Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2008 г. N 17АП-6951/08

г. Пермь

26 сентября 2008 г.

Дело N А60-2297/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Виноградовой Л.Ф.,

судей Васевой Е.Е., Хаснуллиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Ждановой И.Н.,

при участии:

от третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом

Администрации г. Нижний Тагил: Климцева А.В. - главный

специалист, доверенность N 1 от 11 января 2008 года;

от истца Заместителя прокурора Свердловской области, ответчиков Администрации г. Нижний Тагил, ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ": не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика и третьего лица,

Администрации г. Нижний Тагил и Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 23 июля 2008 года

по делу N А60-2297/2008,

принятое судьей Сидоровой А.В.

по иску Заместителя прокурора Свердловской области

к Администрации г. Нижний Тагил, ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ"

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Заместитель прокурора Свердловской области (истец) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации г. Нижний Тагил, Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартал-НТ" (далее ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ", ответчики) о признании недействительным договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Нижний Тагил" от 15 июля 2005 года N 52, заключенного Управлением по жилищной политике Администрации муниципального образования "город Нижний Тагил" и ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ", и применении последствий недействительности сделки - возложении на ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ" обязанности передать муниципальному образованию "город Нижний Тагил" часть здания, расположенного в подвальном помещении здания по адресу: г. Н. Тагил, пр. Мира, 71 (л. д. 6-9 т. 1).

Определением от 21 апреля 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил (л. д. 127-129 т. 1).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2008 года, принятым судьей Сидоровой А.В. по делу N А60- 2297/2008, исковые требования удовлетворены. Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Нижний Тагил" от 15 июля 2005 года N 52, заключенный Администрацией г. Нижний Тагил и ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ", признан недействительным (ничтожным). На ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ" возложена обязанность передать муниципальному образованию "город Нижний Тагил" в лице Администрации г. Нижний Тагил часть здания, расположенного в подвальном помещении здания по адресу: г. Н. Тагил, пр. Мира, 71 (л. д. 72-80 т. 2).

Ответчик, Администрация г. Нижний Тагил, не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По утверждению ответчика, Администрация г. Нижний Тагил выступает стороной в оспариваемой сделке не как собственник муниципального жилого фонда, а как один из собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчик считает, что решение о передаче имущества Администрации принято судом неправомерно. По мнению ответчика, Постановление Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 не закрепляет в государственной собственности конкретные объекты недвижимости и не является доказательством существования зарегистрированного права. Данное постановление - это основание возникновения права собственности. Актом регистрации, по мнению заявителя, является утверждение постановлением Главы города Нижний Тагил N 115 от 11 марта 1998 года списка домов, передаваемых в муниципальную собственность, и включение их в реестр муниципальной собственности, которое в установленном порядке не оспорено. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Администрация г. Нижний Тагил просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2008 года отменить и принять решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил, не согласившись с решением от 23 июля 2008 года в части определения правового статуса спорного помещения, также обжаловало его в апелляционном порядке. По мнению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил, вывод суда о статусе помещения сделан лишь на основании предположения, поскольку истцом не доказано, что помещение по пр. Мира, 71, является именно техническим подвалом. Из материалов дела, по утверждению третьего лица, видно, что спорное помещение используется ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ" под офис, то есть не является исключительно техническим и имеет иные полезные свойства, поэтому не является общим имуществом собственников помещений в жилом доме. Кроме того, по мнению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил, судом сделан неверный вывод об отсутствии права собственности муниципального образования на помещение по пр. Мира, 71. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2008 года в части определения правового статуса помещения 18 кв. м. в г. Нижний Тагил по пр. Мира, 71, отменить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил доводы апелляционной жалобы поддержал. Уточнил, что не обжалует резолютивную часть решения, а просит изменить мотивировочную часть решения, определяющую статус спорного помещения как технического (протокол судебного заседания от 25 сентября 2008 года).

Заместитель прокурора Свердловской области, Администрация г. Нижний Тагил и ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ", извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы города Нижний Тагил Свердловской области N 115 от 11 марта 1998 года от Открытого акционерного общества "Нижнетагильский металлургический комбинат" в муниципальную собственность и организации муниципального предприятия "Райкомхоз-2" Тагилстроевского района передан жилой фонд и объекты коммунального назначения (л. д. 53-55 т. 2).

Из перечня жилого фонда, передаваемого в муниципальную собственность, утвержденного вышеназванным постановлением, следует, что жилое здание по адресу: ул. Мира, 71, также передано в муниципальную собственность (л. д. 56-57 т. 2).

Впоследствии 109 квартир в данном жилом здании приватизированы, то есть переданы в собственность граждан. В муниципальной собственности, как следует из письма муниципального унитарного предприятия "Единый центр платежей и регистраций" N 3360 от 19 сентября 2007 года, находятся 17 квартир (л. д. 45 т. 1).

15 июля 2005 года ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ" (предприятие) и Администрацией г. Нижний Тагил в лице начальника Управления по жилищной политике Администрации г. Нижний Тагил Смирновой Н.М., действующей на основании доверенности Главы города Нижний Тагил от 12 июля 2004 года (владелец) заключен договор N 52 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием (предпринимателем) у администрации города (л. д. 20-21 т. 1).

В соответствии с пунктом 1.1 названного договора владелец предоставляет предприятию во временное пользование подвальное помещение в жилом доме по адресу: пр. Мира, д. 71, общей площадью 18,0 кв. м., для использования в качестве офиса.

Срок пользования помещением в указанных целях определен сторонами с 15 июля 2005 года до 12 июля 2006 года (пункт 8.1 договора, л. д. 20-21 т. 1).

Полагая, что договор от 15 июля 2005 года не соответствует требованиям закона, поскольку Администрацией г. Нижний Тагил в аренду сдано подвальное помещение, являющееся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в отсутствие согласия собственников помещений и полномочий на заключение договора, заместитель прокурора Свердловской области обратился в арбитражный суд с иском о признании договора N 52 от 15 июля 2005 года недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку он не соответствует статьям 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, и применении последствий недействительности сделки на основании статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 6-9 т. 1).

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Из преамбулы договора N 52 от 15 июля 2005 года следует, что договор со стороны арендодателя заключен Администрацией г. Нижний Тагил в лице начальника Управления по жилищной политике Администрации г. Нижний Тагил Смирновой Н.М., действующей на основании доверенности Главы города Нижний Тагил от 12 июля 2004 года (л. д. 20-21 т. 1).

Указание на наличие полномочий на подписание договора от имени собственников помещений в многоквартирном доме в договоре отсутствует (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленная в материалы дела копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 71 по пр. Мира от 28 июня 2005 года (л. д. 103-106 т. 1), согласно которой общим собранием принято решение о предоставлении полномочий Управлению по жилищной политике Администрации г. Нижний Тагил на заключение с юридическими лицами договоров об использовании помещений - объектов общего имущества собственников помещений в доме, оформление необходимых документы для заключения договоров, не может рассматриваться в качестве доказательства, подтверждающего наличие указанных полномочий, поскольку в оспариваемом договоре ссылка на него отсутствует.

Кроме того, в материалах дела имеется копия протокола от 28 июня 2005 года, которая не содержит решения общего собрания о предоставлении полномочий Управлению по жилищной политике Администрации г. Нижний Тагил на заключение с юридическими лицами договоров об использовании помещений - объектов общего имущества собственников помещений в доме, и оформление необходимых документов для их заключения (л. д. 5-8 т. 2 ).

Подлинный протокол от 28 июня 2005 года суду не представлен (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Иных доказательств в подтверждение наличия полномочий у Администрации г. Нижний Тагил на заключение договора аренды, то есть на распоряжение общим имуществом, не представлено.

Таким образом, арендодатель был не вправе распоряжаться спорным помещением.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку договор N 52 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием (предпринимателем) у администрации города, заключен Администрацией г. Нижний Тагил в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, данная сделка является недействительной (ничтожной).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку документы, свидетельствующие о возврате спорного помещения, в материалах дела отсутствуют, вывод суда о возложении на ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ" обязанности передать его муниципальному образованию "город Нижний Тагил" в лице Администрации г. Нижний Тагил является правомерным.

С учетом изложенных обстоятельств решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2008 года является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод Администрации г. Нижний Тагил о том, что она выступает стороной в оспариваемой сделке не как собственник муниципального жилого фонда, а как один из собственников помещений в многоквартирном доме, в отсутствие соглашения о распоряжении имуществом всех участников общей собственности, несостоятелен. Протокол, составленный собственниками квартир в 2008 году, на который заявитель ссылается как на подтверждение волеизъявления собственников в 2005 году, таковым являться не может в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя, Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил, на то, что спорное помещение не является техническим подвалом, поскольку используется ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ" под офис, то есть имеет иные полезные свойства, а следовательно, не является общим имуществом собственников помещений в жилом доме, судом отклоняется.

Использование ООО "Управляющая компания "Квартал-НТ" спорного помещения под офис не свидетельствует о том, что помещение не является техническим подвалом. Это обстоятельство само по себе не является основанием для исключения его из числа общего имущества собственников помещений. Иного в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

Кроме того, подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома (например, нежилое пристроенное помещение), может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.

Доказательства государственной регистрации права собственности на спорное помещение в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в материалах дела отсутствуют, лицами, участвующими в деле, не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Более того, из справки, представленной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, следует, что по состоянию на 15 ноября 2007 года информация на спорный объект недвижимого имущества представлена быть не может, поскольку в ЕГРП правопритязания на этот объект отсутствуют (л.д.87 т.1).

Таким образом, апелляционные жалобы Администрации г. Нижний Тагил и Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил, удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителей, Администрацию г. Нижний Тагил и Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2008 года по делу N А60-2297/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с Администрации г. Нижний Тагил государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 (одна тысяча) руб. в доход федерального бюджета.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Л.Ф. Виноградова

Судьи

Е.Е. Васева Т.Н. Хаснуллина