Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2008 г. N 17АП-2854/08

г. Пермь

20 мая 2008 г.

Дело N А50- 18157/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2008 года

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Глотовой Г.И., Лихачевой А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Фадеевой И.Б.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился.

от ответчика - Королева Ю.А. (паспорт 5703 702211, доверенность от 26.11.07)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Администрации Чайковского муниципального района Пермского края

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 13 марта 2008 года,

принятое судьей Тюриковой Г.А.

по делу N А50-18157/2007

по иску ЗАО ФПК "Чайковский текстильный дом"

к Администрации Чайковского муниципального района Пермского края

о разрешении разногласий по договору аренды земельного участка,

установил:

ЗАО ФПК "Чайковский текстильный дом" (истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Администрации Чайковского муниципального района Пермского края (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N 36-001 от 01.10.07 по пунктам 1.4, 2.1, 2.2, 2.3, 5.2, 7.1, 7.2, 7.3, 7.4.

Решением арбитражного суда Пермского края от 13.03.08 Администрация Чайковского муниципального района Пермского края (арендодатель) и ЗАО ФПК "Чайковский текстильный дом" (арендатор) обязаны заключить договор N 36-001 от 01.10.07 аренды земельного участка, площадью 124 809, 40 кв.м с кадастровым номером 59:12:000 00 00:0439, расположенного по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Речная, 1, в части пунктов 1.4, 2.1, 2.2, 2.3, 5.2, 7.1, 7.2, 7.4 в следующей редакции: Пункт 1.4: Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта приема-передачи. Акт приема-передачи (приложение N1) приобщается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Абзац 3 пункта 2.1 исключен. Пункт 2.2: размер арендной платы (приложение N 2) может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения методики расчетов арендных платежей, изменения размера нормативной цены на землю на основе оценочного зонирования территории, базовых ставок арендной платы, а также при изменении вида деятельности арендатора (в рамках разрешенного использования) и в других случаях, предусмотренных нормативно - правовыми актами Российской Федерации, Пермского края, органа местного самоуправления. В расчет принимается календарный год. Уведомление о перерасчете арендной платы направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и является неотъемлемой частью настоящего договора. Арендатор оплачивает арендную плату в ином размере, начиная со дня действия новой ставки арендной платы, указанной в нормативном документе. При этом, начисление неустойки за период с начала действия новых ставок по день получения арендатором уведомления, не производится. Пункт 2.3: при просрочке уплаты или неуплате арендатором платежей в срок, установленный п.2.1 договора, начисляются пени в размере 0,03 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. Пункт 5.2 исключен. Пункт 7.1: арендатор вправе передавать арендуемый земельный участок (часть его) в субаренду, а также вносить изменения в уже существующие договоры субаренды без согласия собственника при условии его уведомления. Пункты 7.2, 7.4, подпункты 7.3.1, 7.3.2 пункта 7.3 исключены.

Ответчик с решением суда от 13.03.08 не согласен, в апелляционной жалобе указывает, что земельный участок считается переданным с момента его фактического поступления во владение арендатора, в связи с чем, условия договора следует распространить на правоотношения, возникшие в даты фактического использования земельного участка арендатором, и арендатор обязан оплатить арендную плату за все время использования земельного участка, пункт 2.2 договора в редакции арендатора противоречит ст. 614 ГК РФ, изменение размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения существенно затруднит работу ответчика, повлечет несвоевременность внесения арендной платы, в п.2.3, 5.2 договора настаивает на сохранении пени за просрочку оплаты в размере 0,1%, штрафа за нецелевое использование земельного участка в размере 2/3 суммы годовой арендной платы. Кроме этого, считает, что пункты 7.1, 7.2, 7.3.1, 7.3.3, 7.4 договора должны быть приняты в редакции арендодателя, поскольку нормы закона, регулирующие сдачу земельного участка в субаренду, являются диспозитивными и допускают возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ими общего правила.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в апелляционный суд не явился.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует:

Постановлением Главы Чайковского муниципального района Пермского края от 28.09.07 ЗАО ФПК "Чайковский Текстильный Дом" предоставлен в аренду на срок сорок девять лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:12:000 00 00: 0439 общей площадью 124809,4 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Речная, 1.

Ответчик направил истцу проект договора аренды указанного земельного участка N 36-001 от 01.10.07, который был подписан истцом с протоколом разногласий.

Поскольку протокол разногласий к договору аренды N 36-001 от 01.10.07 был ответчиком отклонен, истец передал разногласия, возникшие по пунктам 1.4, абз. 3 пункта 2.1, пунктам 2.2, 2.3, 5.2, 7.1, 7.2, 7,4, подпунктам 7.3.1, 7.3.2 пункта 7.3 договора на рассмотрение арбитражного суда.

Пункт 1.4 в редакции ответчика предусматривал, что условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта приема-передачи участка или с даты фактического использования указанного участка арендатором, подтвержденного иными документами. Акт приема-передачи (приложение N 1) приобщается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Абзац 3 пункта 2.1 предусматривал, что в случае фактического использования участка до заключения договора арендатор обязан внести арендную плату в полном объеме за все кварталы с начала его использования в течение десяти дней с момента заключения договора.

Пункт 1.4 в редакции истца предполагал, что условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта приема-передачи. Акт приема-передачи (приложение N 1) приобщается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Абзац 3 пункта 2.1, по мнению истца, подлежал исключению.

В пункте 2.2 сторонами не согласовано следующее положение, которое редакции ответчика предусматривало, что в случае изменения размера арендной платы арендатор обязан в пятидневный срок со дня получения уведомления уплатить денежные средства, составляющие разницу между прежним размером арендной платы и размером арендной платы, указанной в уведомлении. Оплата должна быть произведена со срока, указанного в уведомлении, в редакции истца - арендатор оплачивает арендную плату в ином размере, начиная со дня действия новой ставки арендной платы, указанной в нормативном документе. При этом начисление неустойки за период с начала действия новых ставок по день получения арендатором уведомления не производится.

В пункте 2.3 в редакции ответчика предусмотрено начисление пени в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в установленный срок в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день. В редакции истца размер пени составляет 0,03% от просроченной суммы за каждый день.

Пункт 5.2 в редакции ответчика предусматривал штраф в размере 2/3 суммы годовой арендной платы в случае нецелевого использования арендуемого участка или передачи его арендатором в субаренду без письменного согласия арендодателя. По мнению истца - указанный пункт подлежал исключению.

Пункт 7.1 договора в редакции ответчика предполагал, что арендатор вправе передавать арендуемый земельный участок (его часть) в субаренду, вносить изменения в уже существующие договоры субаренды в части уменьшения или увеличения площади переданного в субаренду участка только с письменного разрешения арендодателя. Пункты 7.2, 7.3 (подпункты 7.3.1, 7.3.2), 7.4 предусматривали, что обязательным условием разрешения на передачу арендуемого участка (его части) в субаренду является отсутствие задолженности арендатора по арендной плате, предусматривают порядок согласования субаренды, оформление разрешения на передачу участка (его части) в субаренду.

Пункт 7.1 в редакции истца предусматривал возможность передачи арендатором арендуемого земельного участка (его части) в субаренду, внесения изменений в существующие договоры субаренды без согласия собственника при условии его уведомления. Пункты 7.2, 7.4, подпункты 7.3.1, 7.3.2 пункта 7.3, по мнению истца, подлежали исключению.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Удовлетворяя исковые требования и определяя положения договора аренды земельного участка согласно редакции истца, арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего:

В соответствии с п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, при отсутствии достигнутого сторонами соглашения условия договора аренды не могут быть распространены на правоотношения, возникшие до заключения договора - с даты фактического использования земельного участка. Установление обязанности внесения арендной платы за все время с начала использования земельного участка в этом случае является неправомерным.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При отсутствии согласия обеих сторон на установление штрафа за нецелевое использование земельного участка, суд первой инстанции обоснованно исключил из условий договора абзац 3 п. 2.1, предусматривающий такой способ обеспечения обязательств.

Поскольку стороны посчитали возможным установить неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы, но не определили ее размер, суд первой инстанции правомерно рассмотрел возникшие разногласия и определил размер пени 0,03% от суммы просроченного платежа за каждый день.

В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 указанной статьи предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку договор аренды земельного участка N 36-001 от 01.10.07 предусматривает срок его действия более пяти лет, согласия собственника на передачу земельного участка в субаренду не требуется. Пункт 7.1 правомерно принят судом первой инстанции в редакции истца, пункты 7.2, 7.3 (подпункты 7.3.1, 7.3.2), 7.4 исключены.

Ссылка ответчика на то, что положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ являются диспозитивными и допускают возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ими общего правила, основана на неверном толковании закона.

Разногласия по п. 2.2 договора у истца и ответчика являются незначительными, касаются момента начала уплаты измененной арендной платы. Довод ответчика о том, что определенные судом условия этого пункта предусматривают заключение дополнительного соглашения в случае изменения размера арендной платы, необоснован и подлежит отклонению.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда от 13.03.08 не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится ответчика (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Пермского края от 13.03.08 по делу N А50-18157/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Администрации Чайковского муниципального района Пермского края в федеральный бюджет государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 (одной тысячи) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Г.И. Глотова А.Н. Лихачева