Вопрос: Наша организация заключила договор аренды помещений сроком на 15 лет с января 1998 г. Арендная плата вносится ежемесячно, а 27 января 2005 г. мы заключили дополнительное соглашение к данному договору аренды с правом выкупа и зачетом ранее уплаченных арендных платежей в счет выкупной стоимости. Можно ли всю сумму ранее выплаченных арендных платежей зачесть на момент подписания дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества в выкупную цену и допустимо ли в дополнительном соглашении о выкупе арендованного имущества устанавливать, что в выкупную цену засчитываются и будущие арендные платежи? ("Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 12, июнь 2005 г.)

Наша организация заключила договор аренды помещений сроком на 15 лет с января 1998 г. Арендная плата вносится ежемесячно, а 27 января 2005 г. мы заключили дополнительное соглашение к данному договору аренды с правом выкупа и зачетом ранее уплаченных арендных платежей в счет выкупной стоимости.

Можно ли всю сумму ранее выплаченных арендных платежей зачесть на момент подписания дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества в выкупную цену и допустимо ли в дополнительном соглашении о выкупе арендованного имущества устанавливать, что в выкупную цену засчитываются и будущие арендные платежи?

Статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено условие о переходе арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Напомним, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается, как договор купли-продажи (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Следовательно, арендные платежи, внесенные ранее, можно зачесть в счет выплаты выкупной цены объекта недвижимости согласно заключенному дополнительному соглашению.

При этом следует иметь в виду, что арендные платежи ранее включались в расходы при исчислении налога на прибыль, а НДС, уплаченный арендатору, принимался к вычету при исчислении этого налога.

В этом случае ранее уплаченные суммы арендной платы станут авансами по оплате приобретения объекта основных средств (амортизируемого имущества), поскольку данные платежи должны формировать стоимость будущего основного средства и накапливаться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". После выкупа арендованное имущество будет принято к учету в качестве основных средств по счету 01 "Основные средства". Поэтому необходимо восстановить в налоговом учете предыдущих налоговых (отчетных) периодов ранее отраженные расходы по аренде, доначислить и доплатить налог на прибыль и пени на сумму доначисленного налога. Кроме того, следует восстановить ранее принятый к вычету НДС по арендным платежам и заплатить пени.

В дальнейшем через амортизационные отчисления стоимость основного средства переносится в расходы при исчислении налога на прибыль, а НДС принимается к вычету после оприходования объекта основных средств.

Что касается включения в выкупную цену будущих арендных платежей, то это возможно при условии, что это будут не арендные платежи, а авансы по оплате приобретения объекта недвижимости.

М.И. Филипенко,

эксперт

15 июня 2005 г.

"Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 12, июнь 2005 г.