Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2008 г. N 16АП-2314/08

г. Ессентуки

Дело N А63-4159/08-С2-26

17 декабря 2008 г.

Регистрационный номер апелляционного производства 16АП-2314/08

Резолютивная часть постановления объявлена 10.12.2008.

дата изготовления постановления в полном объеме 17.12.2008

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А.,

судей: Баканова А.П., Жукова Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Амироковой Я.Х.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Давыденко И.Н. - доверенность N 02-06/1043 от 10.11.08г.

от ответчика: Карпов К.Н.

рассмотрев апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации города Лермонтова

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.2008

по делу N А63-4159/08-С2-26

по иску Управления имущественных отношений Администрации города Лермонтова к предпринимателю Карпову К.Н.

третье лицо: Управление Государственной инспекции безопасности дорожного движения ГУВД Ставропольского края

о признании недействительным договора аренды земельного участка и истребовании земельного участка из незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Распоряжением главы г. Лермонтова N 254-р от 09.03.2005 "Об утверждении гр. Карпову К.Н. акта предварительного согласования расположения объекта для строительства торгового магазина по ул. Гагарина в районе дома N 13 в западной селитебной зоне в г. Лермонтова" (далее - распоряжение N254-р) предпринимателю Карпову К.Н. утвержден акт предварительного согласования расположения объекта для строительства магазина на земельном участке из земель поселений площадью 32 кв. м. в границах, установленных в прилагаемом чертеже.

Согласно п.2 распоряжения N 254-р Карпову К.Н. надлежало разработать проектную документацию для строительства магазина в объеме требований строительных норм и правил 11.01-95 и согласовать ее в установленном порядке.

Распоряжением главы г. Лермонтова от 16.03.2005 N 281-р "О предоставлении гр. Карпову К.Н. в аренду земельного участка для строительства магазина по ул. Гагарина в районе дома N 13 в западной селитебной зоне в г. Лермонтова" (далее - распоряжение N 281-р) предпринимателю предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок из категории земель поселений общей площадью 32 кв. м. с кадастровым номером 26:32:02 01 18:0008 для строительства магазина по ул. Гагарина в районе дома N13 в западной селитебной зоне в г. Лермонтова.

Управление имущественных отношений администрации г. Лермонтова (арендодатель) и предприниматель (арендатор) на основании распоряжения N 281-р подписали договор от 01.04.2005г. N 1221-У, по условиям которого предпринимателю для строительства магазина передан в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 26:32:02 01 18:0008 в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 32 кв. м., расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, ул. Гагарина, в районе дома N 13 в западной селитебной зоне. Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 01.04.2005 по 31.03.2008.

Земельный участок передан управлением предпринимателю в пользование по акту приема-передачи от 01.04.2005.

09.08.2007г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 01.04.2005. N 1221-У.

Также постановлением главы администрации города Лермонтова от 22.11.2007. N 1540 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Лермонтов, улица Гагарина в районе дома N 13 во II западной селитебной зоне города Лермонтова", принятым по результатам рассмотрения заявления предпринимателя и на основании статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации, утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 26:32:02 01 18:0008.

Согласно градостроительному плану основным видом разрешенного использования земельного участка значится строительство магазина "Надежда", вспомогательными - благоустройство, озеленение и размещение мест парковки автомобилей.

14.04.2008. Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация права собственности Карпова К.Н. на объект незавершенного строительства - магазин, инвентарный номер 1301, литер М, площадью 31,80 кв.м., 4 % готовности. Основанием государственной регистрации права явились представленные предпринимателем в регистрирующий орган договор аренды земельного участка от 01.04.2005г. N 1221-У, разрешение от 18.12.2007г. на выполнение строительных работ.

8 апреля 2008 года прокуратурой города Лермонтова принесены протесты и представление главе администрации города, в которых и.о. прокурора района потребовала принять меры по устранению нарушений земельного и градостроительного законодательства при предоставлении предпринимателю спорного земельного участка, а именно отменить распоряжения N N 254-р, 281-р, постановление N1540, разрешение на строительство.

Распоряжением главы города Лермонтова от 10.04.2008. N 287 отменены распоряжения N N 254-р, 281-р, постановление N 1540; постановлением главы города Лермонтова от 11.04.2008. N 292 признано недействительным разрешение на строительство.

Управление, ссылаясь на нарушения земельного и градостроительного законодательства при предоставлении предпринимателю спорного земельного участка, 29.05.2008г. обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды земельного участка от 01.04.2005. N 1221-У недействительной (ничтожной) сделкой и в ходе судебного разбирательства заявило требование об истребовании земельного участка с кадастровым номером 26:32:02 01 18:0008, расположенного по адресу г. Лермонтов, ул. Гагарина, в районе дома N13 в западной селитебной зоне, из незаконного владения предпринимателя Карпова К.Н.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.08г. в иске отказано. Принимая решение, суд исходил из того, что заявителем пропущен срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о чем заявлено ответчиком. Материалами дела подтверждается государственная регистрация права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства - магазин, инвентарный номер 1301, литер М, площадью 31,80 кв.м., 4 % готовности, расположенного на спорном земельном участке. Доказательств того, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, признан самовольной постройкой, либо оспорена государственная регистрация прав на него, не имеется, и таких требований заинтересованными лицами в суд не заявлено. До разрешения вопроса о признании строения самовольным и о его сносе, вопрос об истребовании земельного участка из владения предпринимателя не может быть разрешен.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.08г., Управление имущественных отношений Администрации города Лермонтова подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, считая, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о пропуске срока исковой давности, поскольку его нужно исчислять с момента государственной регистрации договора аренды (09.08.07г). Договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации. Гражданские права и обязанности могут возникнуть только из заключенного договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований о признании договора аренды земельного участка от 01.04.2005. N 1221-У недействительной (ничтожной) сделкой по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования о признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности, о чем заявлено ответчиком. Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Кодекса.

Оспариваемый договор аренды земельного участка от 01.04.2005г. N 1221-У зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 09.08.07г.

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае заключения договора аренды земельного участка на срок не менее одного года данный договор подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды до государственной регистрации 09.08.07г. являлся незаключенным и не порождал предусмотренные им обязательства. Следовательно, до момента регистрации он не мог исполняться сторонами по причине отсутствия самого договора. Таким образом, срок исковой давности по заявленным требованиям начал течь с 09.08.2007 и на момент подачи искового заявления (29.05.2008) не пропущен.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Из материалов дела следует, что основания для возникновения права аренды земельного участка и заключения договора аренды в настоящее время у предпринимателя Карпова К.Н. отсутствуют. Так распоряжением главы города Лермонтова от 10.04.2008. N 287 отменены распоряжения N N 254-р, 281-р, постановление N 1540; постановлением главы города Лермонтова от 11.04.2008. N 292, как принятые с нарушением земельного законодательства.

В соответствии с частью 3 стати 31 Земельного кодекса Российской Федерации, органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

При издании распоряжения N 254-р от 09.03.2005 г. "Об утверждении гр. Карпову К.Н. акта предварительного согласования распоряжения объекта для строительства торгового магазина по ул. Гагарина в районе дома N 13 в западной селитебной зоне г. Лермонтова" в нарушение указанной нормы публикация произведена не была, что свидетельствует о несоблюдении земельного законодательства при издании указанного распоряжения.

Кроме того, в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 10.12.1995 N 196-ФЗ "О безопасности дорожного движения", ремонт и содержание дорог на территории Российской Федерации должны обеспечивать безопасность дорожного движения. Соответствие состояния дорог правилам, стандартам, техническим нормам и другим нормативным документам, относящимся к обеспечению безопасности дорожного движения, удостоверяется актами контрольных осмотров либо обследований дорог, проводимых с участием соответствующих органов исполнительной власти. Обязанность по обеспечению соответствия состояния дорог после ремонта и в процессе эксплуатации установленным правилам, стандартам, техническим нормам и другим нормативным документам возлагается на орган исполнительной власти, в ведении которого находятся дороги. Нормативным документом, регламентирующим требования к обустройству дорог, является СНиП 2.07.01-89. В результате предоставления земельного участка для строительства магазина, видимость на перекрестке ул. Гагарина и Ленина г. Лермонтова не соответствует требованиям п. 6.23 СНиП 2.07.01-89.

В соответствии со статьями 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации условия действительности сделки вытекают из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка действительна при одновременном наличии нескольких условий, одним из которых является то, что содержание и правовой результат сделки не противоречат закону и иным правовым актам. Отсутствие условий действительности сделки влечет ее недействительность, если иное не предусмотрено законом.

Статья 168 ГК РФ устанавливает общее правило о ничтожности сделки, противоречащей закону или иным правовым актам. Эта норма применяется ко всем случаям, когда содержание и правовой результат сделки противоречат требованиям закона или иных правовых актов, за исключением случаев, когда закон устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иные последствия нарушения.

Нарушения земельного законодательства, допущенные при предоставлении земельного участка и при принятии распоряжения главы города Лермонтова от 9 марта 2005 г. N 254-р, распоряжения главы администрации города Лермонтова от 16 марта 2005 г. N281-р, постановления главы администрации города Лермонтова от 22 ноября 2007 г. N 1540 являются основанием к признанию недействительной (ничтожной) сделки - договора аренды от 1 апреля 2005 года N 1221-У.

Что касается требования истца об истребовании земельного участка с кадастровым номером 26:32:02 01 18:0008, расположенного по адресу г. Лермонтов, ул. Гагарина, в районе дома N 13 в западной селитебной зоне, из незаконного владения предпринимателя Карпова К.Н., то в его удовлетворении судом первой инстанции обоснованно отказано.

Согласно статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно статье 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Материалами дела подтверждается государственная регистрация права собственности предпринимателя Карпова К.Н. на объект незавершенного строительства -магазин, инвентарный номер 1301, литер М, площадью 31,80 кв.м., 4 % готовности, расположенного на спорном земельном участке, площадью 32 кв.м., т.е. по существу весь спорный земельный участок занят недвижимым имуществом, принадлежащим предпринимателю Карпову К.Н.

В силу положений части 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В настоящее время доказательств того, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, признан самовольной постройкой, либо признана недействительной государственная регистрация прав на него, не имеется.

При таких обстоятельствах до разрешения вопроса о признании строения самовольным и о его сносе, вопрос об истребовании земельного участка из владения предпринимателя не может быть разрешен.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о признании договора аренды земельного участка от 01.04.2005. N 1221-У недействительной (ничтожной) сделкой следует отменить, приняв в отмененной части новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.2008 по делу N А63-4159/08-С2-26 в части отказа в удовлетворении требования о признании договора аренды земельного участка от 01.04.2005. N 1221-У недействительной (ничтожной) сделкой отменить.

Принять в отмененной части новый судебный акт.

Признать договор аренды земельного участка от 01.04.2005. N 1221-У недействительной (ничтожной) сделкой.

В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.2008 по делу N А63-4159/08-С2-26 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

С.А. Параскевова

Судьи

А.П. Баканов Е.В. Жуков