Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2009 г. N 17АП-7605/08

г. Пермь

07 мая 2009 г.

Дело N А60-7988/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Богдановой Р.А., Грибиниченко О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.,

при участии:

от истца (органа местного самоуправления Управления муниципальным имуществом Полевского городского округа): Рябухина А.В., паспорт, доверенность N 18 от 02.10.2008,

от ответчика (Индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н.): Фогилева Ф.С., паспорт, доверенность от 16.02.2009 г., Мальцев Ю.Н., паспорт, предприниматель,

рассмотрел в судебном заседании

исковое заявление органа местного самоуправления Управления муниципальным имуществом Полевского городского округа

к индивидуальному предпринимателю Мальцеву Ю.Н.

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение,

встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н.

к органу местного самоуправления Управления муниципальным имуществом Полевского городского округа

о признании незаконным начисления органом местного самоуправления Управления муниципальным имуществом Полевского городского округа арендных платежей и пеней по договору аренды N 307-04 от 01.03.04; о признании законным проведения работ по капитальному ремонту индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н., о расторжении договора аренды N 307-04 по вине арендодателя,

установил:

Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа (далее - истец, управление) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. (далее - ответчик, предприниматель) задолженности по арендной плате, пени в сумме 1 439 921,75 руб., возникшей в связи с действием договора аренды N 307-04 от 01.03.2004 года, а также о расторжении договора аренды и освобождении арендуемого помещения.

Свои требования управление мотивирует тем, что с момента заключения договора ответчик в нарушение ст. 614 ГК РФ, не уплачивал арендную плату, что в силу ст. 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора в судебном порядке. Указывает, что досудебный порядок расторжения договора соблюден, уведомления о предстоящем досрочном расторжении договора и необходимости передачи объекта направлялись в адрес предпринимателя, письма с уведомлением возвращались с отметкой об истечении срока хранения.

Предприниматель предъявил встречный иск, просит:

- признать незаконным начисление арендных платежей и пеней по договору аренды нежилого помещения N 307-04 от 01.03.2004 г. на основании ст.606, ч. 1 ст. 611, ч.2 ст. 328 ГК РФ, как не выполнившим обязанностей, возложенных законом на арендодателя;

- признать законным проведение работ по капитальному ремонту ИП Мальцевым Ю.Н. как не получившим отрицательного ответа со стороны арендодателя по вопросу производства ремонтных работ на арендуемом здании по адресу: г. Полевской, ул. Победы, д. 11 на основании ч.1 ст. 433, ст. 440, ст. 441 ГК РФ;

- расторгнуть договор аренды нежилого здания N 307-04 от 01.03.2004 г. по вине арендодателя, как нарушившим условия договора.

Встречный иск мотивирован тем, что арендодатель не исполнил свои договорные обязательства - не передал предмет договора в состоянии, необходимом для его использования, в связи с чем предприниматель имел право не вносить арендную плату и начисление арендной платы арендодателем необоснованно. Поскольку на момент передачи здания в аренду оно требовало проведения ремонта и не могло быть использовано по своему назначению, предпринимателем был проведен капитальный ремонт с последующим уведомлением арендодателя, а также с предложением заключить дополнительное соглашение - зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы. Основанием для расторжения договора, по мнению предпринимателя, является нарушение арендодателем условий договора, которые повлекли за собой ущерб для арендатора.

В судебном заседании представитель управления свое исковое заявление поддержал, просит взыскать арендные платежи, пени, расторгнуть договор. Пояснил, что при передаче объекта в акте все недостатки помещения были указаны, договором не предусмотрена передача помещения под производство, а поскольку арендатор принял имущество с оговоренными недостатками, он арендные платежи вносить обязан. Сослался на непредоставление предпринимателем доказательств неиспользования помещения.

Предприниматель исковые требования управления не признал в полном объеме. Считает, что стороны не приступили к исполнению договора, поскольку не был передан объект, который должен использоваться для производственных целей. Пояснил, что арендатор был поставлен в известность об имеющихся недостатках. Сослался на то, что помещение не соответствует условиям заключенного договора, в связи с чем арендные платежи уплачиваться не должны.

Свои исковые требования предприниматель поддержал. По мнению предпринимателя, существенное нарушение договора выразилось в том, что арендодатель не производит зачет стоимости ремонта и уклоняется от подписания дополнительных соглашений.

Исковые требования предпринимателя управление не признало. Сослалось на то, что зачет стоимости капитального ремонта предусмотрен только при наличии дополнительного соглашения.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

01.03.2004 г. органом местного самоуправления специальной компетенции "Комитет по управлению имуществом" (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Мальцевым Юрием Николаевичем (арендатором) заключен договор аренды N 307-04, в соответствии с которым арендодатель обязался передать, а арендатор принять нежилое помещение общей площадью 1044,7 кв.м., расположенное по адресу: город Полевской, улица Победы, 11, и производить арендную плату.

Срок действия договора аренды определен сторонами в течение десяти лет с момента государственной регистрации (п.4.2 Договора).

22.12.2005 г. решением Думы МО "Город Полевской" ОМССК "Комитет по управлению имуществом МО "Город Полевской" переименован в орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа (л.д. 35).

Нежилое помещение передано ответчику по акту приемки-передачи здания в аренду от 01.03.2004 г. (л.д. 11).

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности N 614 от 31.10.2007 г., нежилое помещение, переданное по договору аренды N 307-04 от 01.03.2004 г., находится в реестре муниципальной собственности и входит в состав казны Полевского городского округа (л.д. 24).

В период с 01.03.2004 г. по 31.12.2007 г. ответчик пользовался арендованным имуществом, однако арендную плату не вносил, в связи с чем у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 1 316 666 руб. 56 коп.

Наличие задолженности по уплате арендных платежей явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства и проанализировав нормы материального и процессуального права, суд считает, что требования управления подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п.5.3 Договора арендатор перечисляет арендную плату со дня подписания договора авансом до десятого числа текущего месяца (л.д. 8).

Согласно п. 5.3.1 Договора на расчетный счет арендодателя арендатор перечисляет сумму аренды в размере 17 806 руб.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон согласно п.5.4. Договора.

В период пользования спорным помещением базовая ставка арендной платы изменялась Постановлениями главы муниципального образования "Город Полевской" (далее - Постановление).

Так, на момент заключения Договора она составляла 300 руб. за 1 кв. м (Постановление N 1504 от 29.09.03 г., л.д. 28). С 01 января 2005 г. базовая ставка арендной платы составляла 400 руб. за 1 кв. м (Постановление N1795 от 19.11.2004 г. (л.д. 29). С 01 января 2006 г. она составляла 440 руб. за 1 кв. м. (Постановление N1557 от 22.11.2005 г., л.д. 30), с 01 января 2007 г. - 550 руб. за 1 кв. мN1438 от 07.12.2006 г.

С учетом изменения базовой ставки сумма арендной платы за период с 01.03.2004 г. по 31.12.2007 г. составила, по расчетам истца, 1 316 666 руб. 56 коп.

За указанный период ответчик арендную оплату не вносил, из чего следует, что задолженность ответчика перед истцом составляет 1 316 666 руб. 56 коп.

Доказательств погашения задолженности на момент рассмотрения спора ответчик не представил, контррасчет задолженности также не представил.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению.

Истец также просит взыскать с ответчика санкции за нарушение сроков внесения арендной платы.

Согласно п. 6.2 Договора в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные в п.5.3 договора начисляются пени по 0,7% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Учитывая, что ответчиком допущена просрочка арендной платы, суд пришел к выводу о правомерности требования о начислении пени, предусмотренной п.6.2 Договора аренды N 307-04 от 01.03.2004г.

Общая сумма начисленной истцом пени за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г. составляет 123 255 руб. 19 коп. Расчет суммы пени произведен истцом правильно.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 330 ГК РФ.

Суд приходит к выводу о том, что имеющийся в материалах дела расчет неустойки по договору не соответствует положениям договора и требованиям действующего законодательства, поскольку вместо установленной договорной неустойки в 0,7 % расчет сделан исходя из ставки рефинансирования. Однако, взыскание неустойки является правом, а не обязанностью истца (истец может взыскивать ее частично), кроме того, представитель истца в судебном заседании настаивал на имеющемся в материалах дела расчете.

В силу пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнениям им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, истец направил ответчику письменное требование об оплате задолженности и предложение о расторжении договора (исх. N 01-13-319 от 18.02.2007 г.), т.е. исполнил обязанность, предусмотренную п.3 ст.619 ГК РФ.

Данное письмо о расторжении договора возвращено истцу с отметкой об истечении срока хранения.

Требование ответчиком не исполнено, задолженность не погашена.

В связи с нарушением арендатором обязательств по внесению арендной платы в период с 01.03.2004 г. по 31.12.2007 г., требование истца о расторжении договора аренды N 307-04 от 01.03.2004г. - обоснованно и подлежит удовлетворению на основании пп. 1 п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку правовых оснований для нахождения ответчика в указанном помещении не имеется, требование истца о его выселении обоснованно и подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения в суд со встречным иском предпринимателя Мальцева Ю.Н. явились неправомерное по мнению Мальцева Ю.Н. начисление арендной платы, нарушение управлением условий договора, а именно: передача предмета договора в состоянии не пригодном для использования в производственных целях, отказ управления заключить дополнительное соглашение о зачете стоимости проведенного капитального ремонта в счет арендной платы.

Суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку обязанность по уплате арендной платы следует из договора аренды N 307-04 от 01.03.04 г., доказательств уплаты ее предпринимателем не представлено, оснований для признания незаконным ее начисления не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 ГК РФ).

Из смысла данных норм следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение передано ответчику по акту приемки-передачи здания в аренду от 01.03.2004 г. (л.д. 11). Акт приемки передачи подписан Мальцевым Ю.Н.

Из акта следует, что нежилое здание требует текущего и капитального ремонта, внутренние сети горячего, холодного водоснабжения, канализация, сантехническое оборудование, отопительная система отсутствует, имеется электроосвещение.

То есть в момент передачи здания арендатором вышеуказанные недостатки были установлены и зафиксированы сторонами по договору.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что арендатор на момент передачи имущества по заключенному договору аренды под согласованные сторонами условия (в частности об арендной плате) был осведомлен о неудовлетворительном техническом состоянии помещения, однако в момент приема недвижимого имущества претензий со стороны арендатора в адрес арендодателя в отношении передаваемого имущества не было.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при приеме имущества в аренду Мальцеву Ю.Н. были известны его недостатки, что исключает ответственность арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст.612 ГК РФ.

Суд также отмечает в связи с этим, что согласно п.3.2.5. заключенного договора аренды текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта является обязанностью арендатора.

Предприниматель ссылается на невозможность использования объекта аренды по назначению, что, по его мнению, свидетельствует о неисполнении Арендодателем обязанности по передаче имущества.

Указанные доводы предпринимателя нельзя признать обоснованными, поскольку при заключении договора и передаче имущества в аренду арендатору было известно, что арендуемое помещения является зданием бывшего детского сада. При этом из буквального толкования положений п.1.1. договора не вытекает, что в аренду передается именно производственное помещение. Согласно упомянутым нормам в аренду передается нежилое здание (п.1.1.), п.1.2. установлено, что объектом аренды является "отдельно стоящее двухэтажное здание".

Арендованное имущество, как было указано выше, было передано арендодателем по акту приемки-передачи.

Использование же арендованного имущества "под производство" является, согласно положениям п.1.1. договора, обязанностью арендатора.

Таким образом, довод истца по встречному иску о том, что арендодателем не исполнена обязанность по передаче арендованного имущества отклоняется как не основанный на материалах дела.

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу п.п. 3.2.5 Договора арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт.

Иных положений относительно обязанности по проведению капитального ремонта Договором не предусмотрено.

Обязанность производить текущий и капитальный ремонт возложена на предпринимателя без каких-либо оговорок.

Что касается законности притязаний арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, необходимо отметить, что согласно п.2.2.2. заключенного договора арендатор имеет право на зачет расходов на капитальный ремонт помещения только по дополнительному соглашению сторон.

Такого соглашения, как следует из материалов дела, и пояснений представителя арендодателя с арендатором не заключалось.

Представленная суду предпринимателем переписка не свидетельствует о достижении сторонами соглашения по вопросу о зачете затрат арендатора в счет арендной платы.

Требование о расторжении договора по мотиву неисполнения его условий арендатором также не подлежит удовлетворению.

Как было указано выше, в силу пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с частью 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Поскольку имевшиеся у здания недостатки не являются именно теми недостатками, за которые отвечает арендодатель, арендатор был осведомлен о неудовлетворительном техническом состоянии помещения, оснований для расторжения договора по вине арендодателя не имеется. Обязанность по передаче арендованного имущества исполнена арендодателем надлежащим образом.

Более того, судом удовлетворены требования о расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным пп. 1 п.2 ст. 450, ст. 619 по мотиву невнесения арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, что исключает повторное удовлетворение требования о расторжении договора.

При таких обстоятельствах, правовые основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

В силу ст. 110 АПК РФ госпошлина по первоначальному иску в размере 22 699 руб. 60 коп. относится на предпринимателя Мальцева Ю.Н. и подлежит взысканию с ИП Мальцева Ю.Н. в пользу управления.

Госпошлина по встречному иску относится на предпринимателя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Исковые требования органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мальцева Юрия Николаевича (03.01.1957 г.р., ИНН 662600153906, прож.: Свердловская обл., г. Полевской, ул. Челюскинцев, 10-41) в пользу органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа 1 316 666 (один миллион триста шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят шесть) руб. 56 коп. задолженности и 123 255 (сто двадцать три тысячи двести пятьдесят пять) руб. 19 коп. пени, а также 22 699 (двадцать две тысячи шестьсот девяносто девять) руб. 60 коп. в возмещение расходов истца по уплате госпошлины.

Расторгнуть договор аренды N 307-04 от 01.03.2004 г., заключенный между органом местного самоуправления специальной компетенции "Комитет по управлению имуществом" и индивидуальным предпринимателем Мальцевым Юрием Николаевичем.

Обязать индивидуального предпринимателя Мальцева Юрия Николаевича передать нежилое помещение общей площадью 1044,7 кв.м., расположенное по адресу: город Полевской, ул. Победы, 11, освобожденным по акту приема-передачи.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.Г. Голубцов

Судьи

Р.А. Богданова О.Г. Грибиниченко