Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2009 г. N 17АП-1630/09

г. Пермь

31 марта 2009 г.

Дело N А60-27883/08

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой Н. М.

судей Ясиковой Е.Ю., Мещеряковой Т.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой П.С.

при участии:

от истца Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом: не явились

от ответчика ООО "Сафит": Козырин Ю.А.- директор (решение N 1 от 26.10.2005г.), Ибрагимов М.А. - представитель по доверенности от 25.02.2009г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (истца по делу)

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 22 января 2009 года

по делу N А60-27883/08,

принятое судьей Стрельниковой Г.И.

по иску Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом

к ООО "Сафит"

о взыскании 321 396,28 руб., расторжении договора и выселении,

установил:

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (далее - ЕКУГИ) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о взыскании с ООО "Сафит" (далее - Общество) задолженности по арендной плате за период с 01.06.2008года по 30.09.2008года в сумме 199 303 руб. 12 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 122 073 руб. 16 коп., о расторжении договора аренды N 68000092 от 01.08.2004г. и выселении ответчика из занимаемых по договору аренды нежилых помещений N 6-11, 11а, 11б, 11в, 11г, 12, 21-25, расположенных на первом этаже в здании по адресу: г.Екатеринбург, литер В, ул. Ильича. д. 6.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 января 2009 г. исковые требования Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом удовлетворены в части. С ООО "Сафит" взысканы в пользу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом пени в сумме 61 036,58 руб., начисленные за период с 11.06.2008года по 25.09.2008 года. В остальной части в иске отказано.

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (истец по делу), не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований, апелляционную жалобу удовлетворить.

В обоснование своих доводов ссылается на неправильное применение судом п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", поскольку задолженность по арендной плате за период с 01.06.2008г. по 30.09.2008г. в размере 199 303,12 руб. была уплачена обществом только после подачи иска в суд, а задолженность по арендной плате за период с 01.01.2008г. по 31.05.2008г. не уплачена, в связи с чем, имеются все основания для расторжения договора аренды и выселения ответчика.

Истец по делу, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направил, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

ООО "Сафит" (ответчик по делу), отзыв с возражениями на доводы апелляционной жалобы не представило, в судебном заседании представитель пояснил, что, с жалобой общество не согласно, считает решение суда законным и обоснованным. Указывает на то, что несвоевременная уплата арендных платежей была вызвана расторжением договоров субаренды по инициативе субарендаторов, в связи с неправомерными действиями третьих лиц (срыв вывесок). В связи с указанными обстоятельствами в ЕКУГИ неоднократно направлялись письма с обоснованием причин просрочки платежа по арендной плате, с просьбой об отсрочке (рассрочке), но ответов получено не было. На обозрение суда апелляционной инстанции представлены два письма. Решение суда в части удовлетворения заявленных ЕКУГИ требований ООО "Сафит" в суде апелляционной инстанции не обжалует.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части, в связи с отсутствием возражений лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела, Муниципальному образованию "г. Екатеринбург" на праве собственности принадлежит помещение литер В, нежилого назначения, общей площадью 331,6 кв.м., номер на плане: 1 этаж - помещения N N 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2, 2а, 2б, 3-5, 5а, 6-11, 11а, 11б, 11в 11г, 12-19, 21-26, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ильича, 6, кадастровый номер 66:01/01:00:369:06:22, что подтверждается повторно выданным свидетельством о государственной регистрации права собственности 66 АБ N 627958 от 28.04.2006г. (л.д.32)

Между Екатеринбургским Комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ООО "ООО "Сафит" (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 68000092 от 01.08.2004года, по условиям которого истец предоставляет, а ответчик принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда (нежилое помещение, встроенное), N 6-12, 21 -25 общей площадью 180,9 кв. м (кроме того МОП - 5, 2 кв. м), расположенные на 1 этаже в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ильича, 6.(п. 1.1. договора). Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2004г. (л.д.18).

Поскольку, срок действия договора более одного года с 01.08.2004 года по 31.12.2009 года, то договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 115.04.2008г. N 01/279/2008-265 (л.д.30).

Дополнительным соглашением от 01.05.2006года сторонами внесены изменения в договор, согласно которым общая площадь переданных в аренду помещений уменьшена до 170, 8 кв. метра (помещения N 6-11, 11а, 11б, 11в, 11г, 12, 21-25). Данное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2006г. (л.д.19).

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату авансом до 10 числа каждого месяца.

Согласно пункту 7.2.2 договора аренды договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные настоящим договором.

Неисполнение ответчиком обязанностей по внесению арендной платы за период с 01.06.2008г. по 30.09.2008г. послужило основанием для обращения истца с иском о расторжении договора аренды, выселении ответчика из арендованных помещений, взыскании арендной платы за июнь-сентябрь 2008 года и пени, предусмотренной договором за просрочку внесения арендной платы.

Учитывая, что на момент вынесения судом решения, вся задолженность по арендной плате была погашена ответчиком, суд первой инстанции вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в части расторжения договора и выселении ответчика из арендованных помещений.

Заявитель апелляционной жалобы оспаривает указанные выводы суда, полагает, что судом первой инстанции неправильно применен пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997г. N 14, поскольку задолженность по арендной плате за период с 01.06.2008г. по 30.09.2008г. в размере 199 303,12 руб. была уплачена обществом только после подачи искового заявления в суд, а задолженность за период с 01.01.2008г. по 31.05.2008г., которая была взыскана по решению суда от 3.10.2008г., до сих пор ответчиком не погашена.

Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 307 и 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки оплаты определяются договором аренды.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что задолженность арендатора перед ЕКУГИ по арендной плате за июнь-сентябрь 2008 года составила 199 303 руб. 12 коп.

В соответствии с п. 4 ст. 619 ГК РФ письмом ЕКУГИ N 02.18.5-14-6897 от 4.08.2008г. в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости погашения долга в сумме 278 475 руб. 38 коп. по состоянию на 31.07.08г. в срок до 30.08.2008г. с предложением о расторжении договора аренды занимаемых помещений, а также арендатор предупрежден об обращении в арбитражный суд в случае неисполнения указанных в письме требований.

В арбитражный суд с требованием о взыскании долга, пени, расторжении договора и выселении ответчика истец обратился 2 октября 2008 года.

В судебные заседания первой инстанции 05.12.2008 года и 20.01.2009года общество представило доказательства уплаты долга за пользование имуществом за период с января по май 2008 года платежными поручениями N 1 от 14.01.2009г. на сумму 48832 руб., N 8 от 29.12.2008г. на сумму 80 000 рублей, N 8 от 04.09.2008г. в сумме 50 000 руб., а также по настоящему делу за период с июня по сентябрь 2008 года по квитанции от 05.12.2008г. на сумму 199 303 руб. 12 коп.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции сделан правильный вывод, что поскольку на момент рассмотрения спора долг по арендной плате обществом уплачен, следовательно, нет оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора и выселении арендатора. Данный вывод суда первой инстанции обоснованно сделан со ссылкой на пункт 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.97. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменение и расторжением договоров", поскольку при принятии судом решения устранены обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что задолженность за период с 01.01.2008г. по 31.05.2008г., которая была взыскана по решению суда по делу А60-12442/2008 г., до сих пор ответчиком не погашена, в связи с чем, у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора и выселении арендатора.

Указанные доводы были исследованы судом первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Согласно п.2 ст.522 ГК РФ уплаченная сумма должна зачитываться в счет исполнения той обязанности, которая указана плательщиком в платежном документе. В том случае, если назначение платежа не указано, кредитор должен зачесть платеж в счет исполнения обязательства, срок исполнения которого наступил ранее (п. 3 ст. 522 ГК РФ). Положения ст. 522 ГК РФ подлежат применению в соответствии со статьей 6 ГК РФ по аналогии и к отношениям по расчетам за пользование имуществом, выполнение работ или оказание услуг, поскольку регулируют сходные отношения.

Пунктом 4.4 договора аренды предусмотрено, что при наличии долга по арендной плате за предшествующие платежные периоды, поступающие по договору платежи зачитываются, прежде всего, в счет погашения долга (если иное не указано в платежных документах).

В платежных поручениях, представленных ответчиком в подтверждении факта погашения задолженности по арендной плате за январь-май 2008 год, указано следующее назначение платежа: в платежном поручении N 8 от 29.12.2008года - арендная плата за март и май 2008 года, в платежном поручении N 1 от 14.01.09г.- арендная плата за январь-май 2008 года, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о погашении арендатором задолженности именно за те периоды, которые указаны в назначении платежа. Кроме того суд правильно указал на то, что в вышеуказанных платежных поручениях назначением платежа указано именно погашение долга за январь-май 2008 г., который и был взыскан решением по делу А60-12442/2008.

Таким образом, суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, представленным сторонами по делу и принял решение, соответствующее нормам материального и процессуального права.

На основании изложенного решение арбитражного суда от 22 января 2009 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 22 января 2009 года по делу N А60-27883/08 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н. М. Савельева

Судьи

Т. И. Мещерякова Е. Ю. Ясикова