Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2008 г. N 17АП-4921/08

г. Пермь

07 августа 2008 г.

Дело N А60-3319/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 августа 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карповой Т.Е.,

судей Глотовой Г.И., Лихачёвой А.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матвеенковой И.А.

при участии:

от заявителя (ЗАО Строительная компания "Астон"): Толстикова Н.Б. -доверенность от 24.03.2008г, Гудовичева Л.Б. - доверенность от 02.06.2008г

от заинтересованного лица (Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области): не явился

от третьего лица (Администрация города Екатеринбурга): не явился

от третьего лица (Главное управление архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений): не явился

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 27 мая 2008 года

по делу N А60-3319/2008,

принятое судьей Филипповой Н.Г.

по заявлению ЗАО Строительная компания "Астон"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области,

третьи лица: Администрация города Екатеринбурга, Главное управление архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений

о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

установил:

ЗАО Строительная компания "Астон" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01 августа 2007 г. N 1 к договору аренды земельного участка от 20 сентября 2005 г. N 3-710, а также с требованием об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01 августа 2007 г. N 1 к договору аренды земельного участка от 20 сентября 2005 г. N 3-710.

Определением суда от 27 февраля 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация города Екатеринбурга.

Определением суда от 23 апреля 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Главное управление архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27 мая 2008 года требования ЗАО Строительная компания "Астон" удовлетворены. Суд признал незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 01 августа 2007 г. к договору аренды земельного участка N 3-710 от 20 сентября 2005 г. и обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения N 1 от 01 августа 2007 г. к договору аренды земельного участка N 3-710 от 20 сентября 2005 г.

Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - УФРС по Свердловской области) с решением суда от 27 мая 2008 года не согласилось, в связи с чем обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. УФРС по Свердловской области полагает, что судом нарушены нормы материального права. В государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 01 августа 2007 г. к договору аренды земельного участка N 3-710 от 20 сентября 2005 г. заявителю отказано правомерно ввиду несоблюдения им требований абзаца 4 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно: на государственную регистрацию Закрытым акционерным обществом Строительная компания "Астон" не представлены документы о соблюдении процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства.

ЗАО Строительная компания "Астон" с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ссылается на то, что: в материалы дела представлены документы, из которых следует, что предварительное согласование места размещения объекта на земельном участке площадью 4 679 кв.м. с кадастровым номером 66:41:03 04 006:0059, расположенным в г. Екатеринбурге по ул. Радищева, произведено до введения в действие ст. 30.1 Земельного кодекса РФ; земельные участки, за счет добавления которых к земельному участку с кадастровым номером 66:41:03 04 006:0059 сформирован земельный участок площадью 6638 кв.м. с кадастровым номером 66:41:03 04 006:0080, не могли стать предметом самостоятельного конкурса (аукциона) на право аренды земельных участков для жилищного строительства ввиду их малого размера и неудобной конфигурации; УФРС по Свердловской области не наделено полномочиями на отмену или признание недействительными ненормативных актов, которыми дополнительные земельные участки были предоставлены заявителю; на основании решения суда первой инстанции по настоящему делу дополнительное соглашение к договору зарегистрировано УФРС по Свердловской области.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 30 ноября 2007 года ЗАО Строительная компания "Астон" обратилось в УФРС по Свердловской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 01 августа 2007 г. N 1 к договору аренды земельного участка от 20 сентября 2005 г. N 3-710, которым стороны изменили объект аренды, указав иную, по сравнению с договором аренды, площадь земельного участка и иной кадастровый номер (том 2, л.д. 50-53).

К заявлению приложены дополнительное соглашение от 01 августа 2007 г. N 1 к договору аренды земельного участка от 20 сентября 2005 г. N 3-710, выписка из ЕГРЮЛ, договор аренды земельного участка от 20 сентября 2005 г. N 3-710, доверенность, кадастровый план земельного участка КН 66:41:03 04 006:0080, платежное поручение, распоряжение Главы Екатеринбурга N 13-р от 22.01.2007 г.

30 октября 2007 г. УФРС по Свердловской области направило в адрес ЗАО "Строительная компания "Астон" уведомление N 01/674/2007-301 о приостановлении государственной регистрации (том 2, л.д. 73).

Сообщением от 27 декабря 2007 г. N 01/674/2007-301 УФРС по Свердловской области отказало ЗАО Строительная компания "Астон" в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01 августа 2007 г. N 1 к договору аренды земельного участка от 20 сентября 2005 г. N 3-710, сославшись на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, а именно - документы о соблюдении процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства) (том 2, л.д. 75-76).

Полагая, что отказ в регистрации противоречит положениям ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ЗАО Строительная компания "Астон" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статьи 198 АПК РФ, признавая недействительным ненормативный правовой акт или действия государственного органа, органов местного самоуправления или иных органов, заявитель должен доказать, что обжалуемый ненормативный акт или действия не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие) (пункт 5 статьи 200 АПК РФ).

УФРС по Свердловской области пояснило суду, что в ходе правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, обязанность по проведению которых возложена на регистрирующий орган абзацем 3 пункта 1 статьи 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установлено, что земельный участок площадью 4 679 кв.м. с кадастровым номером 66:41:03 04 006:0059, который указан в договоре аренды от 20 сентября 2005 г N 3-710, ликвидирован. В дополнительном соглашении к договору аренды от 01 августа 2007 г., с требованием о регистрации которого обратился заявитель, указан земельный участок с кадастровым номером 66:41:03 04 006:0080 площадью 6637 кв.м., сформированный за счет земельного участка с кадастровым номером 66:41:03 04 006:0059 площадью 4 679 кв.м. и земельных участков общей площадью 1958 кв.м. Документов, подтверждающих предоставление Закрытому акционерному обществу Строительная компания "Астон" земельных участков площадью 1958 кв.м. для строительства жилого дома в установленном законом порядке, заявитель не представил. При таких обстоятельствах УФРС по Свердловской области пришло к выводу о том, что дополнительное соглашение заключено в нарушение статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, что послужило основанием для отказа в регистрации указанного документа.

Доводы УФРС по Свердловской области следует признать обоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества (п. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении договора аренды совершается в той же форме, что и договор.

В случае, если договор зарегистрирован, любые изменения, вносимые в этот договор, также подлежат государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что 20 сентября 2005 г. Администрация города Екатеринбурга (арендодатель) и Закрытое акционерное общество Строительная компания "Астон" (арендатор) на основании Распоряжения главы города Екатеринбурга от 09.08.2005г N 2629-р заключили договор N 3-710 на аренду земельного участка площадью 4 679 кв.м. с кадастровым номером 66:41:03 04 006:0059, расположенного по ул. Радищева Верх-Исетского административного района города Екатеринубрга, для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом (том 1, л.д. 31-34).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке УФРС по Свердловской области, о чем в Единый государственный реестр прав внесена запись об ограничении (обременении).

Распоряжением Главы Екатеринбурга от 22.01.2007г N 13-р в Распоряжение Главы города Екатеринбурга от 09.08.2005г N 2629-р "О предоставлении ЗАО Строительная компания "Астон" земельного участка по улице Радищева для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом" внесены изменения. Из земельного участка площадью 4 680 кв.м. с кадастровым номером 66:41:03 04 006:0059 и земельного участка площадью 1958 кв.м. из земель поселений сформирован земельный участок площадью 6 638 кв.м., который предоставлен Закрытому акционерному обществу Строительная компания "Астон" в аренду для строительства жилого дома с нежилыми помещениями, подземным гаражом и овощехранилищем" (том 1, л.д. 50).

01 августа 2007 г. стороны подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 20 сентября 2005 г. N 3-710, в котором указали, что объектом аренды является земельный участок площадью 6 637 кв.м. с кадастровым номером 66:41:03 04 006:0080, расположенный по ул. Радищева,63 в городе Екатеринбурге, предоставленный для строительства жилого дома с нежилыми помещениями, подземным гаражом и овощехранилищем (том 1, л.д. 37-43).

Таким образом, сторонами изменена площадь земельного участка и указан новый кадастровый номер увеличенного земельного участка.

ЗАО Строительная компания "Астон" полагает, что увеличение площади арендуемого земельного участка путем внесения изменений в договор аренды соответствует требованиям статьи 450 ГК РФ.

Указанный довод нельзя признать состоятельным.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Земельный участок, как объект гражданских прав, формируемый по правилам, установленным Федеральными законами "О землеустройстве" (N 78-ФЗ от 18.06.2001г) и "О государственном земельном кадастре" (N 28-ФЗ от 02.01.2000г), предоставляется гражданам и юридическим лицам на вещном или обязательственном праве по правилам, установленным Земельным кодексом РФ.

Для жилищного строительства земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 30.1 Земельного кодекса РФ, введенной в действие 01.10.2005г, согласно которой продажа права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

До 01.03.2007г земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005г, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (абзац 4 пункта 15 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Распоряжением Главы города Екатеринбурга от 10.02.2005г N 195-р Закрытому акционерному обществу Строительная компания "Астон" предварительно согласовано место размещения многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом на земельном участке площадью 4 679 кв.м. по улице Радищева (том 1, л.д. 57).

Распоряжением Главы города Екатеринбурга от 09.08.2005г N 2629-р Закрытому акционерному обществу Строительная компания "Астон" указанный земельный участок предоставлен под строительство.

Из плана, являющимся приложением к договору аренды, и плана, являющегося приложением к дополнительному соглашению, усматривается, что увеличение земельного участка произошло за счет включения в него земельного участка площадью 958,21 кв.м. (резерв) и земельного участка площадью 1 000 кв.м. (Верх-Исетский райисполком, овощехранилище) (том 1, л.д.36, 42).

Однако, в отношении земельных участков площадью 958,21 кв.м. (резерв) и площадью 1 000 кв.м. (Верх-Исетский райисполком, овощехранилище) в срок до 01.10.2005г решение о предварительном согласовании места размещения объекта не принималось.

Довод ЗАО Строительная компания "Астон" о том, что указанные земельные участки не могут стать предметом самостоятельного конкурса (аукциона) на право аренды земельных участков для жилищного строительства ввиду их малого размера и неудобной конфигурации, судом отклоняется, поскольку способ предоставления земельных участков в аренду под жилищное строительство действующим законодательством не поставлен в зависимость от площади и конфигурации земельных участков.

Распоряжение Главы города Екатеринбурга N 13-р, которым под строительство жилого дома по ул. Радищева сформирован земельный участок площадью 6 638 кв.м., принято 22.01.2007г, т.е. после 01.10.2005г. Кроме того, указанное распоряжение не может быть расценено как решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Довод ЗАО Строительная компания "Астон" о том, что Распоряжение Главы города Екатеринбурга N 13-р от 22.01.2007г не оспорено в судебном порядке, отклоняется, поскольку указанный акт принят в нарушение статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, в связи с чем не подлежит применению (п. 12 ст. 12 ГК РФ).

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

УФРС по Свердловской области, установив, что Закрытым акционерным обществом "Строительная компания "Астон" не представлены документы, подтверждающие соблюдение установленной законом процедуры по приобретению прав на аренду земельного участка для жилищного строительства площадью, указанной в дополнительном соглашении N 1 от 01 августа 2007 года, правомерно отказало ему в регистрации этого дополнительного соглашения.

Поскольку суд апелляционной инстанции не установил нарушений норм действующего законодательства при принятии заинтересованным лицом решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2007г к договору аренды земельного участка N 3-710 от 20.09.2005г, решение Арбитражного суда Свердловской области подлежит отмене на основании пункта 4 части 1, части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неправильное применение норм материального права).

То обстоятельство, что по решению суда первой инстанции дополнительное соглашение N 1 от 01 августа 2007 года зарегистрировано, не меняет существа дела, поскольку указанное основание для регистрации (судебный акт) отменен настоящим постановлением.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (статья 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 мая 2008 г. по делу N А60-3319/2008 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с ЗАО Строительная компания "Астон" в пользу Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 000 (одна тысяча) руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т. Е. Карпова

Судьи

Г.И. Глотова А.Н. Лихачёва