 01.11.2007 к ранее заключенным договорам аренды NN 30, 33-40, 85 от 15.02.2005 исключены.

В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с принятым решением ТУ Росимущество по КЧР обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и производство по делу прекратить, обосновав свою позицию тем, что решение вынесено с нарушением норм материального права, в результате неполного и не всестороннего изучения дела вынесено незаконное решение. Судом первой инстанции не учтено, что при определении размера арендной платы за земельный участок Территориальное управление руководствовалось общими принципами определения арендной платы по договору аренды, установленными статьями 424 и 614 ГК РФ, особым порядком определения размера арендной платы за находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки для отдельных видов использования земель, а так же рекомендациями Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. Льготные ставки арендной платы могут быть применены только при переоформлении собственником объекта недвижимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. Поскольку при вынесении решения нормы материального права применены неправильно, решение не может считаться законным и обоснованным.

Представитель апеллянта в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы не признал, считает что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение. Просит решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.06.2008г. по делу N А25-298/08-10 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Правильность решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.06.2008г. по делу N А25-298/08-10 проверена в апелляционном порядке в соответствии главой 34 АПК РФ.

Заслушав сторону, исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно и обоснованно, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из представленных в материалы дела учредительных документов предприятия, лицензий Федеральной службы по надзору в сфере связи следует, что предприятие создано в целях: обеспечения передачи и распространения электронных средств массовой информации; развития, реконструкции и эксплуатации технической базы, необходимой для передачи и распространения телевизионного и радиовещательного сигнала, средств коммуникации и связи; совершенствования функционирования сети распространения телерадиопрограмм.

Представленными в дело договорами аренды подтверждается, что на арендуемых земельных участках расположены телерадио- коммуникационные объекты и сооружения.

Сторонами не оспариваются факты нахождения ранее данных земельных участков в режиме постоянного бессрочного пользования предприятия и переоформления данного права на момент заключения спорных договоров и дополнительных соглашений на право аренды.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Поскольку применение государственно-регулируемых цен ограничивает в правах (свобода договора) приобретателя по договору, упомянутая норма допускает исключения только в случаях, предусмотренных законом, наделяя полномочиями их устанавливать (регулировать цены) соответствующие государственные органы. Изменение цены после заключения договора допускается, кроме того, в порядке, предусмотренном в законе, либо на условиях договора.

Пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса предусматривает, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц (т.е. государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2013 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего закона.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ. а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Пункт 3 статьи 65 ЗК РФ квалифицирует условие договора аренды земельного участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, о размере арендной платы в качестве существенного и констатирует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за такие земли устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Участниками дела не оспаривается и из письма Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02.04.2008 N Л11-05/6966 "О порядке применения положений Федерального закона от 24.07.2007 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий порядка приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", что названный нормой порядок в отношении земель, находящихся в федеральной собственности Правительством Российской федерации не определен. (л.д. 221-223, т. 1)

Это означает, что размер арендной платы за такие земельные участки не может превышать установленный пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса предел.

В качестве правового основания для установления условий договоров аренды N N 31, 32 от 01.11.2007, NN123,122 от 21.01.2008 г. и изменения условий ранее заключенных договоров N.N 30, 33-40, 85 от 15.02.2005 о размере арендной платы управление сослалось на статью 8 Закона об оценочной деятельности, предусматривающую обязательность определения рыночного номинала арендной платы в случае вовлечения в сделку (в том числе и аренды) объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации. В соответствии с названной нормой проведение оценки объектов оценки является обязательным, в частности, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, при передаче их в аренду.

Однако согласно статье 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Следовательно, величина арендной платы на основании отчета оценщика является рыночной и носит рекомендательный характер.

Закон об оценочной деятельности не предусматривает порядок внесения изменений в договор, в частности, ссылку на уполномоченные на то государственные органы, поэтому изменение цены аренды вышеназванными дополнительными соглашениями возможно только в соответствии с установленными в ранее заключенных договорах условиями.

Так, в соответствии с пунктами 5.2 договоров аренды N N 30, 33-40, 85 от 15.02.2005 размер арендной платы определяется исходя из ставок земельного налога (л.д. 129-209. т.1).

Согласно пунктам 5.3 данных договоров его размер может пересматриваться:

при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах);

при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в 5 лет (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).

В этих случаях и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Таким образом, договоры предусматривают саму возможность определения цены аренды на основании рыночной стоимости земельного участка.

Суд первой инстанции правильно посчитал, что представленные управлением отчеты независимого оценщика не могут являться основанием для установления цены аренды поскольку из рекомендаций Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, содержащихся в вышеназванном письме N ЛП-05/6966 от 02.04.2008, следует, что установленные пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса размеры арендной платы не применяются при внесении изменений в раннее заключенные договоры аренды в части пересмотра годового размера арендной платы, независимо от того, были такие .договоры заключены до или после введения в действие Земельного кодекса. В таких случаях размер арендной платы определяется по ставкам, указанным оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка с учетом того, что такой участок не может быть отчужден на открытом рынке недвижимости как свободный, а также может быть предоставлен в аренду только собственнику, расположенного на нем здания, строения, сооружения. Указанное обстоятельство должно быть отражено в техническом задании на оценку стоимости объекта оценки для целей передачи в аренду.

Отчеты независимого оценщика составлены без учета прав предприятия в отношении объектов оценки, поскольку, как следует из их буквального содержания, оценка проводилась в целях: отражения в отчетности, купли-продажи, мены; проведения аукционов, торгов, передачи в аренду, в лизинг, в залог и т.д.

При таких обстоятельствах предложенная управлением редакция соответствующих дополнительных соглашений к указанным договорам в части определения размера арендной платы обоснованно признана судом первой инстанции противоречащей требованиям статьи 424 ГК РФ, пункту 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и пункту 3 статьи 65 ЗК РФ.

В связи с указанным пороком отчетов по оценке стоимости аренды суд первой инстанции обоснованно не согласился и с механизмом установления размера арендной платы, предложенным управлением по договорам аренды N N 31. 32 от 01.11.2007, NN 123. 122 от 21.01.2008.

Изложенное означает необоснованность содержащихся в пунктах 5.2 договоров аренды N N 31, 32 от 01.11.2007. NN 123. 122 от 21.01.2008 и пунктах 2 дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам аренды NN 30. 33-40. 85 от 15.02.2005 ссылок на отчеты независимого оценщика.

С принятием Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты российской федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" законодатель установил, что арендная плата за использование таких земельных участков определяется в соответствии с положениями ЗК РФ, которые в отношении сводятся к тому, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 3 ст. 65 ЗК РФ).

С учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что до установления Правительством Российской Федерации такого порядка, размер арендной платы должен быть принят равным предельному размеру арендной платы, указанному в Законе о введении в действие Земельного кодекса (в рассматриваемом случае это - 2 % кадастровой стоимости земельного участка).

В этой связи условие пунктов 5.3 договоров аренды N N 31, 32 от 01.11.2007. NN 123, 122 от 21.01.2008 о возможности изменения иены аренды при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации представляется необоснованным, поскольку определение арендной платы исходя из ставок земельного налога законом не предусмотрено.

В остальной части указанные пункты данных договоров соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего вопросы определения арендной платы за земли, находящиеся в федеральной собственности и согласуются с редакцией предприятия.

Из этого также следует, что необходимости внесения в дополнительные соглашения условия предприятия о возможности корректировки годового размера арендной платы при изменении нормативных правовых актов РФ, определяющих порядок исчисления размера арендной платы, порядок и условия их внесения нет, поскольку ранее заключенные договоры аренды N N 30,33-40, 85 от 15.02.2005 г. содержат такое условие.

Принимая пункты 5.1 спорных договоров аренды и пункты 1 дополнительных соглашений в части определения размера арендной платы в редакции предприятия, суд первой инстанции посчитал, что такой порядок определения арендной платы должен применяться с учетом следующих норм ГК РФ.

Так в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Пункт 3 статьи 453 ГК РФ предусматривает, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора

Поскольку предприятием не отрицается факт пользования на праве аренды земельными участками, являющимися предметом договоров аренды N N 122, 123 от 21.01.2008 до их заключения, суд первой инстанции правильно счел, что предложенная предприятием арендная плата должна применяться с момента фактического пользования земельными участками, указанного управлением в проектах данных договоров.

Доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции считает не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании, поскольку они опровергаются материалами дела.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера, правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности и исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

Расходы по уплате госпошлины правильно, согласно ст. 110 АПК РФ отнесены на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст.269-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.06.2008г. по делу N А25-298/08-10 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Карачаево-Черкесской Республике без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Жуков

Судьи

А.П. Баканов Н.В. Винокурова