Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2009 г. N 17АП-6530/09

г. Пермь

13 августа 2009 г.

Дело N А50-5670/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Глотовой Г.И.,

судей Карповой Т.Е., Скромовой Ю.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Русановой Ю.С.

при участии:

от истца Департамента земельных отношений администрации города Перми - Новиков М.М., доверенность от 11.01.2009 года, удостоверение;

от ответчика - ООО "Оптовый продовольственный рынок "Прикамье" - Леготкин С.В., доверенность от 12.05.2009 года, удостоверение; Чистяков А.Ю., доверенность от 01.01.2009 года, паспорт

от третьего лица - Бородина Дмитрия Борисовича - не явился;

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

истца Департамента земельных отношений администрации города Перми и ответчика - ООО "Оптовый продовольственный рынок "Прикамье"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 18 июня 2009 года

по делу N А50-5670/2009,

принятое судьей Голубцовой Ю.А.

по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми

к ООО "Оптовый продовольственный рынок "Прикамье"

третье лицо - Бородин Дмитрий Борисович

о взыскании долга по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "Оптовый продовольственный рынок "Прикамье" о взыскании 14 496 009 руб. 05 коп., в том числе: 10 598 373 руб. 23 коп. основного долга по арендной плате, 3 897 635 руб. 76 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения иска, принятого судом в соответствии со ст.49 АПК РФ).

На основании ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Бородин Дмитрий Борисович (т.2 л.д.41).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 18 июня 2009 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Оптовый продовольственный рынок "Прикамье" в пользу Департамента земельных отношений администрации города Перми взыскано 2 890 530 руб. 63 коп., в том числе: 2 367 295 руб. 40 коп. основного долга, 523 235 руб. 23 коп. процентов. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее - департамент) с решением суда в части размера взысканной арендной платы за 2006, 2007 год и отказа во взыскании арендной платы за 2004, 2005 год не согласен, просит решение в этой части изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. По мнению истца, суд неправильно применил положения ст.ст.196,199 ГК РФ об исковой давности, поскольку течение срока исковой давности прерывалось по правилам ст.203 ГК РФ на протяжении 2004-2008 годов частичной оплатой задолженности по арендной плате. При расчете арендной платы суд неправильно применил нормативную цену земли по функциональному использованию и коэффициент видов использования земель и категорий арендаторов. Следует применять нормативную цену земли - селитебные земли, коэффициент - 10 %

ООО "Оптовый продовольственный рынок "Прикамье" с решением суда также не согласно, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагает, что договор аренды не может считаться заключенным, поскольку земельный участок, являющийся предметом договора, не был надлежащим образом сформирован и не мог являться объектом гражданских прав, в договоре не согласовано условие о размере арендной платы, которое является существенным условием договора аренды.

С доводами апелляционной жалобы истца не согласен. Считает их необоснованными.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09.07.1998 г. между Администрацией города Перми (арендодатель) и ОАО "Оптовый продовольственный рынок "Прикамье" (правопредшественник истца, арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 275, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 5049-2, площадью 27 135, 636 кв.м., расположенный по адресу: ул. Пожарная, 18, м.р. Усть-Муллы Дзержинского района (т.1, л.д. 17-22).

Срок действия договора установлен с 16.06.1998 г. по 16.06.2013 г. (п. 1.1).

Договор аренды зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Перми в Поземельной книге (регистрационная записью N 39-45 от 13.07.1998г).

08.04.2003г стороны заключили Дополнительное соглашение к указанному договору, согласно условиям которого площадь арендуемого земельного участка уменьшилась до 26 980,786 кв.м. (т.1, л.д. 23).

Согласно пункту 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. Размер арендной платы пересматривается ежегодно арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменениями устанавливаемых централизованно ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, образовавшейся в период с 2004 по 2008 годы.

В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ч.1 ст.200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Арендная плата по условиям п. 2.2 договора вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года.

Таким образом, срок исковой давности по обязательству ответчика внести арендную плату за 2004, 2005 годы истек 15 ноября 2008 года.

Истец обратился в суд с исковым требованием 18 марта 2009 года, о чем свидетельствует оттиск штампа суда на исковом заявлении.

В соответствии с ч.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком заявлено о пропуске исковой давности истцом по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за 2004-2005 годы (т.1 л.д.82), суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований за указанный период, применив последствия истечения срока исковой давности.

Довод истца о том, что срок исковой давности прерван действиями ответчика по частичному внесению арендных платежей на протяжении 2004-2008 г.г., правомерно признан судом несостоятельным. При внесении арендных платежей ответчиком в платежных поручениях в назначении платежа указаны конкретные периоды, за которые производилась оплата. Последний платеж за 2005 года произведен ответчиком 02.11.2005 года по платежному поручению N 238 (т.1, л.д.136-144). Таким образом, с момента внесения последнего платежа за 2005 год до момента предъявления иска прошло более трех лет. Кроме того, из имеющейся в деле переписки сторон следует, что с момента получения ответчиком расчета задолженности по арендной плате за спорный период, он не был согласен с ее размером и не признавал наличие задолженности по арендной плате.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о неправомерном установлении истцом в 2006-2007 годах размера арендной платы по договору, исходя из нормативной цены земли, установленной для селитебной зоны, и с применением коэффициента видов использования земель и категорий арендаторов 10 % - оптовая торговля.

Указанный вывод суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.

Согласно п. 1.3 Положения об установлении базовых размеров арендной платы за земельные участки из земель поселений, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Пермской области, утвержденного Указом Губернатора Пермской области от 08.09.03 N 174, арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь участка.

В силу п. 1.2 указанного Положения базовый размер арендной платы рассчитывается от нормативной цены земли, установленной по результатам оценочного зонирования каждого поселения Пермской области, с применением коэффициентов видов использования земель и категорий арендаторов, утвержденных указом Губернатора области.

Указом Губернатора Пермской области от 27.02.2002 N 32 "О нормативной цене земли на территории муниципального образования город Пермь" утверждена таблица - нормативная цена земли по территориально- экономическим зонам в зависимости от функционального использования земель (селитебные, промышленные, сады).

Для зоны "Заостровка", в которой расположен спорный земельный участок, установлена нормативная цена земли: 512 руб. за кв.м (селитебные земли), 320 руб. за кв.м (промышленные земли), 4,77 за кв.м (сады).

При расчете базового размера арендной платы по земельному участку с кадастровым номером 59:01:45 1 5049:0004 (ранее - 5049-2) следует учитывать разрешенное фактическое использование этого земельного участка.

Постановлением администрации города Перми от 16.06.1998 года N 1675 спорный земельный участок предоставлен ответчику под плодовоовощную базу, разрешено произвести проектно-изыскательские работы по реконструкции плодовоовощной базы под оптовый продовольственный рынок (т.1 л.д.16). По условиям договора аренды N 275 от 09.07.1998 года земельный участок также передан с разрешенным использованием - под плодовоовощную базу.

В соответствии с п.1.7 СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16.05.89 N 78, с учетом преимущественного функционального использования территория города подразделяется на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную.

Селитебная территория предназначена, в том числе, для отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон.

Доказательств того, что для спорного земельного участка установлена санитарно-защитная зона в порядке, предусмотренном действующим законодательством (ст. 56 ЗК РФ), в материалах дела не имеется.

Таким образом, арендуемый ответчиком земельный участок следует отнести к городским землям с функциональным использованием - селитебные.

Ссылка ответчика на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка исчислена, исходя из вида функционального использования - земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения и т.п., не может быть принята во внимание, поскольку на основании вышеизложенного селитебные зоны также могут включать промышленные объекты, не требующие устройства санитарно-защитных зон.

Применение в расчете арендной платы по договору N 275 от 09.07.1998 года за 2006-2007 годы коэффициента вида использования земель и категорий арендаторов - 7 % (организации, осуществляющие операции с недвижимым имуществом) также является неправильным.

В силу п. 2.2 Указа Губернатора Пермской области от 08.09.03 N 174 коэффициент видов использования земель и категорий арендаторов (К1) - комплексный показатель, учитывающий как целевое использование земель, так и вид деятельности арендатора.

Спорный земельный участок используется под объект оптовой торговли - складские помещения, о чем свидетельствуют договоры аренды складских помещений (т.2 л.д.63 - 113).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ (т.1, л.д.76), уставу ООО "Оптовый продовольственный рынок "Прикамье" (т.1, л.д.109), одним из видов деятельности ответчика является оптовая торговля.

При таких обстоятельствах истцом правомерно при расчете арендной платы за 2006-2007 годы применен коэффициент вида использования земель и категорий арендаторов 10 % (оптовая торговля).

В соответствии с п. 1.4 Постановления Правительства Пермского края от 13.12.07 N 328-п "Об установлении размера арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края" (в ред. от 28.03.08) размер арендной платы за спорный земельный участок в 2008 году установлен в размере 4,0 процента от кадастровой стоимости земельного участка, но не более двукратного годового размера арендной платы, установленного в 2007 году.

Таким образом, размер арендной платы за 2006 год составляет 3 220 081 руб. 28 коп. в год (т.1, л.д.40), за 2007 год - 3 483 656 руб. 56 коп. в год (т.1, л.д.28), за 2008 год - 781 762 руб. 88 коп. (т.1, л.д.24).

С учетом частичной оплаты арендных платежей задолженность ответчика составляет 6 138 148 руб. 96 коп. (т.1, л.д.125).

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

Таким образом, требования истца о взыскании долга подлежат удовлетворению частично, в сумме 6 138 148 руб. 96 коп. в соответствии со ст.ст. 307, 309 ГК РФ.

За пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат начислению проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ.

За период просрочки с 10.04.2006 по 20.02.2009 года сумма процентов, начисленная на сумму долга, составляет 1 524 646 руб. 23 коп.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 524 646 руб. 23 коп., согласно расчету, приложенному истцом к апелляционной жалобе, составленному в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании п.3 ч.1ст.270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Довод ответчика о незаключенности спорного договора аренды в связи с неопределенностью предмета договора, является несостоятельным.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Из содержания Земельного кодекса РСФСР, а также Указа Президента от 11.12.1993 N 2130, действовавших на момент заключения договора аренды от 24.06.1997, не следует, что оборот не поставленных на кадастровый учет земельных участков был запрещен. Приложением N 3 к Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996 в соответствии с Указом Президента РФ от 11.12.1993 N 2130, определен образец чертежа границ земельного участка, составляемого при межевании земель, согласно которому границы земельного участка характеризуют геодезические данные (поворотные точки границ участка, румбы или дирекционные углы, длины линий между поворотными точками).

Из материалов дела и содержания договора аренды N 275 от 09.07.1998 г. следует, что сторонами определены местонахождение, площадь и целевое назначение земельного участка, передаваемый в аренду земельный участок имеет кадастровый номер 5049-2 и установленные геодезические данные его границ (т.1, л.д.81).

Кроме того, указанный договор аренды зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Перми в Поземельной книге в порядке, действующем на момент его заключения, и исполнялся сторонами в течение длительного времени.

То обстоятельство, что на момент заключения сторонами дополнительного соглашения от 08.04.2003 года, изменяющего площадь земельного участка, действовали нормативные акты, предписывающие обязательное формирование земельного участка, не может служить основанием для признания самого договора аренды незаключенным.

Кроме того, следует учесть, что согласно кадастровой выписке о земельном участке от 26.07.2008 года, представленной истцом в суд апелляционной инстанции, спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 59:01:4515049:4.

Довод ответчика о том, что спорный договор является незаключенным в связи с несогласованностью сторонами условия о размере арендной платы, которое является существенным условием договора аренды, также является несостоятельным, поскольку порядок определения размера арендной платы определен договором, обязанность получения расчетов возложена на арендатора.

В соответствии с п.1 ст.110 расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям (52,86 %).

Поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден, госпошлина по иску в сумме 44 391 руб. 85 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы истца и отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика, госпошлина по апелляционным жалобам относится на ответчика (ст.110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 июня 2009 года по делу N А50-5670/2009 изменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать ООО "Оптовый продовольственный рынок "Прикамье" в пользу Департамента земельных отношений администрации города Перми 6 138 148 (шесть миллионов сто тридцать восемь тысяч сто сорок восемь) руб. 96 коп. долга, 1 524 646 (один миллион пятьсот двадцать четыре тысячи шестьсот сорок шесть) руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Оптовый продовольственный рынок "Прикамье" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 44 391 (сорок четыре тысячи триста девяносто один) руб. 85 коп., госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 000 (одна тысяча) руб. 00 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на Интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fassuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Г. И. Глотова

Судьи

Т.Е.Карпова Ю.В.Скромова