Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2009 г. N 17АП-5203/09

г. Пермь

13 июля 2009 г.

Дело N А50-2779/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Грибиниченко О. Г.,

судей Полевщиковой С.Н., Борзенковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Якимовой Е.В.

при участии:

от истца Управления по распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Березники: Паршенкова Т.А., паспорт, доверенность от 15.01.2008,

от ответчика ООО "Фирма "КАМЕЛОТ": Палкина У.Ю., паспорт, доверенность от 28.01.2008,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца Управления по распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Березники

на решение Арбитражного суда Пермского края от 06 мая 2009 года

по делу N А50-2779/2009,

принятое судьей Торопициным С.В.

по иску Управления по распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Березники

к ООО "Фирма "КАМЕЛОТ"

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, возврате имущества,

установил:

Управление по распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Березники (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к ООО "Фирма "Камелот" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 22.06.2005 N 9 в сумме 156 043,81 руб., пени в сумме 4763,98 руб., расторжении указанного договора аренды и обязании общества возвратить арендуемые помещения, расположенные по адресу: г. Березники, ул. Мира, 29а (баня), г. Березники, пр. Ленина, 5а (прачечная).

В судебном заседании суда первой инстанции истец отказался от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 156 043,81 руб., пени в сумме 4763,98 руб., что отражено в протоколе судебного заседания от 04.05.2009. Судом первой инстанции отказ от части исковых требований принят в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 06.05.2009 производство по делу в части взыскания задолженности по арендной плате, пени прекращено, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что обществом проведена реконструкция арендованного имущества без разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию имущества после реконструкции в установленном действующим законодательством порядке не производился, прилегающая территория содержится обществом в неудовлетворительном состоянии. Указанные обстоятельства, по мнению Управления, являются существенным нарушением условий договора аренды от 22.06.2005 N 9 и основанием для его расторжения.

Общество против доводов апелляционной жалобы возражает по основаниям, указанным в отзыве, указывая, что реконструкция арендованного имущества не проводилась, истцом при подаче искового заявления не был соблюден досудебный порядок разрешения спора.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Березники (арендодатель) и ООО "Фирма "Камелот" (арендатор) 22.06.2005 заключен договор аренды (с учетом положений дополнительных соглашений к договору), в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору комплекс имущества, включающий в себя здание по адресу: г. Березники, ул. Мира, 29а (баня), здание по адресу: г. Березники, ул. Ленина, 5а (прачечная) и группу основных фондов согласно перечню (приложение N 2 к договору аренды).

Согласно п. 1.3 договор действует с 01.07.2005 по 31.01.2015 и вступает в силу с момента государственной регистрации. Договор зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства (т. 1 л.д. 31).

01.11.2008 Управление направило арендатору письмо о расторжении договора аренды от 22.06.2005 N 9 в связи с неисполнением арендатором условий договора.

Письмом от 17.11.2008 N 93 общество сообщило арендодателю, что оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Отказ общества расторгнуть договор в добровольном порядке послужил основанием для обращения Управления в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Управлением не доказано нарушение обществом условий договора, и, как следствие, отсутствуют основания для расторжения договора аренды от 22.06.2005 N 9.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 7.2 договора аренды установлено, что арендатор обязуется осуществить инвестиции в реконструкцию (капитальный ремонт) объектов (имущества), т.е. в неотъемлемые улучшения имущества на сумму не менее 7 млн. 600 тыс. рублей в течение первых двух лет аренды: 1-й год разработка проектно-сметной документации, 2-й год проведение строительно-монтажных работ или работ по капитальному ремонту.

В соответствии с п. 3.2.8 договора аренды арендатор обязуется содержать помещение и прилегающую территорию (тротуары, озеленение, вывоз мусора, состояние фасадов) в порядке, предусмотренном техническими, санитарными и противопожарными правилами.

Пунктами 8.2.4 и 8.2.7 договора аренды установлено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в случаях, когда арендатор нарушает условия договора, предусмотренные п. 3.2, а также не выполняет особые условия в соответствии с договором (раздел 7).

В подтверждение исполнения п. 7.2 договора аренды обществом представлены локальные ресурсные сметные расчеты на капитальный ремонт с перепланировкой по ул. Мира, 29а в г. Березники (т. 3, т. 4 л.д. 1-41). Указанные документы подтверждают выполнение обществом работ по капитальному ремонту на сумму 7 млн. 600 тыс. рублей и исполнение обществом требований п. 7.2 договора аренды.

Доказательств обратного Управлением в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что реконструкция (капитальный ремонт) арендуемых помещений была произведена без разрешения на строительство, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии с имеющимся в материалах дела техническим отчетом по результатам обследования строительных конструкций здания бани по адресу: г. Березники, ул. Мира, 29а, (т. 2 л.д. 84-169), выполненные на момент проведения обследования ремонтные работы, в том числе перепланировка и изменение назначения помещений, не затронули основных несущих строительных конструкций здания и не привели к снижению конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания. Реконструкция здания и отдельных его частей не производилась.

Оснований не доверять указанному документу у суда апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку при проведении капитального ремонта конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности арендуемого имущества не затрагивались, в силу подп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получение разрешения на строительство не требуется.

Довод апелляционной жалобы, что в нарушение п. 3.2.8 договора аренды прилегающая территория бани находится в неудовлетворительно состоянии, признается арбитражным апелляционным судом несостоятельным.

В качестве доказательства нарушения обществом п. 3.2.8 договора аренды истцом представлены акт обследования благоустройства территории от 14.10.2008, акт освидетельствования зеленых насаждений от 14.10.2008, акт осмотра территории от 15.10.2008, акт отказа от осмотра от 15.10.2008, акт обследования благоустройства территории от 20.10.2008.

Решениями Березниковского городского суда от 17.11.2008 по делам N 12-442, 12-443, 12-444, 12-445 отменены постановления административной комиссии г. Березники от 24.10.2008 в отношении генерального директора ООО "Фирма "Камелот" Плотникова С.И., которыми последний был привлечен к административной ответственности за ведение работ (при благоустройстве территории) по удалению зеленных насаждений без оформления разрешения (л.д.136-139 том 1).

Решениями Березниковского городского суда от 24.12.2008 N 12572/2008, 12-573/2008, 12-574/2008 отменены постановления административной комиссии г. Березники от 31.10.2008 года в отношении генерального директора ООО "Фирма "Камелот" Плотникова С.И., которыми последний был привлечен к административной ответственности за невыполнение в установленный срок предписание должностного лица органа местного самоуправления, - вел работы по благоустройству территории на ул. Мира, 29а г. Березники без ограждения и информационного счета (л.д. 149-151 том 1).

Решениями Арбитражного суда Пермского края от 25.12.2008 года по делу N А50-19662/2008, от 26.12.2008 года по делу N А50-19665/2008 признаны незаконными постановления административной комиссии г. Березники о привлечении ООО "Фирма "Камелот" к административной ответственности за невыполнение предписания, - не оформление разрешения на земляные работы, не ограждение места проведения работ и не выставление информационного щита (л.д.140-148 том 1).

Таким образом, доказательств ненадлежащего исполнения п. 3.2.8 договора аренды Управлением не представлено.

Учитывая, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, тождественны тем доводам, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, и оснований для переоценки обстоятельств дела у суда апелляционной инстанции не имеется, то обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 06.05.2009г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

О. Г. Грибиниченко

Судьи

И. В. Борзенкова С. Н. Полевщикова