Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2008 г. N 17АП-4731/08

24 июля 2008 г.

г. Пермь Дело N А60-955/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 июля 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Романова В.А.,

судей Масальской Н.Г.,

Шварц Н.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фарбазовой О.Ф,

при участии:

от истца, Прокуратуры Свердловской области:

Белина Е.Г., удостоверение N 91239, письмо заместителя

прокурора Свердловской области от 30.06.2008 N 8-240а-07;

от ответчиков, Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа и Общества с ограниченной ответственностью "Гурман":

не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу ответчика, Комитета по управлению имуществом

Березовского городского округа,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 мая 2008 года,

принятое судьей Зориной Н.Л. по делу N А60-955/2008

по иску прокурора Свердловской области

к 1) Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа,

2) Обществу с ограниченной ответственностью "Гурман"

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды и применении

последствий его недействительности,

установил:

Заместитель прокурора Свердловской области (истец) в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа и обществу с ограниченной ответственностью "Гурман" (ответчики) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды объекта муниципального нежилого фонда Муниципального образования "Березовский городской округ" от 05.03.2007 N 24, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа и ООО "Гурман" и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Гурман" передать МО "Березовский городской округ" часть здания, расположенного в подвальном помещении по адресу: г. Березовский, ул. Брусницына, 1, в соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 7-9).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.05.2008 (резолютивная часть от 19.05.2008, судья Зорина Н.Л.) исковые требования удовлетворены: договор аренды от 05.03.2007 N 24, признан недействительным (ничтожным), на ООО "Гурман" возложена обязанность передать Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа нежилые подвальные помещения NN 1-9 по плану объекта, общей площадью 81,2 кв.м., расположенные в жилом доме по адресу: г. Березовский, ул. Брусницына, 1.

Ответчик, Комитет по управлению имуществом Березовского городского округа (далее - комитет), с принятым решением не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить, в иске Заместителю прокурора Свердловской области отказать. Заявитель жалобы ссылается на недоказанность отнесения спорного нежилого помещения к общедомовому имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. По мнению Комитета, спорные нежилые помещения являются собственность Березовского городского округа и внесены в реестр объектов муниципальной собственности на основании постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. N 3020-1; на момент рассмотрение иска право муниципальной собственности никем не оспорено.

Участвующий в судебном заседании прокурор возражал против доводов изложенных в жалобе, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, ООО "Гурман", извещенный надлежащим образом, письменного отзыва на жалобу не представил, ответчики явку представителей для участия в судебном заседании апелляционного суда не обеспечили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела между Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Гурман" (Арендатор) заключен договор аренды от 05.03.2007г. N 24, в соответствии с которым арендатор получил от арендодателя во временное владение и пользование на срок с 05.03.2007г. по 01.03.2008г. нежилые подвальные помещения по NN 1-9 по плану объекта, общей площадью 81,2 кв.м., расположенные в жилом доме по адресу: г. Березовский, ул. Брусницына, 1, для размещения продовольственного магазина (л.д. 10-12).

Полагая, что данный договор не соответствует требованиям действующего законодательства (статьям 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса РФ), поскольку на момент сдачи помещения в аренду 153 квартиры названного дома были приватизированы, находились в частной собственности проживающих в них граждан, согласие которых на совершение сделки отсутствовало, и в арендуемых помещениях проходят инженерные коммуникации и оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, послужило основанием для обращения Заместителя прокурора Свердловской области с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленном настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно статьям 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

Из содержания указанных положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме нежилые площади с коммуникациями, сопровождающими техническое обеспечение дома, в силу закона принадлежат домовладельцам на праве общей собственности и не подлежат отчуждению без их на то согласия.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой, полученное по сделке.

По данным технического паспорта на жилой дом N 1, литер А, по ул. Брусницына г. Березовский, составленного 25.12.2000, арендуемые помещения находятся в подвале девятиэтажного жилого дома 1986-1988 года постройки (л.д. 99-104). Техпаспорт не содержит сведений о наличии в подвале помещений используемых под магазин. Из выписки из технического паспорта, составленной 15.12.2002, усматривается наличие в подвале дома нежилых помещений, используемых в качестве магазина (л.д. 107-112) и отражает лишь фактическое использование подвальных помещений для осуществления торговой деятельности. При этом первоначальное предназначение и целевое использование спорных помещений за NN 1-9, а также относимость их к названным помещениям не прослеживается.

В арендуемых помещениях проходят инженерные сети - магистрали систем холодного, горячего водоснабжения, отопления и трубы канализации жилого дома, о чем свидетельствует имеющийся в материалах дела акт проверки обследования подвальных помещений дома N 1 по ул. Брусницына, от 16.04.2008, составленный представителями ООО "Гурман", ООО "Жилкомсервис" и помощником прокурора г. Березовского (л.д. 97). Подтверждение указанных обстоятельств ответчиком - ООО "Гурман" также отражено в решении суда первой инстанции.

Из представленных документов следует, что объект аренды относится к общей собственности жильцов многоквартирного дома.

Согласно статистической информации, представленной филиалом СО ГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области "Березовское БТИ и РН" от 28.07.2007г. N 426 и выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в жилом доме по адресу: г. Березовский, ул. Брусницына, 1, в частной собственности находилось 153 квартиры (л.д. 51-60). Однако, документов, удостоверяющих наличие согласия собственников приватизированных квартир (решения общего собрания их) на момент сдачи спорных помещений в аренду в материалах дела не имеется, ответчиками не оспорено и иное суду в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не доказано.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемого договора аренды как заключенного с нарушением норм законодательства.

Недействительная (ничтожная) сделка недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса РФ). На момент принятия судебного решения спорное помещение находилось в фактическом пользовании арендатора - ответчика, ООО "Гурман", что подтверждается имеющимся в деле актом приема-передачи нежилого помещения от 05.03.2007г. Поскольку документов, свидетельствующих о возврате спорного помещения в деле не имеется, выводы суда об обязании ООО "Гурман" передать Комитету спорное имущество обоснованны.

При указанных обстоятельствах, довод заявителя апелляционной жалобы о недоказанности отнесения спорных нежилых помещений к общедомовому имуществу собственников квартир в многоквартирном доме не может быть принят.

Ссылка Комитета на то, что спорные нежилые помещения являются собственность Березовского городского округа, что удостоверяется внесением в реестр объектов муниципальной собственности на основании постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. N 3020-1 отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 Приложения N 3 к названному постановлению Верховного Совета РФ к объектам муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроено-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Однако, документов на основании которых спорные помещения были внесены в реестр муниципальной собственности суду представлены не были. Материалы дела не содержат сведений, исключающих спорные помещения из состава общего имущества в многоквартирном доме.

Включение нежилых помещений в реестр муниципальной собственности не является основанием для возникновения права собственности у муниципального образования "Березовский городской округ".

Доводы жалобы являлись предметом рассмотрения судом первой инстанции и им в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ дана надлежащая правовая оценка.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя. Поскольку Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа при принятии апелляционной жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания рассмотрения дела, документов свидетельствующих об оплате пошлины суду не представлены, она подлежит взысканию с заявителя апелляционной жалобы в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 мая 2008 года по делу N А60-955/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа в доход федерального бюджета 1 000 (одну тысячу) руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.А. Романов

Судьи

Н.Г. Масальская Н.Г. Шварц