Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2008 г. N 17АП-9409/08

г. Пермь

24 декабря 2008 г.

Дело N А50-10210/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2008 года;.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Осиповой С.П.

судей: Щеклеиной Л.Ю., Ясиковой Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Якутовой М.Р.

при участии:

от истца Департамента имущественных отношений администрации г.Перми - не явился,

от ответчика ООО "Жилстройсервис" - не явился,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО "Жилстройсервис"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 24.10.2008 года

по делу N А50-10210/2008

принятое судьей Шафранской М.Ю.

по иску Департамента имущественных отношений администрации г.Перми

к ООО "Жилстройсервис"

о взыскании 159.680,02 руб.,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации г.Перми обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением о взыскании с ООО "Жилстройсервис" задолженности по арендной плате за период с января 2007 года по май 2008 года в сумме 132.088,54 руб., пени за период с 26.01.2007г. по 09.06.2008г. в сумме 27.591,48 руб., расторжении договора аренды от 19.04.2005г. N 1020-05К, изъятии у ответчика объекта нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома общей площадью 99,10 кв.м., расположенного по адресу: г.Пермь, ул.Автозаводская, 41.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.10.2008г. заявленные требования удовлетворены частично, с ООО "Жилстройсервис" в пользу Департамента имущественных отношений администрации г.Перми взыскана задолженность по арендной плате за период с января 2007 года по май 2008 года в сумме 132 088,54руб., пени за период с 26.01.2007г. по 09.06.2008г. в сумме 15.000 руб., расторгнут договор аренды от 19.04.2005г. N 1020-05К, у ответчика изъят объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома общей площадью 99,10 кв.м., расположенный по адресу: г.Пермь, ул.Автозаводская, 41. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, производство по делу прекратить. При этом заявитель жалобы указывает, что срок действия договора аренды истек 30 октября 2005 года, поскольку арендатор в силу п.1.4 договора не обладал преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Согласно ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенных срок. При этом заявитель жалобы ссылается на отсутствие доказательств, свидетельствующих об использовании ответчиком помещения после истечения срока договора аренды. Следовательно, по мнению заявителя жалобы, договор аренды от 19.04.2005г. в период с января 2007 года по май 2008 года не являлся действующим. Кроме того, заявитель жалобы ссылается на недействительность договора аренды от 19.04.2005г. в связи с нарушением требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Департамент имущественных отношений Администрации г.Перми просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая при этом на то, что договор аренды был заключен на срок менее года, в связи с чем, в силу ст.609 ГК РФ, не подлежит государственной регистрации. Кроме того, в силу ст.621 ГК РФ и п.1.4. договора аренды от 19.04.2005г. указанный договор был пролонгирован на тех же условиях и на неопределенный срок. В связи с указанным, доводы ответчика о фактическом использовании помещения и об обязанности государственной регистрации договора аренды, не могут быть приняты по внимание.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, поскольку иное лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (Арендодатель), МУ "Жилищная служба" Кировского района г.Перми (Балансодержатель) и ООО "Жилстройсервис" (Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1020-05К от 19.04.2005г. (л.д.12-18).

В соответствии с договором Арендодатель передает, а Арендатор принимает объект муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений, расположенный по адресу: г.Перми, ул.Автозаводская,41, общей площадью 99,10 кв.м. (пункт 1.1 договора). Цель использования объекта - производственные мастерские (муниципальный заказ) (п.1.2 договора).

Срок аренды определен с 01.11.2004г. по 30.10.2005г. (п.1.3 договора). Помещение передано арендатору 01.11.2004г., что подтверждается актом приема-передачи (л.д.26).

После истечения определенного в договоре срока его действия, арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия задолженности по арендной плате с января 2007 г. по май 2008 г. в сумме 132.088,54 руб., при взыскании пени за просрочку исполнения денежного обязательства, суд оценил соразмерность предъявленной неустойки последствиям нарушения и снизил ее в порядке, предусмотренном ст.333 ГК РФ, до 15.000 руб., в связи с непогашением ответчиком задолженности по арендной плате, суд руководствуясь ст.619, п.2 ст.452 НК РФ, договор аренды признал подлежащим расторжению, объект недвижимости изъятию. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемый судебный акт отмене не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.4.3 договора ответчик обязан платить арендную плату в размере, указываемом в уведомлении о перерасчете арендной платы. Уведомлением от 15.01.2007г. N 19-19-60/14 истец известил ответчика об установлении с 01.01.2007г. арендной платы за объект в размере 7279,21 руб. в месяц без учета НДС, за долю земельного участка - 317,20 руб. (л.д.32). Уведомлением от 09.01.2008г. N 19-19-1/14 истец известил ответчика об установлении с 01.01.2008г. арендной платы за объект в размере 7882,08 руб. в месяц без учета НДС, за долю земельного участка - 343,58 руб. (л.д.38). Уведомлением от 04.04.2008г. N 19-19-3020/14 истец известил ответчика об установлении с 01.04.2008г. арендной платы за объект в размере 8273,58 руб. в месяц без учета НДС (л.д.41).

Согласно п.4.4 договора ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала.

Из материалов дела усматривается и ответчиком не оспаривается тот факт, что с января 2007 года по май 2008 года арендная плата по договору от 19.04.2005г. в размере 132.088,54 руб. уплачена не была.

Пунктом 7.2 договора аренды установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей в виде неустойки в размере 0,5% за каждый день просрочки от величины недоимки арендной платы за расчетный период.

Поскольку ответчиком допущена просрочка в оплате арендных платежей, истцом произведено начисление пени в размере 27.591,48 руб. за период с 26.01.2007г. по 09.06.2008г.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить установление явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий размер неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

При взыскании пени за просрочку исполнения денежного обязательства суд первой инстанции оценил соразмерность предъявленной неустойки последствиям нарушения и, учитывая чрезмерно высокий процент штрафа, посчитал возможным снизить его размер до 15.000 руб. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции не имеется.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи, при которых арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды. При этом положения названной нормы права закрепляют, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.2.1 договора истец имеет право расторгнуть договор в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и договором.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случае систематического (два раза и более) нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, установленных договором, наличия задолженности в размере двухмесячной арендной платы.

24.04.2008г. истец предъявил ответчику претензию, в которой просил погасить имеющуюся задолженность, расторгнуть договор аренды N 1020-05К (л.д.10).

По смыслу ст.619, п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование арендодателя о досрочном расторжении договора может быть удовлетворено судом, если арендатор в ответ на письменное предупреждение арендодателя не исполнил обязательство в разумный срок.

Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения дела судом первой инстанции задолженность ответчиком погашена не была, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно признал договор аренды от 19.04.2005г. N 1020-05К подлежащим расторжению, объект недвижимости - изъятию.

Довод апелляционной жалобы о прекращении действия договора аренды 30.10.2005г., поскольку арендатор в силу п.1.4 договора не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, а кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства фактического использования ответчиком помещения после истечения срока договора, в связи с чем договор аренды нельзя считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, судом апелляционной инстанции отклоняется в силу следующего.

Согласно п.1.4 договора аренды от 22.04.2005г. арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. При этом договор аренды может быть пролонгирован, что не противоречит ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата подлежит взысканию до момента возврата имущества арендодателю. Как следует из материалов дела, помещение ответчиком истцу возвращено не было.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что действующее законодательство не предусматривает возможность освобождения от уплаты арендных платежей в случае неиспользования арендованного имущества. Арендная плата подлежит внесению арендодателю независимо от того, имеет ли место фактическое пользование имуществом.

Довод апелляционной жалобы о недействительности договора аренды от 19.04.2005г. в связи с нарушением требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, судом апелляционной инстанции также отклоняется.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статьей 609 Гражданского кодекса предусмотрена государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества. Однако для договоров аренды, заключенных на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

ООО "Жилстройсервис" при подаче апелляционной жалобы уплачена госпошлина в сумме 2 346,80 руб., в соответствии с п.п.1 п.1 ст.333.40 НК РФ излишне уплаченная по платежному поручению N 454 от 21.11.2008г. госпошлина в сумме 1346 руб. 80 коп. подлежит возврату Обществу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 104, 176, 258, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Пермского края от 24.10.2008г. по делу N А50-10210/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" - без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению N 454 от 21.11.2008г. госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 346 (Одна тысяча триста сорок шесть) рублей 80 копеек.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

С.П. Осипова

Судьи

Л.Ю. Щеклеина Е.Ю. Ясикова