Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2009 г. N 17АП-1576/09

г. Пермь

27 апреля 2009 г.

Дело N А50-14246/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карповой Т.Е.,

судей Усцова Л.А., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.

при участии:

от истца (ЗАО "Пермская целлюлозно-бумажная компания"): Шур М.М., доверенность от 22 октября 2008 г. N 27, паспорт

от истца (ООО "Энергия Плюс"): Шур М.М., доверенность от 22 октября 2008 г. N 3,

от ответчика (Департамент земельных отношений администрации г. Перми): Новиков М.М., начальник сектора претензионно-исковой работы отдела судебной защиты юридического управления, доверенность от 11.01.2009 г. N 1, удостоверение,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истцов - ЗАО "Пермская целлюлозно-бумажная компания", ООО "Энергия Плюс"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 29 января 2009 года

по делу N А50-14246/2008,

принятое судьей Тюриковой Г.А.,

по иску ЗАО "Пермская целлюлозно-бумажная компания", ООО "Энергия Плюс"

к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми

о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка

установил:

ЗАО "Пермская целлюлозно-бумажная компания" (далее по тексту - ЗАО "Пермская ЦБК") и ООО "Энергия Плюс" обратились в Арбитражный суд Пермского края с иском о понуждении Департамента земельных отношений администрации города Перми к заключению договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, Бродовский тракт, д. 11, площадью 70 332, 33 кв.м., по цене 1 872 123, 54 руб.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили требования. Просят суд понудить Департамент земельных отношений администрации города Перми к заключению с ЗАО "Пермская ЦБК" и ООО "Энергия Плюс" договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, Бродовский тракт, д. 11, общей площадью 70 332, 33 кв.м. (кадастровый номер 59:01:44 1 1058: 0017), в общую долевую собственность, на следующих условиях: в долевую собственность ЗАО "Пермская ЦБК" (доля в праве 56/57) по цене 1 839 416 руб. 37 коп.; в долевую собственность ООО "Энергия Плюс" (доля в праве 1/57) по цене 98 121 руб. 52 коп.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 29 января 2009 года в удовлетворении иска отказано.

ЗАО "Пермская ЦБК", ООО "Энергия Плюс" с решением суда от 29 января 2009 года не согласились, в связи с чем обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просят указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению истцов, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права (применен закон, не подлежащий применению - статья 55 Градостроительного кодекса РФ). Истцы ссылаются на то, что спорный земельный участок предоставлен по договору аренды от 15 марта 2007 г. под объекты недвижимости предприятия целлюлозно-бумажной промышленности, то есть под существующие объекты недвижимости. Градостроительный кодекс РФ не содержит прямого запрета на использование объектов незавершенного строительства.

Департамент земельных отношений администрации города Перми с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Пермская ЦБК" является собственником незавершенного строительством здания механо-сборочного корпуса 70/4 (лит. С), ООО "Энергия Плюс" является собственником нежилого строения - водонапорной башни (лит. У), нежилого 2-этажного здания котельной (лит. Т), общей площадью 593,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Пермь, Свердловский р-н, Бродовский тракт, д. 11 (свидетельства о государственной регистрации права от 09.04.2003 г., от 30.08.2007) (л. д. 12-14).

Земельный участок площадью 70 332,33 кв. м, на котором расположены незавершенное строительством здание механо-сборочного корпуса 70/4 (лит. С), нежилое строение - водонапорная башня (лит. У), нежилое 2-этажное здание котельной (лит. Т), поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 59:01:44 1 1058:0017 (л.д. 15).

Кадастровая стоимость земельного участка составила 74884941,7209 руб.

15 января 2008 г. истцы обратились в Управление земельных отношений Администрации города Перми (в настоящее время - Департамент земельных отношений Администрации города Перми) с совместным заявлением о предоставлении в долевую собственность земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 1058:0017, общей площадью 70 332,33 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский р-н, Бродовский тракт, 11, для использования под вышеназванные объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности (л. д.8).

Решением Пермской городской Думы от 26.02.2008г N 47 Управление земельных отношений администрации г. Перми переименовано в Департамент земельных отношений администрации г. Перми.

Приказом Департамента земельных отношений администрации города Перми от 09 апреля 2008 г. N 445-з земельный участок площадью 70 332,33 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Свердловский р-н, Бродовский тракт, 11, предоставлен ЗАО "Пермская ЦБК", ООО "Энергия Плюс" в общую долевую собственность за плату; отделу договоров предписано подготовить и направить заявителям проекты договора купли-продажи земельного участка и соглашения о расторжении договора аренды (л.д. 10).

Письмом N И-21-01-09-7598 от 28.04.2008 г. Департамент земельных отношений администрации г. Перми сообщил заявителям, что спорный земельный участок может быть выкуплен ими по рыночной стоимости, так как неоконченный строительством объект не является зданием, строением или сооружением (л. д. 11).

Не согласившись с предложением Департамента земельных отношений администрации г. Перми о выкупе земельного участка по рыночной стоимости, ЗАО "Пермская ЦБК" и ООО "Энергия Плюс" 18 августа 2008 года направили Департаменту земельных отношений администрации г. Перми проект договора купли-продажи земельного участка по цене 1 872 123 руб 54 коп., которая в соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" составила 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 20-23).

Поскольку Департамент земельных отношений администрации города Перми от заключения договора купли-продажи земельного участка по указанной цене уклонился, ЗАО "Пермская ЦБК" и ООО "Энергия Плюс" обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ЗАО "Пермская ЦБК" и ООО "Энергия Плюс" уточнили исковые требования, попросив понудить Департамент земельных отношений администрации г. Перми заключить договор купли-продажи земельного участка на следующих условиях: в долевую собственность ЗАО "Пермская ЦБК", доля в праве 56/57, по цене 1 839 416 руб 37 коп; в долевую собственность ООО "Энергия Плюс", доля в праве 1/57, по цене 98 121 руб 52 коп (л.д. 68-69).

Суд первой инстанции отказал ЗАО "Пермская ЦБК" и ООО "Энергия Плюс" в удовлетворении исковых требований, указав в решении, что наличие у ЗАО "Пермская ЦБК" зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект не является основанием для выкупа земельного участка, поскольку объект незавершенного строительства не может быть использован в качестве здания, строения, сооружения.

С выводом суда первой инстанции следует согласиться.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Согласно статье 2 ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 января 2010 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из вышеизложенного следует, что юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, отчужденные из государственной или муниципальной собственности и расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе до 1 января 2010 года приобрести указанные земельные участки в собственность по цене, составляющей 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Из материалов дела следует, что незавершенный строительством объект приватизирован (письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 04.04.2006 г. N 01-16-18086/03 об отчуждении корпуса 70/4 из федеральной собственности, договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.1999 г., свидетельство о государственной регистрации права от 22.12.1999 г., акт МУП "Пермархбюро" N 207/43 об установлении адреса, договор об учреждении ЗАО "Пермская ЦБК" от 11.07.2001 г., свидетельство о государственной регистрации права от 09.04.2003 г. 59 АК 395162).

Однако, согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Объект незавершенного строительства, исходя из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, не обладает качествами, присущими зданиям, строениям, сооружениям, а именно: он не может быть использован по назначению, поскольку находится на стадии строительства и не введен в эксплуатацию.

Как указано ранее, истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства - здание механо-сборочного корпуса, литера С, расположенного по адресу: г. Пермь, Бродовский тракт, д. 11, который не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истцов пояснил, что на сегодняшний день объект в эксплуатацию не введен (протокол судебного заседания от 22 апреля 2009 г.).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен специальный порядок предоставления земельных участков для целей строительства, а также правовой режим земель в период строительства.

Применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Наличие у ЗАО "Пермская ЦБК" зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект не является основанием возникновения права выкупа земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 г. N 8985/08 определена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросу, касающемуся возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно изложенной в названном постановлении правовой позиции, предоставление земельных участков под объектами незавершенного строительства в собственность возможно только в случаях прямо предусмотренных в законе.

Истцы полагают, что к таким случаям относится статья 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которой приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

С доводом истцов нельзя согласиться, поскольку незавершенный строительством механо-сборочный корпус приватизирован без земельного участка, так как законодательство о приватизации, действовавшее в указанный период, требования об одновременной приватизации объекта недвижимости и земельного участка не содержало.

При таких обстоятельствах, с учетом позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 8985/08 от 23.12.2008 г., оснований для выкупа спорного земельного участка, в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, не имеется.

Принимая во внимание вышесказанное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по настоящему делу.

Согласно частям 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителей апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 29 января 2009 г. по делу N А50-14246/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Е. Карпова

Судьи

Л.А. Усцов Ю.В. Скромова