Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2009 г. N 17АП-1362/09

г. Пермь

19 марта 2009 г.

Дело N А60-25765/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Л. Паньковой,

судей Т.Е. Карповой, Ю.В. Скромовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - Негосударственного учреждения здравоохранения "Дорожная больница на станции Свердловск - пассажирский ОАО "РЖД": Ахметшин П.Р., доверенность от 12.11.2008,

от ответчика - индивидуального предпринимателя Бутто Владимира Николаевича: Бутто Владимир Николаевич, паспорт, Захарова О.А., доверенность от 20.11.2008,

от третьего лица - ОАО "Российские железные дороги": Ахметшин П.Р., доверенность от 11.01.2009,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

индивидуального предпринимателя Бутто Владимира Николаевича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 20 января 2009 года

по делу N А60-25765/2008,

принятое судьей А.С. Полуяктовым

по иску Негосударственного учреждения здравоохранения "Дорожная больница на станции Свердловск - пассажирский ОАО "РЖД"

к индивидуальному предпринимателю Бутто Владимиру Николаевичу,

третье лицо - ОАО "Российские железные дороги",

об обязании освободить нежилое помещение, взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Бутто Владимира Николаевича

к Негосударственному учреждению здравоохранения "Дорожная больница на станции Свердловск - пассажирский ОАО "РЖД"

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

установил:

НУЗ "Дорожная больница на станции Свердловск - Пассажирский ОАО "РЖД" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ИП Бутто Владимиру Николаевичу о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 1 666 414 руб. 59 коп., обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, 5, общей площадью 819, 6 кв.м.

10.12.2008 ответчик, индивидуальный предприниматель Бутто В.Н., обратился в Арбитражный суд Свердловской области со встречным исковым заявлением к НУЗ "Дорожная больница на станции Свердловск - Пассажирский ОАО "РЖД" о взыскании стоимости произведенных улучшений арендованного имущества в размере 4 038 662 руб. 60 коп., понесенных расходов по оплате государственной пошлины (т. 1 л.д. 50-51).

Определением от 11.12.2008 (т. 1 л.д. 42-44) встречное исковое заявление ИП Бутто В.Н. принято к производству Арбитражного суда Свердловской области.

Определением от 11.12.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Российские железные дороги" (т. 2 л.д. 139-141).

При рассмотрении дела ИП Бутто В.Н. было заявлено об уменьшении встречных исковых требований до 4 000 000 руб. (т. 4 л.д. 45).

Судом первой инстанции на основании ст. 49 АПК РФ принято уменьшение встречных исковых требований (т. 4 л.д. 11-13).

Истцом по первоначальному иску уточнены исковые требования в части обязания ответчика освободить спорное помещение (т. 4 л.д. 126-127). Истец просил обязать ИП Бутто В.Н. вернуть НУЗ "Дорожная больница на станции Свердловск - Пассажирский ОАО "РЖД" отдельно стоящее строение с пристроями, литер А, назначение нежилое, общей площадью 819, 6 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, 5.

Уточненные исковые требования судом первой инстанции приняты к рассмотрению.

Решением от 20 января 2009 года исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично. С ИП Бутто В.Н. в пользу НУЗ "Дорожная больница на станции Свердловск - Пассажирский ОАО "РЖД" взыскано 452489 руб. 22 коп. основного долга, а также 7 385 руб. 09 коп. государственной пошлины. ИП Бутто В.Н. обязан возвратить НУЗ "Дорожная больница на станции Свердловск - Пассажирский ОАО "РЖД" отдельно стоящее строение с пристроями, литер А, назначение нежилое, общей площадью 819, 6 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, 5. В удовлетворении первоначального иска в остальной части отказано. В удовлетворении встречного иска отказано (т. 4 л.д. 128-139).

Ответчик, ИП Бутто В.Н., с решением суда от 20 января 2009 года не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. По мнению заявителя апелляционной жалобы, коммунальные услуги включены в размер арендной платы, установленный в приложении N 2 к договору.

НУЗ "Дорожная больница на станции Свердловск - пассажирский ОАО "РЖД" несет ответственность перед ОАО "РЖД" за нарушение порядка согласования, которая выражается в том, что НУЗ "Дорожная больница на станции Свердловск - пассажирский ОАО "РЖД" совершил сделку с Бутто В.Н. по согласованию производства неотделимых улучшений, выходя за рамки своих полномочий. Данная сделка на сегодняшний день никем не оспорена.

В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы и его представитель доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Пояснили, что стоимость коммунальных услуг входит в арендную плату. Договор был расторгнут на основании решения суда, неотделимые улучшения производились до расторжения договора. Подтверждением согласования работ является письмо от 02.11.2006. В настоящее время помещение используется ИП Бутто В.Н.

Представитель истца и третьего лица пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Выполненные работы не относятся к неотделимым улучшениям. Помещение до настоящего времени не возвращено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21.08.2006 между ОАО "Российские железные дороги" (собственник), Негосударственным учреждением здравоохранения "Дорожная больница на станции Свердловск - Пассажирский ОАО "Российские железные дороги" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Бутто В.Н. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) N НЮ-3464 (т. 3 л.д. 6-11).

В соответствии с п. 1 данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к настоящему договору, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, 5, общей площадью 819,6 кв.м, в целях организации обслуживания населения.

Согласно Приложению N 2 к договору аренды недвижимого имущества от 21.08.2006 стоимость арендной платы за месяц составила 200 195 руб. 49 коп. (в том числе НДС) (т. 3 л.д. 13).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что внесение арендной платы и возмещение коммунальных услуг производится ежемесячно, не позднее 10 числа, следующего за отчетным. Первое внесение арендной платы арендатор производит в течение 15 дней с даты вступления в силу настоящего договора.

02.10.2006 произведена государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества (номер регистрации 66-66-01/296/2006-373).

По акту приема - передачи в аренду недвижимого имущества от 03.10.2006 имущество было передано в аренду индивидуальному предпринимателю Бутто В.Н. (т. 2 л.д. 4).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2008 по делу N А60 - 3126/2008 (т. 1 л.д. 11-17) расторгнут договор аренды N НЮ - 3464 от 21.08.2006, заключенный между ОАО "Российские железные дороги", Негосударственным учреждением здравоохранения "Дорожная больница на станции Свердловск - Пассажирский ОАО "РЖД" и индивидуальным предпринимателем Бутто В.Н.

Истец, Негосударственное учреждение здравоохранения "Дорожная больница на станции Свердловск - Пассажирский ОАО "РЖД", указывая, что предприниматель Бутто В.Н. без законных на то оснований пользуется имуществом, не освобождает его в добровольном порядке, а также имеет задолженность по арендной плате, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что поскольку государственная регистрация договора аренды N НЮ-3464 от 21.08.2006 произведена 02.10.2006, то задолженность по арендной плате может быть взыскана с момента фактической передачи имущества в арендное пользование - 03.10.2006 в соответствии с актом приема-передачи от 03.10.2006.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно из суммы предъявленной к взысканию арендной платы исключена арендная плата за 1 и 2 октября 2006 года в общей сумме 12 915 руб. 84 коп.

Судом первой инстанции правомерно в расчет задолженности по арендной плате не включена сумма в размере 359 250 руб. 71 коп., уплаченная платежными поручениями N 3 от 23.10.2008, N 4 от 25.01.2008 (т. 3 л.д. 1-2), поскольку указанные платежные поручения содержат в графе "назначение платежа" указание на оплату коммунальных платежей за 2007 год и возмещение эксплуатационных расходов по содержанию зданий.

За период с 03.10.2006 по май 2008 года сумма арендной платы составляет 3 990 993 руб. 96 коп. (из расчета 187 279 руб. 65 коп. - за период с 03.10.2006 по 31.10.2006 и за период с 01.11.2006 по 31.05.2008 по 200 195 руб. 49 коп. ежемесячно).

В соответствии с платежными поручениями N 138 от 29.12.2006, N 9 от 27.04.2007, N 279 от 29.06.2007, N 94 от 05.10.2007, N 97 от 10.10.2007, N 13 от 01.11.2007, N 16 от 16.11.2007, N 20 от 11.12.2007, N 22 от 29.12.2007, N 7 от 31.01.2008, N 8 от 06.02.2008, N 17 от 05.03.2008, N 18 от 05.03.2008, N 37 от 11.06.2008, N 48 от 10.10.2008 ответчик по первоначальному иску уплатил 3 666 481 руб. 96 коп.

Таким образом, судом первой инстанции произведен верный расчет подлежащей взысканию арендной платы, что составляет 324 512 руб. 00 коп.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование истца о взыскании коммунальных платежей в части.

В подтверждение оказанных услуг по содержанию спорного объекта недвижимости истцом по первоначальному иску представлены договор электроснабжения N 15975 от 01.04.2005 (т. 4 л.д. 93-100, 101, 102), счета, выставленные энергоснабжающей организацией абоненту с указанием объекта, используемого ответчиком, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, 5 (т. 4 л.д. 103-119).

Согласно указанным счетам стоимость потребленной ответчиком электроэнергии составила 204 020 руб. 82 коп.

Факт потребления ответчиком тепловой энергии на сумму 280 628 руб. 50 коп. по объекту, расположенному в г. Екатеринбурге по ул. Машинистов, 5, подтвержден договором энергоснабжения N 11651-С/1Т от 01.04.2005 (т. 4 л.д. 71-80), счетами N 11651-С/1Т за январь 2008 г., за февраль 2008 г., апрель 2008 г., май 2008 г., август 2007 г., май 2007 г., октябрь 2007 г., ноябрь 2007 г., март 2008 г. (т. 4 л.д. 83-91).

В обоснование несения расходов по оплате услуг водоснабжения и водоотведения истцом представлены договор N 2875 от 25.04.2008 на отпуск (получение) питьевой воды и прием (сброс) сточных вод (т. 4 л.д. 56-62), счет-абонент N 8677 от 15.01.2007 (т. 4 л.д. 64), а также расшифровки к платежным требованиям (т. 4 л.д. 65-69).

Судом первой инстанции правомерно не приняты в качестве доказательств заявленных истцом требований о взыскании коммунальных платежей представленные расшифровки к платежным требованиям, поскольку данные документы не содержат подписей поставщика услуг, платежные требования, к которым составлены данные расшифровки, не представлены.

Кроме того, правомерно отклонена ссылка на акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.05.2008 (т. 4 л.д. 2), поскольку данный акт не подтвержден первичными документами, свидетельствующими о несении коммунальных услуг и выставленных истцом счетов.

В связи с тем, что ответчиком оплачены коммунальные услуги в сумме 359 250 руб. 71 коп., что подтверждается платежными поручениями N 3 от 23.10.2008, N 4 от 25.01.2008 судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 127 977 руб. 22 коп. (ст. ст. 309, 310, 616 ГК РФ).

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что коммунальные услуги включены в размер арендной платы, установленный в приложении N 2 к договору, не принимаются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендаторе лежит обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии, а также несении расходов на содержание имущества.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора от 21.08.2006 арендатор обязуется возмещать коммунальные (в том числе затраты на ремонт мест общего пользования) услуги в соответствии с приложением N 2 настоящего договора, нести расходы на содержание недвижимого имущества и поддерживать его в надлежащем состоянии, в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными нормами.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что внесение арендной платы и возмещение коммунальных услуг производится ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за отчетным месяца.

Обязательства по возмещению коммунальных услуг возникают у арендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества (пункт 10.5 договора).

При толковании условий договора аренды недвижимого имущества от 21.08.2006 в соответствии со ст. 431 ГК РФ суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что стоимость коммунальных услуг, которую обязался возмещать арендатор, не включена в сумму арендной платы за недвижимое имущество.

Также судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование истца об обязании ответчика вернуть недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество, а также по иным основаниям, предусмотренным данной нормой. Кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2008 по делу N А60-3126/08-С3, имеющим для настоящего дела преюдициальное значение, договор аренды N НЮ-3464 от 21.08.2006 между сторонами расторгнут (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

Следовательно, у ответчика отсутствуют правовые основания для нахождения в спорном помещении, в связи с чем исковые требования об обязании индивидуального предпринимателя Бутто Владимира Николаевича возвратить негосударственному учреждению здравоохранения "Дорожная больница на станции Свердловск - Пассажирский ОАО "РЖД" отдельно стоящее строение с пристроями, литер А, назначение нежилое, общая площадь - 819,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, 5, подлежат удовлетворению.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Бутто В.Н. по следующим основаниям.

В обоснование встречного иска ответчиком представлены договоры подряда, акты на выполнение работ-услуг, корешки к приходно-кассовым ордерам, кассовые чеки (т. 1).

Согласно пунктам 1, 2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу пункта 3.2.7 договора арендатор обязан своевременно, по письменному согласованию с арендодателем производить за свой счет текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества. Не производить неотделимых улучшений, капитальный ремонт, перепланировок и переоборудования арендуемого недвижимого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

Пунктом 10.3 договора предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором во время действия настоящего договора, после его прекращения возмещению не подлежит.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что производство неотделимых улучшений было согласовано между НУЗ "Дорожная больница на станции Свердловск - пассажирский ОАО "РЖД" и Бутто В.Н. НУЗ "Дорожная больница на станции Свердловск - пассажирский ОАО "РЖД" должно нести ответственность, поскольку совершив сделку по согласованию, вышло за рамки своих полномочий.

Письмо от 02.11.2006 (т. 2 л.д. 6) не свидетельствует о том, что производство неотделимых улучшений с НУЗ "Дорожная больница на станции Свердловск - Пассажирский ОАО "РЖД" было согласовано.

На данном письме имеется резолюция: "Не возражаю, при предоставлении смет и актов выполненных работ. 03.11.2006" и подпись без расшифровки.

Доказательства предоставления указанных актов и смет, в материалы дела не представлено.

В материалах дела отсутствуют также доказательства согласования с собственником объекта недвижимого имущества (ОАО "РЖД") работ, выполненных ответчиком по улучшению спорного объекта.

Кроме того, из текста договора от 21.08.2006 (п. 10.3) следует, что после его прекращения стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Доказательств внесения изменений к договору, относительно возможности возмещения неотделимых улучшений после его прекращения в соответствии с действующим законодательством, не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции, являющихся основанием для отмены решения суда на основании ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика, индивидуального предпринимателя Бутто В.Н., в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.01.2009 по делу N А60-25765/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Г.Л. Панькова

Судьи

Т.Е. Карпова Ю.В. Скромова