Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2009 г. N 17АП-5766/09

г. Пермь

30 июля 2009 г.

Дело N А50-689/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2009 года

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Глотовой Г.И., Усцова Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Спиридоновой Т.Н.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Солодников А.В. (паспорт 5797 018920, доверенность от 28.08.08),

от ответчика индивидуального предпринимателя Каракулова Ю.А. - Лобанцев Д.А. (паспорт 5707 060361, доверенность от 06.02.08), Иванов В.М. (паспорт 5702 913100,доверенность от 06.02.08),

от ответчика Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю - представитель не явился,

от ответчика администрации Очерского городского поселения - представитель не явился,

от третьего лица администрации Очерского муниципального района Пермского края - Солодников А.В. (паспорт 5797 018920, доверенность от 07.08.08),

от третьего лица индивидуального предпринимателя Селетковой Галины Аркадьевны - Селеткова Г.А. (паспорт 5703 676853),

от третьего лица Калины Анастасии Александровны - представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Каракулова Юрия Александровича

на решение арбитражного суда Пермского края

от 26 мая 2009 года

по делу N А50-689/2009,

принятое судьей Гусельниковой Н.В.

по иску Комитета имущественных отношений администрации Очерского муниципального района

к индивидуальному предпринимателю Каракулову Юрию Александровичу, Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, администрации Очерского городского поселения,

третьи лица: администрация Очерского муниципального района Пермского края, индивидуальный предприниматель Селеткова Галина Аркадьевна, Калина Анастасия Александровна,

о признании договора аренды недействительным,

установил:

Комитет имущественных отношений администрации Очерского муниципального района (истец) обратился в арбитражный суд Пермского края к индивидуальному предпринимателю Каракулову Юрию Александровичу, Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, администрации Очерского городского поселения (ответчики) с иском (с учетом изменения исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ) о признании договора N 138-05 аренды земельных участков общей площадью 506 кв.м., расположенных на землях поселений г. Очёра по ул. Носкова, 53, под производственную базу, с дополнительным соглашением от 20.10.06 незаключенным; о признании разрешения на строительство N RU59525101-31 от 18.05.07 недействительным; о признании незавершенной строительством тёплой стоянки на 5 автомашин (лит.Э) инв. N 12/91, площадью застройки 324 кв.м. и степенью готовности 10% по адресу: г. Очёр ул. Носкова, 53, самовольной постройкой; о возложении на индивидуального предпринимателя Каракулова Ю.А. обязанности снести самовольную постройку за свой счёт, предоставлении истцу права в случае неисполнения решения суда в течение двух месяцев с момента его вступления в силу снести спорное строение за счёт ответчика; признании регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.01.08 N 59-59-13/004/2008-071 и всех последующих регистрационных записей в отношении указанной самовольной постройки недействительными.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Очерского муниципального района Пермского края, индивидуальный предприниматель Селеткова Галина Аркадьевна, Калина Анастасия Александровна

Решением арбитражного суда Пермского края от 26.05.09 (резолютивная часть от 19.05.09) исковые требования удовлетворены частично, договор N 138-05 от 14.12.05 краткосрочной аренды земельных участков, общей площадью 506 кв.м., расположенных на землях поселений в г. Очёр ул. Носкова, 53, под производственную базу, с дополнительным соглашением от 20.10.06 признан незаключенным, разрешение на строительство N RU59525101-31 от 18.05.07, выданное администрацией Очерского городского поселения, признано недействительным; незавершенная строительством тёплая стоянка на 5 автомашин (лит. Э) инв. N 12/91, площадью застройки 324 кв.м. и степенью готовности 10% по адресу: г. Очёр ул. Носкова, 53 признана самовольной постройкой; запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.01.08 N 59-59-13/2008-071 признана недействительной, на индивидуального предпринимателя Каракулова Юрия Александровича возложена обязанность снести самовольную постройку за свой счёт. В случае неисполнения решения суда ответчиком добровольно в течение двух месяцев с момента его вступления в законную силу истцу предоставлено право снести самовольное строение своими силами с возложением расходов на индивидуального предпринимателя Каракулова Юрия Александровича. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Ответчик индивидуальный предприниматель Каракулов Ю.А. с решением суда от 26.05.09 не согласен, в апелляционной жалобе ссылается на то, что договор аренды земельного участка N 138-05 от 14.12.05 заключен в установленном порядке, требования о признании этого договора незаключенным предъявлены с пропуском срока исковой давности, при предъявлении этих требований истец злоупотребил своим правом, разрешение на строительство выдано уполномоченным органом, процедура получения этого разрешения осуществлена в полном соответствии с законом, доказательств нахождения на спорном земельном участке объектов, принадлежащих предпринимателю Селетковой Г.А., не доказано.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что земельный участок, переданный в аренду по оспариваемому договору, не мог являться предметом сделки, поскольку не прошел процедуру межевания, указанный земельный участок не был предоставлен для целей строительства, разрешение на строительство было выдано в отсутствие правоустанавливающих документов на землю и с нарушением СНиП 2.07.01-89*, ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, самовольная постройка возведена на канализационном коллекторе, принадлежащем индивидуальному предпринимателю Селетковой Г.А., что делает невозможным его обслуживание, сохранение этой постройки нарушает права и охраняемые интересы других лиц.

Ответчик Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю доводы апелляционной жалобы поддерживает, в письменном отзыве указывает, что государственная регистрация оспариваемого договора произведена в соответствии со ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для государственной регистрации договора аренды были представлены все необходимые документы, в том числе кадастровые планы арендованного земельного участка, для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства было представлено выданное уполномоченным органом разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю, технический паспорт объекта. Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю считает, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не имеет материальной заинтересованности в исходе дела.

Третьи лица администрация Очерского муниципального района Пермского края, индивидуальный предприниматель Селеткова Галина Аркадьевна просят оставить решение суда от 26.05.09 без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует:

Постановлением администрации Очерского района Пермской области от 13.12.05 N 1226 индивидуальному предпринимателю Каракулову Ю.А. предоставлены в краткосрочную аренду с 14.12.05 по 13.12.08 дополнительные земельные участки общей площадью - 506,0 кв.м, расположенные по адресу: г. Очер, ул. Носкова, 53, под производственную базу.

По договору аренды N 138-5 14.12.05 истец передал указанные земельные участки в аренду индивидуальному предпринимателю Каракулову Ю.А. под производственную базу, сроком с 14.12.05 по 13.12.08.

23.11.05 индивидуальный предприниматель Каракулов Ю.А.обратился к истцу с заявлением о предоставлении дополнительного земельного участка площадью 350 кв.м по адресу: г. Очер, ул. Носкова, 55, для строительства охранного и бытового помещения.

06.07.06 ответчиком Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю произведена государственная регистрация договора аренды N 138-5 14.12.05.

Дополнительным соглашением от 20.10.06 в договор аренды земельных участков N 138-05 от 14.12.15 внесены изменения, установлена общая площадь арендуемого земельного участка, расположенного по адресу: г. Очер, ул. Носкова, 53, под производственную базу - в размере 936 кв.м.

09.11.06 Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю зарегистрировано дополнительное соглашение от 20.10.06 к договору аренды земельных участков N 138-05 от 14.12.15.

18.05.07 Администрацией Очерского городского поселения индивидуальному предпринимателю Каракулову Ю.А. выдано на срок до 31.12.08 разрешение N RU59525101-31 на строительство теплой стоянки на 5 автомашин по адресу: Пермский край, г. Очер, ул. Носкова, 53. 24.09.08 действие этого разрешения продлено до 31.08.10.

30.07.07 Главой Очерского муниципального района принято постановление N 1018 "Об отмене постановления главы администрации района от 13.12.05 N 1226".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.08 по делу N А50-14789/2007 постановление Главы Очерского муниципального района от 30.07.07 N 1018 признано недействительным.

25.01.08 Управлением федеральной регистрационной службы по Пермскому краю зарегистрировано право собственности индивидуального предпринимателя Каракулова Ю.А. на незавершенную строительством теплую стоянку на 5 автомашин, площадью застройки 324 кв.м и степенью готовности 10%, инв. N 12-91, лит. Э, расположенную по адресу: Пермский край, Очёрский район, г. Очёр, ул. Носкова, 53.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 13.05.08 по делу N А50-3224/2008 по заявлению индивидуального предпринимателя Каракулова Ю.А. признано незаконным решение Администрации Очерского муниципального района об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 936 кв.м, расположенного на землях поселений по адресу: г. Очер, ул. Носкова, 53, занятого незавершенной строительством теплой стоянкой на 5 автомашин. На администрацию возложена обязанность предоставить указанный земельный участок в собственность Каракулова Ю.А.

29.07.08 на основании исполнительного листа А50-3224/2008 возбуждено исполнительное производство, в ходе которого 18.08.08 Главой Очерского муниципального района принято постановление N 1153/1 "О продаже земельного участка в собственность Каракулову Ю.А.", 02.09.08 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:31:049 09 01:0041.

18.09.08 ответчиком Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю зарегистрировано право собственности Каракулова Ю.А. на указанный земельный участок.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.11.08 решение Арбитражного суда Пермского края от 13.05.08 по делу N А50-3224/2008 отменено, дело передано в суд на новое рассмотрение.

По договору купли-продажи от 08.11.08 индивидуальный предприниматель Каракулов Ю.А. продал незавершенную строительством теплую стоянку на 5 автомашин и земельный участок с кадастровым номером 59:31:049 09 01:0041 Калиной А.А.

19.11.08 на основании договора купли-продажи от 08.11.08 произведена государственная регистрация права собственности Калиной А.А. на незавершенную строительством теплую стоянку на 5 автомашин по адресу: Очерский район, г. Очер, ул. Носкова, 53, на земельный участок с кадастровым номером 59:31:049 09 01:0041 площадью 936 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, Очерский район, г. Очер, ул. Носкова, 53.

Полагая, что возведенный индивидуальным предпринимателем объект является самовольной постройкой, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части признания договора аренды земельного участка N 138-05 от 14.12.05 незаключенным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в связи с отсутствием на момент подписания этого договора кадастрового учета земельного участка площадью 506 кв.м в договоре отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить характеристики арендованного земельного участка.

Указанный вывод суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объектом аренды по договору N 138-05 от 14.12.05 с дополнительным соглашением от 20.10.06 является земельный участок площадью 936 кв.м, расположенный по адресу: г. Очер, ул. Носкова, 53, с целевым использованием - под производственную базу.

Из кадастрового паспорта (л.д. 141-142 т. 1) следует, что указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 11.10.06 с кадастровым номером 59:31:049 09 01:0041, его площадь соответствует материалам межевания.

Следовательно, этот земельный участок имел характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков, и при подписании дополнительного соглашения от 20.10.06 условие об объекте аренды по договору N 138-05 от 14.12.05 сторонами согласовано.

Таким образом, при наличии государственной регистрации по договора аренды N 138-05 от 14.12.05, дополнительного соглашения от 20.10.06, оснований для признания этого договора незаключенным не имеется.

В силу ч. 1, 2 ст. 71 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч. 7 указанной статьи в целях строительства застройщик направляет в органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому, в том числе, прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка.

Согласно материалам дела (л.д. 58 т. 2) к заявлению индивидуального предпринимателя Каракулова Ю.А. о выдаче разрешения на строительство был приложен договор аренды земельного участка N 138-05 от 14.12.05 с дополнительным соглашением от 20.10.06.

Из условий указанного договора (п. 1.1, 1.3) следует, что земельный участок был предоставлен с разрешенным использованием - под производственную базу, которое не могло быть изменено арендатором самостоятельно.

Возведение на арендованном земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимости допускалось с письменного согласия арендодателя (п. 4.1.3 договора).

Изменения в части разрешенного использования земельного участка в договор аренды N 138-05 от 14.12.05 с дополнительным соглашением от 20.10.06 в установленном порядке не внесены, доказательств письменного согласия арендодателя на возведение на арендованном земельном участке объектов недвижимости не представлено. Следовательно, указанный договор не мог быть признан правоустанавливающим документом на земельный участок для целей строительства.

При таких обстоятельствах, а также при отсутствии градостроительного плана земельного участка, разрешение N RU59525101-31 на строительство теплой стоянки на 5 автомашин выдано Администрацией Очерского городского поселения с нарушением установленного законом порядка, нарушением прав и законных интересов истца, и обоснованно признано судом первой инстанции недействительным на основании ст. 198 АПК РФ.

Доказательств, свидетельствующих о пропуске истцом срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, в материалах дела не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом того, что незавершенная строительством тёплая стоянка на 5 автомашин возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей, указанный объект правомерно признан судом первой инстанции самовольной постройкой.

Пунктом 2 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Поскольку обстоятельств, препятствующих сносу самовольной постройки, не имеется, исковые требования в этой части удовлетворены обосновано. В силу п. 3 ст. 174 АПК РФ истцу предоставлено право осуществить соответствующие действия за счет ответчика при неисполнении им решения в установленный срок.

В соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке, при этом исследуется правовое основание государственной регистрации права собственности на спорный объект (правоустанавливающие документы, лежащие в основе зарегистрированного права).

Учитывая, что незавершенная строительством тёплая стоянка на 5 автомашин (лит. Э) инв. N 12/91, площадью застройки 324 кв.м. и степенью готовности 10%, расположенная по адресу: Пермский края, Очерский район, г. Очер, ул. Носкова, д. 53, является самовольной постройкой, основания возникновения права собственности на этот объект отсутствуют, соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.01.08 N 59-59-13/2008-071 о регистрации права собственности Каракулова Ю.А. правомерно признана недействительной.

Оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительными других регистрационных записей в отношении этого объекта у суда первой инстанции не имелось, ввиду отсутствия предъявления таких требований к соответствующим правообладателям.

При таких обстоятельствах, решение суда от 26.05.09 подлежит изменению как принятое с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Государственная пошлина по иску в части требований о признании строения самовольной постройкой и сносе самовольной постройки (2000 руб.), о признании недействительной регистрационной записи (2000 руб.) относится на ответчика индивидуального предпринимателя Каракулова Ю.А., в части требований о признании недействительным разрешения на строительство (2000 руб.) - на ответчика администрацию Очерского городского поселения, в части требований о признании договора незаключенным (2000 руб.), признании недействительными других регистрационных записей (2000 руб.) - на истца, государственная пошлина по апелляционной жалобе (1000 руб.) относится на истца и подлежит возврату ответчику из федерального бюджета (ст. 110 АПК РФ). В результате зачета с ответчика индивидуального предпринимателя Каракулова Ю.А. подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 3000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Пермского края от 26 мая 2009 года по делу N А50-689/2009 изменить.

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным выданное администрацией Очерского городского поселения разрешение на строительство от 18.05.07 N RU59525101-31.

Признать незавершенную строительством тёплую стоянку на 5 автомашин (лит. Э) инв. N 12/91, площадью застройки 324 кв.м. и степенью готовности 10%, расположенную по адресу: г. Очёр ул. Носкова, 53, самовольной постройкой. Индивидуальному предпринимателю Каракулову Юрию Александровичу снести самовольную постройку за свой счёт.

В случае неисполнения решения суда в течение двух месяцев после вступления в законную силу предоставить Комитету имущественных отношений администрации Очерского муниципального района право снести самовольную постройку своими силами с возложением расходов на индивидуального предпринимателя Каракулова Юрия Александровича.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.01.08 N 59-59-13/2008-071.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Каракулова Юрия Александровича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3 000 (трех тысяч) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Г.И. Глотова Л.А. Усцов