Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2008 г. N 16АП-1609/07

г. Ессентуки

Дело N А25-708/2006-6

18 апреля 2008 г.

(регистрационный номер апелляционного производства 16АП-1609/07)

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2008 г.

полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2008 г.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Афанасьевой Л.В.

Судей Цигельникова И.М., Фриева А.Л.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим Афанасьевой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Россельхозбанк" - на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 18.12.06 по делу N А25-708/2006-6 по иску ОАО "Россельхозбанк" к индивидуальному предпринимателю Токбаеву Александру Мухамедовичу об обращении взыскания на заложенное имущество (судья М.Е. Адзинова)

при участии в судебном заседании:

от истца: Представитель ОАО "Россельхозбанка" Кипкеева З.М.доверенность N 31/20 от 23.01.2008 года

от ответчика: Токбаев А.М. не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что подтверждается почтовым уведомлением от 28.03.2008 года.

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Россельхозбанк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Токбаеву А.М (далее - предприниматель) о взыскании 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей задолженности, 82 847 (восемьдесят две тысячи восемьсот сорок семь) рублей 11 копеек процентов за пользование кредитными средствами, 23 671 (двадцать три тысячи шестьсот семьдесят один) рубль 23 копейки неустойки за просрочку возврата кредита и 2 342 рублей (две тысячи триста сорок два) рубля 82 копейки неустойки за просрочку уплаты процентов по кредитному договору от 14.05.05 N 0531 /037.

До принятия решения истец просил также обратить взыскание на предмет залога по договору ипотеки от 14.05.05 N 0531/037-7.1п - жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв. м (инвентарный номер 7 824, реестровый номер 76-4-7), расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39, залоговой стоимостью 2 200 тыс. рублей.

Решением суда от 06.09.06 года с предпринимателя в пользу банка взыскано 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей задолженности, 82 847 (восемьдесят две тысячи восемьсот сорок семь) рублей 11 копеек процентов и 26 014 (двадцать шесть тысяч четырнадцать) рублей 05 копеек неустойки. Указанное решение ответчик не оспаривает.

Дополнительным решением от 18.12.06 суд отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет залога ввиду несоразмерности стоимости предмета залога размеру заявленных требований.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 15.06.07 решение 18.12.2006 года в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество отменено. Суд обратил взыскание на принадлежащий предпринимателю жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв. м, жилой площадью 139,5 кв. м (литера А), расположенный на земельном участке площадью 536 кв. м по адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39 установив начальную продажную цену в размере 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей.

Постановлением кассационной инстанции от 20 сентября 2007 года постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 15.06.2007 года по делу N А25-708/2006-6 в части отмены решения того же суда от 18.12.2006 года оставлено без изменения. В остальной части постановление отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что суду необходимо определить начальную продажную цену заложенного имущества.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2007 года принято к производству.

Определением от 10.10.2007 года назначено проведение строительно-технической экспертизы производство по делу приостановлено до проведения экспертизы. Определением от 20.02.2008 года производство по делу возобновлено.

Определением от 06.03.2008 назначена дополнительная экспертиза, производство по делу приостановлено до проведения экспертизы. Определением от 24.03.2008 производство по делу возобновлено, дело назначено к рассмотрению.

Представитель ОАО "Россельхозбанка" Кипкеева З.М. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Токбаев А.М., извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился. На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Правильность решения суда от 18.09.2007 года проверяется в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в виду следующего.

Из материалов дела усматривается, что на основании кредитного договора от 14.05.2005 года N 0531/037 банк предоставил предпринимателю кредит на сумму 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей на срок до 25.04.2006 года под 21% годовых. В обеспечение обязательств по указанному договору предприниматель (залогодатель) и банк (залогодержатель) заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 года N 0531/037-7.1, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в залог жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв. м, в том числе жилой 139,5 кв. м, литера А расположенный на принадлежащем залогодателю на праве аренды земельном участке, функционально обеспечивающем закладываемый объект, по адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, дом 39, и принадлежащее залогодателю на основании договора аренды от 13.05.05 N 8204 право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего нормальную эксплуатацию дома с постройками, расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39, в границах, обозначенных на копии плана (чертежа границ), выданного соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (пункты 1.1, 3.1 и 3.3 договора, пункты 1 - 3.4 приложения N 1 к договору). Согласно пункту 3.2 договора залоговая стоимость передаваемого в залог имущества составляет 2 200 тыс. рублей. В пункте 3.5 приложения N 1 к договору указано, что залоговая цена права аренды включена в общую залоговую стоимость имущества.

В связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств по возврату кредитных средств и уплате процентов истец обратился с иском в суд и просил обратить взыскание на предмет залога и установлении продажной цены в сумме 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей.

Согласно статье 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Как указано в Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

Из договора от 14.05.05 N 0531/037-7.1п следует, что помимо жилого дома предметом залога является также право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39, принадлежащее ответчику на основании договора аренды от 13.05.05 N 8204. Таким образом, утверждения ответчика о невключении в состав залогового имущества права на аренду земельного участка противоречат содержанию договора ипотеки.

Как следует из материалов дела, администрация г. Черкесска (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земель от 13.05.05 N 8204, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок на землях поселений г. Черкесска площадью 536 кв. м, по ул. Мало-Кубанской, 39, под индивидуальной жилой застройкой в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка. Согласно пункту 1.3 договора данный договор заключен на срок до 01.05.06.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В связи с истечением срока аренды на момент рассмотрения спора ответчик остается обладателем права аренды на земельный участок, являющийся предметом залога. Кроме того, земельный участок предоставлен предпринимателю под строительство жилого дома; последний построен. Доказательства расторжения договора аренды и изъятия земельного участка у предпринимателя из аренды (в том числе в связи с нецелевым использованием) не представлены.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Соглашение о начальной цене сторонами не достигнуто.

Согласно заключению эксперта N 1524/8-3 от 25.01.2008 года рыночная стоимость жилого дома с надворными постройками общей площадью 212,9 кв. м. жилой площадью 139,5 кв. м. (литер А), расположенных на земельном участке площадью 536 кв. м. по адресу: г. Черкесск ул. Мало-кубанская, 39 на дату проведения осмотра - декабрь 2007 года составляет 3 200 000 (три миллиона двести тысяч рублей).

Согласно дополнительному заключению эксперта N 340/8-3 от 17 марта 2008 года стоимость права аренды земельного участка, предназначенного для функционального использования жилого дома с надворными постройками общей площадью 212,9 кв. м. жилой площадью 139,5 кв. м. (литер А), определенная в соответствии с договором аренды земельного участка N 8204 от 13.05.2005 года составляет 1 453 (одна тысяча четыреста пятьдесят три рубля).

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции неполностью выяснены обстоятельства, имеющие значения для дела, что в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 18.12.2006 года по делу N А25-708/2006-6 в рассматриваемой части.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу удовлетворить.

Обратить взыскание на принадлежащий Токбаеву Александру Мухамедовичу заложенной по договору ипотеки N 0531/037-7.1п от 14.05.2005 года жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв. м, в том числе жилой 139,5 кв. м, (литер А), расположенный по адресу адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, дом 39, установив начальную продажную цену в размере 3 201 453 (три миллиона двести одна тысяча четыреста пятьдесят три) рубля.

Взыскать с Токбаева Александра Мухамедовича в пользу ОАО "Россельхозбанк" расходы по проведению экспертизы 16 712 (шестнадцать тысяч семьсот двенадцать) рублей и государственную пошлину в размере 1000 (одна тысяча) рублей.

Выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.В. Афанасьева

Судьи

А.Л. Фриев И.А. Цигельников