Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2009 г. N 17АП-781/09

г. Пермь

02 апреля 2009 г.

Дело N А60-29164/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Риб Л. Х.,

судей Осиповой С.П., Ясиковой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Колмогорцевой И.Н.

при участии:

от истца (Администрация Муниципального образования город Ирбит): извещен, представители не явились;

от ответчика (ИП Перевозкина Л. В.): Перевозкина Л.В. - предприниматель, предъявлен паспорт;

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - ИП

Перевозкиной Л. В.

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 декабря 2008 года

по делу N А60-29164/2008,

принятое судьей Липиной Л.В.

по иску Администрации Муниципального образования город Ирбит

к ИП Перевозкиной Л. В.

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,

установил:

Администрация муниципального образования "город Ирбит" обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Перевозкиной Ларисе Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременную уплату арендных платежей в общей сумме 123547,19 руб., расторжении договора аренды N 81 от 21.03.2001года.

Решением арбитражного суда от 24.12.2008 года заявленные требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с вынесенным судом первой инстанции решением по делу, истец обратился с жалобой в суд апелляционной инстанции, просит отменить решение суда в части удовлетворения требований о расторжении договора, доводов о неправомерном взыскании задолженности по арендной плате и пени в апелляционной жалобе не приведено, в заседании суда апелляционной инстанции Перевозкина Л.В. уточнила, что в указанной части решение суда не оспаривается, что отражено в протоколе судебного заседания.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы сводятся к тому, что о рассмотрении судом требований о расторжении договора ответчику не было известно, поскольку в его адрес было направлено исковое заявление другого содержания. Помещение, арендуемое предпринимателем, передано в аренду в ненадлежащем состоянии и в настоящее время отремонтировано за счет собственных средств предпринимателя, неуплата арендных платежей обусловлена причинами, не зависящими от предпринимателя, в настоящее время ответчик готов погасить задолженность, а расторжение договора лишит ответчика и несовершеннолетних членов ее семьи единственного источника дохода.

По ходатайству ответчика рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции было отложено на 19.03.2009г. для решения сторонами по делу вопроса о заключении мирового соглашения, ответчику было предложено представить дополнительные доказательства в обоснование приведенных доводов.

В судебном заседании 19.03.2009 года по ходатайству ответчика рассмотрение дела было отложено на 1.04.2009 года.

В судебном заседании 1.04.2009 года предприниматель пояснила, что мировое соглашение с истцом заключено не было, наличие задолженности в сумме, предъявленной к взысканию, не отрицает и готова уплатить задолженность, согласовав срок уплаты с истцом.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился, в отзыве на жалобу указал, что уважительных причин несвоевременной оплаты арендных платежей предпринимателем не приведено, сроки уплаты платежей предпринимателем нарушаются систематически, в нарушение условий договора в арендуемом помещении не осуществляется текущий ремонт, арендатором производится сдача помещений в субаренду без согласия собственника. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском о расторжении договора аренды.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на жалобу, заслушав ответчика, проверив правильность применения судом законодательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ирбита (арендодатель) и предпринимателем Перевозкиной Л.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 81 от 21.03.2001г., согласно которому ответчику передано в аренду находящееся в муниципальной собственности нежилое здание общей площадью 166,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Ирбит, ул.Советская, 46 в целях использования под торговлю и общественное питание (кафе) (л.д.20-35). Срок действия договора определен с 21.03.2001г. до 21.03.2016г. (п.1.3 договора). В установленном порядке договор аренды зарегистрирован Ирбитским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области.

По акту приема-сдачи от 21.032001г. помещение передано арендатору (л.д.27).

В соответствии с условиями договора (п.п. 2.2.2, 2.2.3, 2.2.7) арендатор обязан использовать помещение исключительно по прямому назначению; содержать помещение в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; производить текущий ремонт помещения и уборку прилегающих территорий; не сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в залог и субаренду без согласования с арендодателем. Оплата арендных платежей производится арендатором в размере 1/12 ставки арендной платы в год ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим на основании выставленных арендодателем счетов (п.3.1 договора).

Согласно представленному в материалы дела расчету (л.д.11) за 2006 год арендодателем начислены арендные платежи в сумме 110134,71 руб., арендодателем уплачено 95500 руб.; сумма начисленных за 2007 год арендных платежей составила 123350,46 руб., предпринимателем уплачено 107200 руб.; за период с 1.01.2008г. до 31.08.2008г. начислены арендные платежи в сумме 94237,11 руб., из которых предпринимателем уплачено 40000 руб. Таким образом обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей предпринимателем исполнялись ненадлежащим образом, общая сумма задолженности за указанный период составила 96901,84 руб.

Актом сверки между сторонами договора по состоянию на 1.01.2007г. и 1.01.2008г. подтверждается наличие задолженности в сумме, указанной в расчете (л.д.42).

Суд первой инстанции при рассмотрении спора на основании исследования представленных в материалы дела доказательств посчитал заявленные требования обоснованными и удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция считает данные выводы суда обоснованными в силу следующего.

В соответствии с п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства по договору должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей истцом в порядке пункта 4.1 договора начислена пеня в размере 0,1 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Представленный истцом в материалы дела расчет пени судом первой инстанции проверен, несоответствие расчета условиям договора и положениям законодательства не установлено.

В заседании суда апелляционной инстанции предприниматель признала наличие задолженности по арендной плате и пени в сумме, заявленной к взысканию, указала, что в данной части требования ею признаются. Пояснения предпринимателя занесены в протокол судебного заседания, с содержанием протокола предприниматель ознакомилась, о чем свидетельствует ее подпись.

Согласно положениям абз. 1 ч. 3 ст. 70, ч. 1 ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса РФ факт признания ответчиком иска принимается арбитражным судом в качестве относимого доказательства по делу.

С учетом изложенного исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 96901,84 руб. и пени за несвоевременную их уплату в размере 26645,35 руб. обоснованно удовлетворены судом.

В силу п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п.2 ст.450 ГК РФ).

В соответствии с п.п.3 п.1 ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ).

Договором между сторонами по настоящему делу также предусмотрены основания, при наличии которых договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, в том числе, при использовании помещения не в соответствии с договором аренды, сдачи в субаренду без согласования с арендодателем (п.5.2.1); в случае невнесения арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные договором (п.5.2.2); если арендатор не производит текущего, капитального ремонта когда это является обязанностью арендатора (п.5.2.3).

Из материалов дела усматривается, что арендатор периодически допускал просрочку по уплате арендных платежей за период, превышающий два месяца. В частности, за 2008 год арендатором произведен один платеж в размере 40000руб. в июле, уплата арендных платежей за период с января по июнь не производилась. В 2007 году за арендатором числилась задолженность в период с июня по декабрь 2007 года, последний платеж произведен 1.10.2007г., в ноябре и декабре арендные платежи не производились.

Из представленных в материалы дела писем от 16.06.2006г., 2.07.2007г., 24.07.2008г. следует, что арендодатель обращался с требованием о погашении задолженности и своевременной уплате арендных платежей по договору (л.д.36-40). В этих же письмах арендатору указывалось на нарушение иных условий договора: передача помещений в субаренду без согласия с собственником, не проведение текущего ремонта следствием чего явилось ухудшение технического состояния переданного в аренду помещения.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (п. 29 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой", приложение к информационного письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

18.09.2008г. истцом в адрес арендатора направлено предупреждение о необходимости уплаты в срок до 27.09.2008г. задолженности по арендным платежам и пени за несвоевременную их уплату в общей сумме 123547,19 руб.

Установленный для погашения задолженности срок суд считает разумным, задолженность арендатором не была погашена.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции учел систематическое нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы и, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, руководствуясь п.3 ст.619 Гражданского кодекса РФ, правомерно удовлетворил требование о расторжении договора аренды.

Доводы заявителя жалобы о понесении им значительных затрат по ремонту арендуемого здания не подтверждены документально, с предложением о производстве зачета понесенных расходов (при их доказанности) в уплату арендных платежей (при условии их доказанности) арендатор к собственнику не обращался, условиями договора аренды такой зачет не предусмотрен.

Отсутствие у арендатора иных доходов, кроме получаемых от деятельности в арендуемом помещении, не может повлиять на результаты рассмотрения настоящего дела. Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что при отсутствии возможности своевременно уплатить арендную плату по объективным причинам арендатор может обратиться к арендодателю с предложением об отсрочке платежей, однако доказательств такого обращения суду не представлено.

Довод апеллятора о том, что в его адрес было направлено исковое заявление другого содержания и о рассмотрении судом требований о расторжении договора ему не было известно документально не подтвержден.

С учетом изложенного судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 декабря 2008 года по делу N А60-29164/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ИП Перевозкиной Л.В. - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Л. Х. Риб

Судьи

С. П. Осипова Е. Ю. Ясикова