Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2008 г. N 17АП-5886/08

г. Пермь

02 сентября 2008 г.

Дело N А71-3380/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Няшина В.А.,

судей Васевой Е.Е, Крымджановой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хаснуллиной Т.В.,

при участии:

от истца Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска: не явились, извещены,

от ответчика ООО "СДМ": Горшунова А.П. (доверенность от 09.07.2008 г.),

от третьего лица Муниципального учреждения "Городское жилищное управление-Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска": не явились, извещены,

рассмотрев апелляционную жалобу ответчика,

ООО "СДМ",

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 27 июня 2008 года

по делу N А71-3380/2008

принятое судьей Кожевниковой А.В.

по иску Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска

к ООО "СДМ"

третье лицо: Муниципальное учреждение "Городское жилищное управление-Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска"

о взыскании долга по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договоров аренды, выселении из занимаемых помещений,

установил:

Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ООО "СДМ" о взыскании 139 089 руб. 24 коп., в том числе: 129 868 руб. 88 коп. долга по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 13280, 9 220 руб. 36 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда N 13280 и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 71,4 кв.метров, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, 249.

В обосновании заявленных требований истец указывал на то, что ответчиком в срок, предусмотренный п. 3.2 договора N 13280, не исполнялись обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем возникла задолженность по арендной плате и указанное обстоятельство является достаточным основанием для досрочного расторжения данного договора.

Решением суда от 27 июня 2008 года исковые требования удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскано 139 089 руб. 24 коп., в том числе: 129 868 руб. 88 коп. долга по арендным платежам и 9 220 руб. 36 коп. процентов, а также 8 281 руб. 79 коп. в возмещение расходов по госпошлине, расторгнут договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 13280 от 13.10.2006, заключенный между Управлением имущественных отношений Администрации города Ижевска и ООО "СДМ", ООО "СДМ" обязано освободить нежилое помещение площадью 71, 4 кв.м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, 249 и сдать его в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора представителям арендодателя и балансодержателя по акту приема - передачи.

В апелляционной жалобе ответчик просит об отмене решения суда, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права. Между истцом и ответчиком был заключен договор на аренду помещения площадью 71,4 кв. метров, переданного по акту приема - передачи от 13.10.2006. В Выписке из реестра муниципальной собственности, техническом паспорте и иных документах речь идет о различных помещениях различной площадью. Ответчик считает, что истцом не доказано, что он является собственником спорного помещения и, соответственно, имеет полномочия распоряжаться им. Судом не был исследован вопрос о целевом и фактическом назначении спорного помещения. В апелляционной жалобе ответчик просил решение суда отменить, полностью и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Истец представителя в судебное заседание не направил, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на то, что нежилое помещение площадью 71, 4 кв. метров, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, 249, является муниципальной собственностью г. Ижевска. Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска, являясь представителем собственника, вправе сдавать муниципальное недвижимое имущество по договору аренды N 13280, а также получать арендную плату. Нежилое помещение, переданное в аренду ООО "СДМ" по договору аренды N 13280, не относится к общему имуществу собственников жилого дома.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Третье лицо представителя в судебное заседание не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, во исполнение постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 N 235 "О порядке передачи объектов социального культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность", постановления Первого заместителя главы Администрации - вице - мера г. Ижевска от 05.10.1999 N 431/1 "О приеме в муниципальную собственность жилого фонда с инженерными сетями и сооружениями по жилому району "Центральный" от ОАО "Ижсталь" и от 24.09.1999 N 419/1 "О приеме в муниципальную собственность жилого фонда с инженерными сетями и сооружениями от ОАО "Ижсталь" по Нагорному району", и в связи с обращением Комитета по управлению имуществом г. Ижевска, Государственным комитетом Удмуртской Республики по собственности принято решение N 480-ОБ от 17.05.2000 "О передаче в муниципальную собственность г. Ижевска жилого фонда с инженерными сетями и сооружениями, нежилыми помещениями, находящегося на балансе ОАО "Ижсталь" (район "Центральный", район "Нагорный")" (л.д. 47-48).

Согласно перечню нежилых помещений по Центральному району, находящихся на балансе ОАО "Ижсталь", в муниципальную собственность г. Ижевска было передано нежилое помещение площадью 71,4 кв.м, расположенное по адресу: ул. Коммунаров, 249 (л.д. 46).

В соответствии с п. 6.2 вышеуказанного Решения Государственного комитета Удмуртской Республики по собственности N 480-ОБ от 17.05.2000, нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, 249, было включено в реестр муниципальной собственности г. Ижевска. Данный факт также подтверждается Выпиской N 83 от 11.02.2008 из Реестра муниципальной собственности г. Ижевска (л.д. 51).

Во исполнение п. 6.1 Решения Государственного комитета Удмуртской Республики по собственности N 480-ОБ от 17.05.2000, на основании решения Администрации г. Ижевска Удмуртской Республики в лице Управления имущественных отношений N 01-04У/563 от 24.06.2002 (л.д. 44) на баланс МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" переданы нежилые помещения ОАО "Ижсталь" балансовой стоимостью 555 063 руб. по состоянию на 01.06.2002, площадью 573, 4 кв.метров, согласно акта передачи.

Согласно акту передачи нежилых помещений находящихся в жилфонде ОАО "Ижсталь" на баланс МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" в том числе передано нежилое помещение площадью 71,4 кв. метров, расположенное по адресу: ул. Коммунаров, 249 (л.д. 45).

Между Администрацией города Ижевска в лице начальника Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска (арендодатель) и Муниципальным учреждением "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно - коммунальном хозяйстве г. Ижевска" (балансодержатель) и ООО "СДМ" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 13280 (л.д. 13-16).

В соответствии с п. 1.1 данного договора арендодатель и балансодержатель сдают, а арендатор принимает в пользование объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Коммунаров, 249, площадью 71, 4 кв.метров, под офис. По акту приема - передачи от 13.10.2006 указанное нежилое помещение было передано арендатору (л.д. 15). Срок действия договора аренды установлен с 13.10.2006 по 30.09.2007 (п. 1.2 договора). Из материалов дела следует, что после истечения срока действия договора арендатор, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжал пользоваться имуществом, в связи с чем, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

Исходя из условий договора, ответчик обязался своевременно и полно вносить арендную плату ежеквартально до 15 числа первого месяца текущего квартала, в размере, установленном пунктами 3.1, 3.2 договора.

В соответствии с п. 3.1 и 3.2 договора размер арендной платы устанавливается на основании правовых актов органов городского самоуправления г. Ижевска и составляет 1 299 руб. 21 коп. за 1 кв.м. Всего за арендуемый объект муниципального нежилого фонда площадью 71, 4 кв.метров арендная плата составляет 109 461 руб. 41 коп. в год, в том числе 18% НДС вносится арендатором самостоятельно в бюджет в налоговый орган по месту регистрации. Арендная плата в квартал составляет 23 190 руб. 98 коп.

Арендная плата за нежилое помещение устанавливается в соответствии с "Методикой расчета арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Ижевска", утвержденной Решением Городской думы города Ижевска от 20.05.2004 N 220 (п. 3.6 договора).

В связи с тем, что ответчиком обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по оплате арендных платежей, истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение от 29.06.2007 N 01-19/1405 (л.д. 9), в котором содержалось требование в срок до 15.07.2007 оплатить задолженность по арендной плате, пени за ненадлежащее исполнение обязательств по арендной плате, а также расторгнуть договор аренды, освободить и сдать занимаемое помещение по акту приема - передачи.

Поскольку ответчиком претензия истца была оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Факт образовавшейся задолженности по арендной плате в связи с неисполнением надлежащим образом своих обязанностей ответчиком не оспаривается. При таких условиях судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ) и на основании ст. 395 ГК РФ взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами.

Правильность определения размера задолженности по арендным платежам и расчет процентов, произведенный истцом, ответчиком не оспорены. Собственный расчет им не представлен.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Данное основание для расторжения договора также содержится в пункте 5.1.4 договора (л.д. 16).

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенных выше обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора (систематическое - более двух раз подряд - невнесения арендных платежей) судом первой инстанции также правомерно удовлетворены исковые требования в части расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить занимаемые помещения. Иного ответчиком не доказано в порядке ст. 65 АПК РФ.

Судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными доводы заявителя апелляционной жалобы в силу следующего.

Не принимаются во внимание доводы ответчика о том, что в договоре аренды, выписке из реестра муниципальной собственности, техническом паспорте и иных документах речь идет о различных нежилых помещениях, поскольку различна площадь указанных в них помещений.

По мнению суда апелляционной инстанции, совокупность имеющихся в материалах дела доказательств подтверждает, что спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Коммунаров, 249, переданное ответчику в аренду по договору N 13280 аренды объекта муниципального нежилого фонда, является муниципальной собственностью г. Ижевска (л.д. 9, 13, 15, 45, 46, 47-48, 51, 52, 53-57, 61). Оснований для вывода об отсутствии тождества помещения, переданного в аренду, и помещения, указанного в перечисленных выше документах в качестве объекта права муниципальной собственности, не имеется.

Право муниципальной собственности на указанное нежилое помещение никем не оспорено. Иного в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.

Администрация г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений осуществляет полномочия по управлению муниципальным имуществом и на основании ст. 608 ГК РФ вправе сдавать муниципальное имущество в аренду и предъявлять иск о расторжении заключенных им договоров аренды. По данному делу она является надлежащим истцом.

Кроме того, несостоятельны доводы ответчика о том, что судом первой инстанции не был исследован вопрос о целевом и фактическом назначении спорного помещения, расположенного в подвале жилого дома, которое, по его мнению, не может являться муниципальной собственностью и сдаваться в аренду истцом, поскольку фактически является объектом общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме.

Из смысла статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что для отнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений в жилом доме, необходимо, чтобы оно имело исключительно технический характер и одно назначение, а именно - размещение и обслуживание инженерных коммуникаций.

Из письма ГУП "Удмурттехинвентаризация" N 01-11в/17184 от 05.12.2007 (л.д. 49) следует, что на дату первичной инвентаризации, проведенной в 1962 году, нежилое помещение, площадью 58, 2 кв.м в подвале жилого дома по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, 249 состояло из следующих помещений: тамбура площадью 1, 2 кв.м, комнаты электриков - 35, 2 кв.м, комнаты жестянщиков - 21, 4 кв.м, 13, 3 кв.м.

Из Выписки из технического паспорта инвентарный N 30938 по объекту по ул. Коммунаров, N 249, Литер А, составленной по состоянию на 15.11.2006 (л.д. 53-57) следует, что вышеуказанное нежилое помещение состоит из коридоров, кабинетов, санузла.

С учетом изложенных выше обстоятельств, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что спорное помещение не предназначено для самостоятельного использования в нежилых целях, не связанных с обслуживанием и эксплуатацией жилого дома в целом; о том, что оно выполняет функции, предусмотренные ст. 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, и по этому основанию относится к общему имуществу собственников жилого дома.

Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции при принятии решения судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 27 июня 2008 года по делу N А71-3380/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.А. Няшин

Судьи

Е.Е. Васева М.С. Крымджанова