Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2009 г. N 17АП-5506/09

г. Пермь

28 августа 2009 г.

Дело N А60-32164/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карповой Т.Е.,

судей Усцова Л.А., Глотовой Г.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.

при участии:

от Прокурора Свердловской области: Федорова Е.С. - прокурор Прокуратуры Свердловской области, служебное удостоверение, письмо Прокуратуры Свердловской области N 8-244а-08 от 02.07.2009 г.

от ответчика (Администрация города Екатеринбурга): не явился,

от ответчика (Закрытого акционерного общества "ЮИТ Уралстрой"): не явился,

от третьего лица (Общества с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Эльмашстройинвест"): не явился,

от третьего лица (Акционерного общества "Урепол Ою"): не явился,

от третьего лица (Акционерного общества "Финн-Строй Ою"): не явился,

от третьего лица (Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес центр "Форт"): не явился,

от третьего лица (Открытого акционерного общества "Металлоштамп"): не явился,

от третьего лица (Общества с ограниченной ответственностью НПФ "ДатаКрат-Е"): не явился,

от третьего лица (Аксеновой Елены Евгеньевны): не явился,

от третьего лица (Никулина Ильи Валерьевича): не явился,

от третьего лица (Черкасова Александра Сергеевича): не явился,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков - Администрации города Екатеринбурга и Закрытого акционерного общества "ЮИТ Уралстрой"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 22 мая 2009 года

по делу N А60-32164/2008,

принятое судьей Биндером А.Г.,

арбитражные заседатели Елисеева Л.Б., Чебыкин Е.В.,

по иску Прокурора Свердловской области

к Администрации города Екатеринбурга, Закрытому акционерному обществу "ЮИТ Уралстрой",

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Эльмашстройинвест", Акционерное общество "Урепол Ою", Акционерное общество "Финн-Строй Ою", Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес центр "Форт", Открытое акционерное общество "Металлоштамп", Общество с ограниченной ответственностью НПФ "ДатаКрат-Е", Аксенова Елена Евгеньевна, Никулин Илья Валерьевич, Черкасов Александр Сергеевич

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Прокурор Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 1-872 от 10.05.2007 и применении последствий недействительности сделки в виде возложения на Закрытое акционерное общество "ЮИТ Уралстрой" обязанности по возвращению Администрации города Екатеринбурга земельного участка площадью 4162 кв.м. (кадастровый номер 66:41:0110141:0036), расположенного в г. Екатеринбурге, ул. Лукиных (по кадастровому плану: земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Лукиных-Донбасская-Машиностроителей-40-летия Октября).

В качестве ответчиков к участию в деле привлечены Администрация города Екатеринбурга, Закрытое акционерное общество "ЮИТ Уралстрой".

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Эльмашстройинвест", Акционерное общество "Урепол Ою", Акционерное общество "Финн-Строй Ою", Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес центр "Форт", Открытое акционерное общество "Металлоштамп", Общество с ограниченной ответственностью НПФ "ДатаКрат-Е", Аксенова Елена Евгеньевна, Никулин Илья Валерьевич, Черкасов Александр Сергеевич (определения от 05.12.2008, от 17.02.2009).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2009 года исковые требования Прокурора Свердловской области удовлетворены. Суд признал недействительным договор аренды земельного участка N 1-872 от 10.05.2007, заключенный Администрацией города Екатеринбурга и Закрытым акционерным обществом "ЮИТ Уралстрой", в редакции дополнительного соглашения - договора о перемене лиц в обязательстве от 17.07.2007, и обязал Закрытое акционерное общество "ЮИТ Уралстрой" возвратить Администрации города Екатеринбурга земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110141:0036, общей площадью 4162 кв.м., расположенный в г. Екатеринбурге по улице Лукиных, в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Администрация города Екатеринбурга с решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2009 г. не согласилась. Полагает, что выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Кроме того, по мнению Администрации, судом нарушены нормы материального права. Администрация полагает, что взаимоотношения сторон по поводу предоставления земельного участка в аренду под строительство возникли с даты подачи обществом с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Эльмашстройинвест" соответствующей заявки (11.07.2005), в силу чего ст. 30.1 Земельного кодекса РФ к спорным правоотношениям неприменима. По утверждению Администрации решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято 15.08.2005 в виде разрешительного письма Главного управления архитектуры и градостроительства N 482. Администрация полагает, что оспариваемая сделка не нарушила чьих-либо прав, в том числе публичных интересов муниципального образования. Администрация города Екатеринбурга обращает внимание суда также на то обстоятельство, что ненормативные акты (Постановление Главы Екатеринбурга от 22.02.2007 N 583 и Постановление Главы Екатеринбурга от 26.02.2007 N 766), на основании которых заключен оспариваемый договор аренды земельного участка, в судебном порядке не оспорены.

Закрытое акционерное общество "ЮИТ Уралстрой" (далее по тексту - ЗАО "ЮИТ Уралстрой") с решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2009 г. также не согласилось. Полагает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права (ст. 30, 38.1 ЗК РФ, п. 15 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). По мнению ответчика, факт нарушения чьих либо прав Прокурором не доказан. Кроме того, правоотношения по предоставлению спорного земельного участка возникли в июле 2005 г., положения ст. 30.1 ЗК РФ применяются только к правоотношениям по выделению земельного участка, возникшим после 01.10.2005.

Прокурор Свердловской области с доводами апелляционных жалоб не согласен, просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. Прокурор ссылается на то, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, принято 22.02.2007, в связи с чем предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения аукциона противоречит п. 3 ст. 447 ГК РФ, ст. 30.1, 38.1 ЗК РФ, п. 15 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Третьи лица отзывов на апелляционные жалобы не представили.

В соответствии с частью 1 статьи 253 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела с участием иностранных лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам настоящего Кодекса с особенностями, предусмотренными настоящей главой, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Поскольку к участию в деле привлечены иностранные лица (Акционерное общество "Урепол Ою", Акционерного общества "Финн-Строй Ою") срок рассмотрения дела продлевается арбитражным судом в соответствии с частью 3 статьи 253 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 22.02.2007 г. Главой города Екатеринбурга принято Постановление N 583 "О предварительном согласовании ООО СП "Эльмашстройинвест" места размещения многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по улице Лукиных", которым утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 4162 кв.м., расположенного в г. Екатеринбурге, по ул. Лукиных. Обществу с ограниченной ответственностью СП "Эльмашстройинвест" предварительно согласовано место размещения многоэтажного жилого дома с подземным паркингом на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 4 162 кв.м., расположенном в городе Екатеринбурге по улице Лукиных (том 1, л.д. 29).

Постановлением Главы Екатеринбурга от 26.02.2007 N 766 "О предоставлении ООО СП "Эльмашстройинвест" земельного участка по улице Лукиных для строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом" обществу с ограниченной ответственностью СП "Эльмашстройинвест" предоставлен земельный участок площадью 4162 кв.м., расположенный в городе Екатеринбурге, по ул. Лукиных, в аренду на три года для строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом. Обществу с ограниченной ответственностью СП "Эльмашстройинвест" предписано установить на местности границы земельного участка и провести его государственный кадастровый учет в установленном порядке в течение двух месяцев с момента подписания постановления, а также заключить с Администрацией города Екатеринбурга договор аренды земельного участка и обеспечить государственную регистрацию в установленном порядке (том 1, л.д. 28).

10 мая 2007 года Администрацией города Екатеринбурга и Обществом с ограниченной ответственностью СП "Эльмашстройинвест" заключен договор аренды земельного участка N 1-872 сроком на три года для строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом (том 1, л.д. 15-19).

В тот же день земельный участок по Акту приема-передачи передан арендодателем арендатору (том 1, л.д. 21).

31 мая 2007 г Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области произведена государственная регистрация указанного договора аренды.

17 июля 2007 г. Общество с ограниченной ответственностью СП "Эльмашстройинвест" и Закрытое акционерное общество "ЮИТ Уралстрой" заключили договор о перемене лиц в обязательстве N 2/07, в соответствии с условиями которого Общество с ограниченной ответственностью СП "Эльмашстройинвест" передало все свои права и обязанности по договору аренды N 1-872 от 10.05.2007 Закрытому акционерному обществу "ЮИТ Уралстрой". Земельный участок передан последнему по акту приема-передачи от 17.07.2007 (том 1, л.д. 24-26). Договор зарегистрирован 20 августа 2007 г.

Полагая, что договор аренды земельного участка N 1-872 от 10.05.2007 не соответствует требованиям ст. 447 ГК РФ, ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Прокурор Свердловской области обратился в арбитражный суд с иском о признании указанного договора недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ЗАО "ЮИТ Уралстрой" возвратить Администрации города Екатеринбурга земельный участок.

Статьей 30.1 Земельного кодекса РФ, введенной в действие с 01.10.2005г, предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса.

Согласно п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001г N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее, чем за три года до предоставления земельного участка.

Абзацем 5 указанного пункта предусмотрено, что если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.05г не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Администрация города Екатеринбурга полагает, что положения абзаца 5 пункта 15 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" не могут быть применены к рассматриваемым правоотношениям, поскольку в силу п. 4 ст. 38 ФЗ от 18.12.2006г N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" указанная норма распространяется на отношения, возникшие с 01.10.2005г, в то время как правоотношения Администрации города Екатеринбурга и ООО СП "Эльмашстройинвест" по поводу спорного земельного участка возникли с 11.07.2005г, т.е. с даты подачи обществом соответствующей заявки на предоставление земельного участка под строительство.

Указанный вывод Администрации города Екатеринбурга основан на неверном толковании норм права.

Абзацем 5 пункта 15 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" учтено, что процедуры по выбору земельного участка могут быть частично или полностью выполнены в срок до 01.10.2005г, однако, в отсутствие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, которое также должно быть принято соответствующим органом до указанной даты, земельный участок не может быть предоставлен в аренду без проведения аукциона.

Из пояснений Администрации г. Екатеринбурга следует, что в соответствии с п. 30 Постановления Правительства Свердловской области от 31.08.2004г N 817-ПП "О мерах, направленных на формирование механизма предоставления земельных участков, расположенных на территории Свердловской области", основанного на принципе "Единого окна", отбор земельного участка для размещения объекта строительства осуществляется Комиссией органа местного самоуправления по землеотводам.

На основании решения Комиссии по землеотводам, принятого 10.08.2005г, Главархитектура Администрации города Екатеринбурга выдала обществу с ограниченной ответственностью СП "Эльмашстройинвест" Разрешительное письмо на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения от 15.08.2005 N 482, которым согласовало предварительное место размещения объекта (том 1, л.д.41).

Указанное письмо утверждено заместителем Главы города Екатеринбурга.

В соответствии с п. 6 ст. 31 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта, принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренный ст. 29 Земельного кодекса РФ, т.е. обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах его компетенции.

Доказательств того, что Комиссия органа местного самоуправления по землеотводам или Главархитектура администрации города Екатеринбурга относится к числу указанных органов, в материалах дела нет.

При таких обстоятельствах, письмо Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга N 482 от 15.08.2005 не может быть расценено как решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта.

Из материалов дела следует, что место размещения многоэтажного жилого дома предварительно согласовано обществу с ограниченной ответственностью СП "Эльмашстройинвест" Постановлением Главы Екатеринбурга N 583 от 22.02.2007, т.е. за пределами срока, установленного п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку испрашиваемый обществом с ограниченной ответственностью СП "Эльмашстройинвест" земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона, договор аренды земельного участка N 1-872 от 10.05.2007 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ и п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Довод Администрации города Екатеринбурга о том, что Постановление Главы Екатеринбурга от 22.02.2007 N 583 "О предварительном согласовании ООО СП "Эльмашстройинвест" места размещения многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по улице Лукиных", которым утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 4162 кв.м., расположенного в г. Екатеринбурге, по ул. Лукиных, Обществу с ограниченной ответственностью СП "Эльмашстройинвест" и Постановление Главы Екатеринбурга от 26.02.2007 N 766 "О предоставлении ООО СП "Эльмашстройинвест" земельного участка по улице Лукиных для строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом", во исполнение которых сторонами заключен договор аренды земельного участка, не оспорены в судебном порядке и, соответственно, не признаны недействительными, не принимается судом во внимание, поскольку в силу ст. 12 ГК РФ не подлежат применению акты государственных органов и органов местного самоуправления, противоречащие закону, независимо от того, что они не были признаны недействительными в судебном порядке (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.1998г).

Доводы Администрации города Екатеринбурга и ЗАО "ЮИТ Уралстрой" о том, что Прокурор Свердловской области в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представил доказательств нарушения оспариваемой сделкой чьих-либо прав, несостоятелен.

С учетом того, что предоставление земельных участков для жилищного строительства предполагает проведение аукциона, направленного на обеспечение равного доступа к земельным участкам всех заинтересованных лиц, осуществляющих деятельность в этой сфере, обращение прокурора в суд с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка без проведения аукциона, чем нарушены права и законные интересы иных хозяйствующих субъектов, является правомерным и соответствующим положениям п. 3 ст. 35 ФЗ "О прокуратуре Российской Федерации" и ст. 52 АПК РФ.

Довод Администрации г. Екатеринбурга о том, что, признав договор аренды земельного участка недействительным (ничтожным), суд первой инстанции нарушил тем самым экономические и публичные интересы муниципального образования, а также экономические интересы других лиц, не может быть признан обоснованным, поскольку права, полученные по недействительной сделке, не влекущей в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ юридических последствий, защите не подлежат.

Права привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных исковых требований, на нарушение которых ссылается Администрация г. Екатеринбурга, предметом рассмотрения по настоящему делу не являлись.

Поскольку согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, требование Прокурора Свердловской области о возложении на Закрытое акционерное общество "ЮИТ Уралстрой" обязанности по возвращению Администрации города Екатеринбурга земельного участка площадью 4162 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0110141:0036, расположенного в г. Екатеринбурге, ул. Лукиных, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Принимая во внимание вышесказанное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по настоящему делу.

Поскольку апелляционная жалоба ЗАО "ЮИТ Уралстрой" удовлетворению не подлежит, судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы, ЗАО "ЮИТ Уралстрой" (части 1, 5 статьи 110 АПК РФ)

Государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы с Администрации города Екатеринбурга взысканию не подлежит, поскольку согласно ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ) органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2009 г. по делу N А60-32164/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Е. Карпова

Судьи

Л.А. Усцов Г.И. Глотова