Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2008 г. N 17АП-7924/08

г. Пермь

05 ноября 2008 г.

Дело N А60-10415/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 29.10.2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05.11.2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Щеклеиной Л. Ю.,

судей Риб Л.Х., Нилоговой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кивокурцевой Е.В.,

при участии:

от истца - Комитет по управлению имуществом городского округа Первоуральск: Сараева Т.А., паспорт 6506 N 896370, доверенность от 03.06.2008г.

от ответчика - ИП Шугаева О. С.: Ляшенко Е.В., удостоверение от 05.03.2003г., доверенность от 30.07.2008г.,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца - Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 02 сентября 2008 года

по делу N А60-10415/2008,

принятое судьей Яговкиной Е.Н.,

по иску Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск

к ИП Шугаевой О. С.

о взыскании 212336 руб.14 коп., расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемое помещение,

установил:

Городской округ Первоуральск в лице Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к ИП Шугаевой Ольге Сергеевне (далее - ответчик) о досрочном расторжении договора аренды объекта муниципального казенного имущества городского округа Первоуральск от 30.11.2006г. N 32-Д, обязании ответчика освободить занимаемые на основании названного договора нежилые помещения, взыскании с ответчика 212336 руб. 14 коп. задолженности по внесению арендной платы по указанному договору аренды.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.09.2008г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с решением суда первой инстанции не согласен и по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить, удовлетворить апелляционную жалобу, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Представитель истца в суде апелляционной инстанции пояснил, что проведение рыночной оценки стоимости арендной платы и ее дальнейшее применение не противоречит действующему законодательству и условиям договора от 30.11.2006г. N 32-Д, условия данного договора предусматривают изменение арендной платы без согласования дополнений к договору и их последующей государственной регистрации, методику определения размера арендной платы стороны согласовали при заключении договора аренды.

Ответчик письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил.

Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции пояснил, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды объекта муниципального казенного имущества городского округа Первоуральск N 32-Д от 30.11.2006г., согласно акту приема-передачи казенного имущества истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) в аренду нежилые помещения на цокольном этаже N N 31-45, общей площадью 126,4 кв.м., расположенные в здании по адресу: Свердловская область, г.Первоуральск, ул.Емлина,20.

Пунктом 2.1 договора аренды от 30.11.2006г. N 32-Д предусмотрено, что срок действия данного договора установлен с 01.12.2006г. до 31.10.2011г.

В соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды от 30.11.2006г. N 32-Д был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п.6.3 договора аренды от 30.11.2006г. N 32-Д арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно авансом до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Согласно п.6.1 названного договора арендная плата уплачивается ежемесячно в размере, установленном нормативно-правовыми актами городского округа Первоуральск. Размер арендной платы, подлежащий уплате арендатором, доводится до его сведения в виде расчета арендной платы, который составляется Комитетом по управлению имуществом на основании нормативно-правовых актов городского округа Первоуральск.

Согласно расчету ежемесячной стоимости арендной платы (приложение N 2 к договору) на момент заключения договора аренды от 30.11.2006г. N32-Д размер арендной платы составил 12079 руб. 48 коп. ( в том числе НДС 1842,63 руб.). С 01.01.2007г. в связи с уточнением размера арендуемой площади ежемесячная арендная плата была установлена в размере 11 639 руб. 87 коп. (9864 руб. 30 коп. без НДС), что подтверждается представленным в материалы дела расчетом арендной платы (приложение N2 к договору аренды от 30.11.2006г. N32-Д). При этом, как следует из указанных расчетов (приложения N2), настоящий расчет действителен до определения рыночной стоимости арендной платы в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

С учетом изложенного, а также на основании постановления Главы МО "Город Первоуральск" от 15.07.2005г. N 2372 "О мерах по увеличению доходов от использования муниципального имущества", истцом (арендодателем) был привлечен независимый оценщик - ООО "Уральский центр оценки и юридического консалтинга" для определения рыночной стоимости арендной платы.

В соответствии с отчетом указанного оценщика от 08.06.2007г. N 58-01 (л.д.62) и сопроводительным письмом к отчету N 58-01 (л.д.63) истцом была установлена арендная плата в размере 36746 руб. ( в том числе НДС 18%) в месяц в отношении нежилых помещений на цокольном этаже N N 31-45, общей площадью 126,4 кв.м., расположенных в здании по адресу: Свердловская область., г.Первоуральск, ул.Емлина,20, о чем было издано распоряжение Комитета по управлению имуществом от 20.06.2007г. N 322 (л.д.64).

Согласно ст.8 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

21.06.2007г. ответчику (арендатору) было направлено уведомление N 952 об изменении размера арендной платы по договору аренды от 30.11.2006г. N 32-Д в соответствии с отчетом оценщика об определении рыночной стоимости арендной платы, и применении с 01.08.2007г. арендной платы в сумме 36746 руб. (31140 руб. 68 коп. без НДС) в месяц (л.д.65).

Поскольку, по мнению истца, в период с 01.08.2007г. по 01.05.2008г. ответчик неоднократно нарушал условия договора аренды от 30.11.2006г N 32-Д в части надлежащего исполнения своих обязательств по внесению арендной платы в сумме 36746 руб. (31140 руб. 68 коп. без НДС) в месяц, истец обратился в суд с иском о досрочном расторжении данного договора на основании ст.619 Гражданского кодекса РФ и п.8.3 указанного договора, освобождении занимаемых нежилых помещений, а также о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 212336 руб. 14 коп. за период с 01.08.2008г. по 01.05.2008г.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п.3 ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п.8.3 договора аренды от 30.11.2006г. N 32-Д данный договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы более двух сроков подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за один месяц.

Как следует из представленных ответчиком в материалы дела платежных поручений, в спорный период ответчиком вносилась арендная плата в размере 9864 руб. 30 коп. (без НДС), установленном с 01.01.2007г. согласно расчету истца (приложение N 2 к договору аренды от 30.11.2006г. N 32-Д), и данное обстоятельство истцом не оспаривается.

Согласно названному расчету, как было указано выше, настоящий расчет действителен до определения рыночной стоимости арендной платы в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При этом в п.5.4.17 договора аренды от 30.11.2006г. N 32-Д стороны установили, что арендатор обязан за свой счет произвести рыночную оценку стоимости объекта, рыночная оценка стоимости объекта может быть произведена только независимым оценщиком, выигравшим соответствующий открытый конкурс, и подлежит утверждению арендодателем.

Между тем, в нарушение п.5.4.17 договора аренды от 30.11.2006г. N 32-Д истец (арендодатель) самостоятельно, без участия ответчика (арендатора), привлек независимого оценщика - ООО "Уральский центр оценки и юридического консалтинга" для определения рыночной стоимости арендной платы.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что размер арендной платы, установленный истцом в распоряжении от 20.06.2007г.N 322 и указанный им в уведомлении от 21.06.2007г. N 952, применению не подлежит, так как данный размер арендной платы определен истцом с нарушением условий договора аренды от 30.11.2006г. N 32-Д.

Кроме того, при заключении договора аренды от 30.11.2006г. N 32-Д стороны определили, что размер подлежащей уплате арендной платы определяется арендодателем расчетным путем и в случае корректировки арендной платы арендодатель обязан направлять арендатору уведомления о такой корректировке (п.5.2.2 договора).

Однако уведомление от 21.06.2007г. N 952 свидетельствует не о корректировке размера арендной платы, а об изменении самого механизма ее начисления, т.е. методики определения размера арендной платы. При этом условие определения рыночной стоимости размера арендной платы, содержащееся в п.5.4.17 договора аренды от 30.11.2006г. N 32-Д, истцом не соблюдено. Следовательно, уведомление истца от 21.06.2007г. N 952 об изменении размера подлежащей уплате арендной платы фактически является изменением условий договора аренды от 30.11.2006г. N 32-Д.

В соответствии с п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Договор аренды от 30.11.2006г. N 32-Д заключен на срок более одного года и был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Следовательно, изменение условия названного договора в части изменения методики определения арендной платы по данному договору должно быть согласовано сторонами и зарегистрировано в установленном порядке.

В силу ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы апеллятора о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы в период с 01.08.2007г. по 01.05.2008г. по договору аренды от 30.11.2006г. N 32-Д в размере 36746 руб. (31140 руб. 68 коп. без НДС) в месяц, установленном на основании распоряжения от 20.06.2007г. N 322 и указанном в уведомлении от 21.06.2007г. N 952, были исследованы судом первой инстанции, проверены судом апелляционной инстанции. Данным доводам судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка. Поскольку истцом не представлены в материалы дела документы, свидетельствующие о согласовании сторонами изменения методики определения размера арендной платы по договору аренды от 30.11.2006г. N 32-Д, вышеприведенные доводы истца правомерно отклонены судом. Распоряжение и уведомление Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск применительно к договорным отношениям сторон по аренде нежилых помещений являются односторонними актами истца (арендодателя). Данные документы не свидетельствуют о согласовании сторонами изменений условий договора и о государственной регистрации данных изменений.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что условия договора аренды предусматривают изменение размера арендной платы без согласования дополнений к договору и их последующей регистрации, подлежат отклонению.

Договором аренды от 30.11.2006г. предусмотрено условие изменения размера арендной платы путем направления арендодателем арендатору уведомления о корректировке величины арендной платы, а не путем изменения механизма ее начисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Истцом же уведомлением от 21.06.2007г. предложено изменение механизма начисления арендной платы в одностороннем порядке, влекущее ее увеличение, что является изменением условий договора аренды.

Об изменении механизма начисления арендной платы свидетельствует анализ нормативно-правовых актов, в соответствии с которыми в муниципальном образовании "Город Первоуральск" регулируются отношения по управлению и распоряжению имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию, в том числе аренда муниципального имущества.

В соответствии с Решением Первоуральского городского Совета от 04.04.2005г. N 77 "Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город Первоуральск" в компетенцию Первоуральского городского Совета в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом входит установление базовой ставки арендной платы за один квадратный метр площади нежилых помещений для целей расчета стоимости арендной платы (п.1.2); размер ежемесячной арендной платы недвижимого имущества, находящегося в составе казны муниципального образования, определяется расчетным путем, основанием расчета размера ежемесячной арендной платы является утверждаемые Первоуральским городским Советом базовая ставка арендной платы за 1 квадратный метр площади нежилого помещения и корректировочных коэффициентов к ней, размер арендной платы за один календарный месяц вычисляется путем перемножения базовой ставки, площади арендуемого объекта и соответствующих корректировочных коэффициентов в соответствии с методикой расчета величины арендной платы согласно приложению (п.2.3). Согласно методики расчета величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями (приложение к Положению) месячный размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями и сооружениями определяется по формуле с исходными данными базовой ставки арендной платы, площади арендуемых нежилых помещений, зданий, сооружений, помноженных на такие поправочные коэффициенты, как коэффициент, учитывающий основной (более 60%) материал постройки объекта недвижимости, коэффициент учета расположения объекта недвижимости в здании, коэффициенты учета степени благоустройства, коэффициент, учитывающий характер использования объекта, коэффициент удобств пользования, коэффициент, учитывающий месторасположение объекта недвижимости.

Данным Решением Первоуральского городского Совета определено, что при наличии рыночной оценки размера арендной платы, определенном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, размер ежемесячной арендной платы устанавливается в соответствии с такой оценкой (п.2.4).

Постановлением главы муниципального образования "город Первоуральск" от 15.07.2005г. N 2372 в соответствии с вышеуказанным Решением Первоуральского городского Совета также предписано об установлении арендной платы в размере, определенном в соответствии с рыночной оценкой при наличии таковой.

Нормативно-правовые акты представительного и исполнительного органов местного самоуправления предписывают установление арендной платы - первоначально в размере рыночной оценки при наличии таковой, а затем уже при отсутствии таковой - согласно Методике расчета.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. N 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, как следует из содержания нормативных правовых актов, механизмы расчета арендной платы при определении рыночной оценки и оценки расчетным путем отличны друг от друга; порядок, способ, методы расчета размера арендной платы совершенно иные, различные между собой.

Поскольку стороны при заключении договора достигли соглашения по такому существенному условию сделки как арендная плата, об определении ее размера расчетным путем, то в силу ст.452 Гражданского кодекса РФ в связи с изменением данного условия договора между сторонами должно быть заключено письменное соглашение, которое в материалах дела отсутствует. Следовательно, у ответчика не возникло обязанности уплачивать арендную плату в ином размере, установленном истцом в одностороннем порядке.

Указание в приложении N 2 к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 32 от 30.11.2006г. о действии расчета до определения рыночной стоимости арендной платы в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не свидетельствует об освобождении истца от обязанности соблюдения договорных условий, в частности, пункта 5.4.17 договора, и не дает право истцу в одностороннем порядке изменять механизм определения размера арендной платы.

Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований и доводов апелляционной жалобы, документально ничем не подтверждены.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии с п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Требования данной правовой нормы истцом также не соблюдены.

При таких обстоятельствах исковые требования Городского округа Первоуральск в лице Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.

В силу ст.104 АПК РФ и ст.333.21 Налогового кодекса РФ истцу подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная по апелляционной жалобе госпошлина в размере 2873 руб.36 коп.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 сентября 2008 г. по делу N А60-10415/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Городского округа Первоуральск в лице Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск - без удовлетворения.

Возвратить Городскому округу Первоуральск в лице Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск из средств федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению N 2100 от 23.09.2008г. (за счет сметы Администрации городского округа Первоуральск) госпошлину по апелляционной жалобе 2873 (две тысячи восемьсот семьдесят три) рубля 36 копеек.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий:

Л.Ю.Щеклеина

Судьи

Л.Х.Риб Т.С.Нилогова