Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2008 г. N 16АП-1610/08

г. Ессентуки

Дело N А15- 447/2008

02 октября 2008 г.

(регистрационный номер апелляционного производства 16АП- 1610/08(2)

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2008 г.,

полный текст постановления изготовлен 02 октября 2008 г.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Афанасьевой Л.В.

Судей Фриева А.Л., Цигельникова И.А.

при ведении протокола судебного заседания Председательствующим Афанасьевой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Махачкалинский Центральный универсальный магазин"

на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 19.06.2008

по делу N А15-447/2008

по иску: ООО "Алжан" к ответчикам:

Министерству имущественных и земельных отношений Республики Дагестан

ОАО "Махачкалинский Центральный универсальный магазин"

третьи лица:

Администрация муниципального образования городской округ "город Махачкала"

Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан

об оспаривании договора купли-продажи земельного участка и регистрации права собственности на земельный участок (судья Яловецкая Г.Н.)

при участии в судебном заседании:

от истца: ООО "Алжан" - руководитель Алиев А.А., представитель Нихматулаев А.М. (дов. в деле)

от ответчиков:

- Министерства имущественных и земельных отношений Республики Дагестан - не явился, извещен (почтовое уведомление N 00254)

- ОАО "Махачкалинский Центральный универсальный магазин" - не явился, извещен (почтовое уведомление N 00255)

от третьих лиц:

- Администрации муниципального образования городской округ "город Махачкала" - Бакеев А.В. (дов. в деле)

- Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан - не явился, извещен (почтовое уведомление N 00250)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Алжан" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Дагестан (далее - министерство) и открытому акционерному обществу "Махачкалинский Центральный универсальный магазин" (далее - универмаг) о признании недействительным договора купли-продажи от 25.08.2003 N 4, заключенного между универмагом и министерством в части земельного участка площадью 470,4 кв.м., находящегося под приобретенным обществом помещением, а также регистрации 21.01.2004 (регистрационный N 05-0149/2003-205) за универмагом права собственности на указанный земельный участок.

Определением суда от 20.03.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требовании относительно предмета спора, привлечены: на стороне истца - Администрация муниципального образования городской округ "город Махачкала" (далее - администрация г.Махачкалы); на стороне ответчиков - Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан (далее - Управление ФРС по РД).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 19.06.2008 по делу N А15-447/2008 признаны недействительными, не соответствующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации договор купли продажи земельного участка площадью 4600 кв.м. (с кадастровым N 05:40:000047:0002), расположенного по ул.Советская,14 г.Махачкалы, заключенный 25.08.2003 между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Дагестан и открытым акционерным обществом "Махачкалинский центральный универмаг", в части земельного участка размером 470,4 кв.м. под недвижимостью ООО "Алжан"; зарегистрированное Дагестанской республиканской регистрационной палатой за ОАО "Махачкалинский центральный универмаг" право собственности на земельный участок площадью 4600кв.м., расположенный по ул.Советская, 14 г.Махачкалы, кадастровый N05:40:000047:0002, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.01.2004 произведена запись N05-01/49/2003-205, в части земельного участка размером 470,4 кв.м. под недвижимостью ООО "Алжан". Удовлетворяя требования о признании недействительным договора купли-продажи от 25.08.2003 N4 суд исходил из того, что универмаг, заключив договор купли-продажи всего земельного участка, нарушил право постоянного (бессрочного) пользования обществом частью участка, находящегося под недвижимым объектом, принадлежащим ему на праве собственности, и исключительное право общества на приобретение данного участка в собственность в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. В части удовлетворения требований о признании недействительным регистрации 21.01.2004 (регистрационный N05-0149/2003-205) за универмагом права собственности на спорный земельный участок суд исходил из отсутствия доказательств проведения правовой экспертизы документов, представленных универмагом для регистрации за ним права собственности на спорный земельный участок.

Не согласившись с принятым решением, универмаг обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с истечением трехлетнего срока исковой давности.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом норм материального права, а именно статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иск по настоящему делу не является негаторным. Заявитель также ссылается на то, что суд ошибочно исходил из того, что общество приобрело по договору от 16.01.1996 отдельное здание с отдельным под ним земельным участком, поскольку помещение общество с помещениями универмага и ООО "Радуга-3" представляют собой единое неделимое помещение, что исключает возможность возникновения у общества права на конкретный земельный участок равный 470 кв.м.

Представитель заявителя жалобы, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства, не явился, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на законность и обоснованность принятого судом решения.

Представители общества - Алиев А.А. и Нихматулаев А.М. доводы отзыва поддержали.

Представитель администрации г.Махачкалы - Бакеев А.В. поддержал доводы общества.

Министерство отзыва не представило. Представитель министерства, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Управление ФРС по РД отзыва не представило. Представитель Управления ФРС по РД, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Правильность решения суда от 19.06.2008 проверяется в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 19.06.2008 по делу N А15-447/2008 является законным и обоснованным, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что в 1993 г. учреждено товарищество с ограниченной ответственностью "Радуга", зарегистрированное в качестве юридического лица решением Советского райисполкома г.Махачкалы N 5 от 18.11.1993.

В 2001 г., как правопреемник ТОО "Радуга", учреждено общество с ограниченной ответственностью "Алжан", зарегистрированное решением Управления регистрации и лицензирования г.Махачкалы от 14.01.2001 N 1970-п-2001, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации.

Совет директоров АО "ЦУМ" на заседании от 28.12.1995 (протокол N 6) постановил продать товариществу "Радуга" занимаемое им пристроенное помещение. По договору купли-продажи имущества от 16.01.1996 универмаг продал ТОО "Радуга" нежилые помещения площадью 470,4 кв.м. в пристроенной части здания универмага. Право собственности на эти помещения (площадью 473,1 кв.м.) зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.06.2007, о чем сделана запись регистрации N 05-05-01/051/2007-217 и выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 05-АА N 085032.

Постановлением администрации от 14.11.2003 N 2468 (пункт 2) обществу предоставлен в собственность земельный участок площадью 897,0 кв.м., расположенный по ул.Кормасова,14, и разрешена реконструкция и расширение столовой. 27.11.2003 границы земельного участка установлены в натуре, о чем составлен акт выноса в натуру границ земельного участка и оформлено землеустроительное дело. Названный земельный участок зарегистрирован за обществом в государственном земельном кадастре (кадастровый план от 20.12.2007). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.10.2007 по делу N А15-1428/2007 универмагу отказано в иске о признании недействительным пункта 2 названного постановления городской администрации.

Здание Махачкалинского центрального универмага (ОАО "Махачкалинский Центральный универмаг") площадью 1268,4 кв.м. расположено на земельном участке площадью 4574 кв.м. в г.Махачкале по ул.Коркмасова, 14 (ранее ул. Советская,14).

Постановлением администрации г.Махачкалы от 17.06.1994 N 520 за акционерным обществом "ЦУМ" перерегистрировано право постоянного пользования земельным участком площадью 0,46га, расположенным по ул.Советская,14. Универмагу выдан государственный акт N РД-40г-0199 на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 0,46 га.

12.12.2005 за универмагом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения магазина литер "А" площадью 6351,8 кв.м., расположенные по ул.Коркмасова, 14 г.Махачкалы (свидетельство о регистрации права серии 05-АА N 024199).

По договору купли-продажи от 25.08.2003 N 4 министерство продало универмагу земельный участок площадью 4600 кв.м. (кадастровый N 05:40:000047:0002), ранее предоставленный универмагу в постоянное (бессрочное) пользование. Участок передан в пользование по передаточному акту от 18.09.2003 На указанный земельный участок универмагу 22.11.2002 выдан кадастровый план N 02/2003-2076-И с указанием категории -земли поселений. Право собственности на этот же земельный участок зарегистрировано за универмагом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.01.2004 (запись регистрации N 05-01/49/2003-2005) и удостоверено свидетельством о регистрации права серии 05-РД N 086593. Земельный участок площадью 4600кв.м. включает в себя, в том числе, земельный участок площадью 470,4 кв.м., на котором расположена недвижимость общества и на приобретение которого в собственность претендует истец.

Полагая, что договор купли-продажи является ничтожным и нарушает его права землепользователя, а право собственности на земельный участок в размере 470,4 кв.м. зарегистрировано за универмагом незаконно, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения 16.01.1996 договора купли-продажи между правопредшественником общества и универмагом и передачи недвижимости покупателю по договору, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере, пропорциональном долям собственности на строение, сооружение.

По правилам пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком же праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. В силу части 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается односторонний отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

По смыслу данных норм исключительным правом на приобретение земли в собственность обладает собственник объектов недвижимости, расположенных на данном участке.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи помещений от 16.01.1996 и в силу приведенных норм закона общество приобрело право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под принадлежащей ему недвижимостью, право собственности на которую зарегистрировано в установленном законом порядке.

Право общества на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком площадью 470,4 кв.м. относится к числу вещных прав и в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит защите наравне с правом собственности на земельный участок, в том числе на защиту против собственника.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации общество имеет исключительное право на приватизацию земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости. Заключив договор купли-продажи всего земельного участка, универмаг нарушил право постоянного (бессрочного) пользования обществом частью участка, находящегося под недвижимым объектом, принадлежащим ему на праве собственности, и исключительное право общества на приобретение данного участка в собственность в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требования общества о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2003 N 4 в части продажи земельного участка площадью 470,4 кв.м. под принадлежащей обществу недвижимостью.

Довод универмага о пропуске истцом срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляемого со дня, когда началось исполнение сделки, подлежит отклонению.

Статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Заявленное обществом требование направлено на защиту его вещного права, приобретенного в силу закона и устранение нарушений этого права.

Общество не является стороной по сделке и не требует реституции.

Общество заявило о своем праве землепользователя, поэтому исковая давность на требования истца не распространяется в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требования общества о недействительным зарегистрированного за универмагом права собственности на земельный участок площадью 470,4 кв.м. в составе земельного участка площадью 4600 кв.м., суд правомерно исходил из следующего.

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена регистрация в едином государственном реестре права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрация права регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N122-ФЗ).

Статья 13 Федерального закона N 122-ФЗ обязывает регистрирующий орган, при государственной регистрации права, провести правовую экспертизу документов. представленных для регистрации права, установить отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект.

Основанием для государственной регистрации, согласно статье 17 Федерального закона N 122- ФЗ являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Доказательств проведения правовой экспертизы документов, представленных универмагом для регистрации за ним права собственности на земельный участок площадью 4600кв.м. регистрационной службой не представлено.

При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о необоснованности регистрации за универмагом права собственности на земельный участок площадью 470,4 кв.м., находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании общества.

Доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 19.06.2008 по делу N А15-447/2008.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 19.06.2008 по делу N А15-447/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.В. Афанасьева

Судьи

А.Л. Фриев И.А. Цигельников