Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2008 г. N 17АП-4733/08

г. Пермь

22 августа 2008 г.

Дело N А71-1286/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шварц Н.Г.

судей Романова В.А., Снегура А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савельевой А.В.,

при участии:

от истца, Местной религиозной организации "Еврейская община "Магендавид": Тотоев В.И. - доверенность от 05.02.2008г. (до перерыва), после перерыва не явился;

от ответчика, ИП Мальцевой С.М.: Мальцева С.М. - паспорт, Зыкин А.Л. - по доверенности от 20.08.2008г. (после перерыва);

от ответчика, МУ "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" - не явились извещены надлежащим образом,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

Местной религиозной организации "Еврейская община "Магендавид", на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 21 мая 2008 года по делу N А71-1286/2008,

принятое судьёй Волковой О.Н.

по иску Местной религиозной организации "Еврейская община "Магендавид"

к ответчикам: 1. МУ "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска",

2. Индивидуальному предпринимателю Мальцевой Светлане Михайловне

о признании права пользования подвальным помещением, устранении препятствий к пользованию, выселении,

установил:

Местная религиозная организация "Еврейская община "Магендавид" обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к МУ "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" и ИП Мальцевой С.М. о признании за истцом право владения и пользования арендуемым подвальным помещением, площадью 57, 9 кв.м. по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192, а также об обязании ответчиков не чинить препятствия в пользовании подвальным помещением, площадью 57, 9 кв.м. по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192, и выселении второго ответчика из подвального помещения площадью 57, 9 кв.м. по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192, на основании ст.ст. 301-305 и ст. 611 Гражданского кодекса РФ (л.д. 7-8).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.05.2008г. в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 72-74).

Истец, Местная религиозная организация "Еврейская община "Магендавид", обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить исковые требования в полном объёме. Указывает, что подвальное помещение является автономным и не имеет сообщения с иными нежилыми помещениями (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). На момент заключения договора с истцом спорное помещение находилось в муниципальной собственности. Заявитель указывает, что в отношении спорного имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о переходе права собственности на спорный объект, помещение продолжает находиться в муниципальной собственности.

Ответчик, МУ "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска", в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами истца не согласился. Поясняет, что договор аренды N 23/06/1712а от 22.09.2003г. заключенный согласно Постановления Администрации г.Ижевска N 485 от 17.11.1999г. между ответчиком и истцом, сроком был продлен на неопределенный срок. Указывает, что воспользовался своим правом, установленным ст. 610 ГК РФ, и отказался от договора аренды в связи с тем, что произошла перемена собственника, и на аренду подвального помещения в многоквартирном доме необходимо получить согласие собственников помещений многоквартирного дома. Ответчик указывает, что такое согласие получено индивидуальным предпринимателем Мальцевой С.М., с которой и был заключен договор аренды N 23/06/6504А от 29.12.2007г.

Ответчик, индивидуальный предприниматель Мальцева С.М., решение арбитражного суда просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что подвальное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома и на получение его в аренду истец не имел согласия и соответствующего решения собственников общего имущества, в то время как ИП Мальцева С.М. такое согласие получила и заключила договор аренды на спорное помещение в установленном порядке.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела (л.д. 17-18) между Муниципальным учреждением "Городское жилищное управление - управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" (арендодатель) и Местной религиозной организацией "Еврейская община "Магендавид" (арендатор) заключен договор N 23/06/1712А аренды мест общего пользования жилого дома от 22.09.2003г.

Согласно пунктам 1.1, 1.2, договора N 23/06/1712А, арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование место общего пользования жилого дома подвальное помещение, расположенное по адресу: ул. Пушкинская 192, общей площадью 57, 9 кв. м. для использования под офис общественной организации сроком с 01.10.2003г. по 23.09.2004г.

01 октября 2003 года на основании договора N 23/06/1712А по акту приема- передачи арендодатель передал, а арендатор принял в пользование подвальное помещение, расположенное по адресу ул. Пушкинская 192, общей площадью 57,9 кв. м. (л.д. 31).

Из отзыва ответчика на апелляционную жалобу следует, что указанное недвижимое имущество Муниципальным учреждением "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" сдано в аренду истцу на основании Постановления Администрации г. Ижевска N 485 от 17.11.1999г.

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается пролонгированным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Из материалов дела также усматривается, и не оспаривается сторонами, что в период действия договора аренды N 23/06/1712А от 22.09.2003г., в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.2004г. N 189 ФЗ изменился собственник арендуемого истцом нежилого помещения.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Письмом от 08.11.2005г. N 6233/23-07 (л.д. 32) МУ "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" поставила арендатора в известность, что с марта 2005 года, в связи с вступлением в действие Жилищного кодекса РФ к договору аренды следует представить решение собственников помещений многоквартирного дома.

В дело представлено письмо Правового управления Администрации города Ижевска (входящий N 18 от 17.09.2007г.) из которого следует, что нежилое помещение, арендуемое Местной религиозной организацией "Еврейская община "Магендавид", не включено в реестр муниципальной собственности (л.д. 21-22).

По запросу апелляционного арбитражного суда в дело также представлен Приказ Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска Удмуртской Республики от 30.11.2007г. N 1786у, из которого следует, что в пункт 35 акта передачи в оперативное управление основных средств (нежилых помещений) Горжилуправлению внесены изменения согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Из оперативного управления МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" изъято нежилое подвальное помещение площадью 447 кв. м по ул. Пушкинской, 192. Из Реестра объектов муниципальной собственности г. Ижевска исключены нежилые подвальные помещения площадью 57,9 кв.м.; 44 кв.м.; 124,4 кв. м.; 68, 9 кв. м.; и 93,7 кв.м.

Согласно пункту 4 Приказа Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска Удмуртской Республики от 30.11.2007г. N 1786у следует, помещение в подвале жилого дома площадью 447 кв.м. является общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по ул. Пушкинская, 192.

В соответствии с ч.1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С учетом изложенного, следует признать, что по договору аренды между Муниципальным учреждением "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" и Местной религиозной организацией "Еврейская община "Магендавид" N 23/06/1712А аренды мест общего пользования жилого дома от 22.09.2003г. на подвальное помещение, расположенное по адресу ул. Пушкинская 192, общей площадью 57,9 кв. м.- изменился собственник, однако, в силу положений части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, это обстоятельство не повлекло прекращения договора N 23/06/1712А аренды мест общего пользования жилого дома от 22.09.2003г.

Вместе с тем письмом от 08.08.2007г. N 579/23-07 МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" направило арендатору уведомление о расторжении договора. Однако доказательства наличия на 08.08.2007года у МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" прав либо надлежащих полномочий собственника на расторжение договора аренды с истцом и истребования от арендатора арендуемого имущества, а также правоустанавливающих документов на нежилое помещение, ответчиком в дело не представлено.

В связи с наличием у истца не расторгнутого и не прекращенного, в установленном законом порядке, договора аренды N 23/06/1712А на право владения и пользования арендуемым подвальным помещением, площадью 57, 9 кв.м. по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192, апелляционный арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о признании за истцом указанного права, путем вынесения об этом соответствующего решения.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В силу положений части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, право аренды у истца установленное способом предусмотренным законом (договором) не требует вторичного его установления посредством судебного решения.

Апелляционный арбитражный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы истца что на арендуемое им помещение, ответчиками МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" и индивидуальным предпринимателем Мальцевой С.М. заключен новый договор аренды N 23/06/6504А от 29.12.2007г. и указанным договором ответчики чинят препятствия истцу в пользовании арендуемым помещением.

В силу п.п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По смыслу п. 1, подп. 4 п. 2 ст. 44, п.п. 2, 3 ст. 161, ст. 164 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в жилом доме является органом его управления в случае, если собственниками не избран иной способ управления. Одним из таких способов является товарищество собственников жилья.

В деле отсутствуют доказательства того, какой способ управления избран собственниками многоквартирного дома по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192.

В качестве подтверждения наличия согласия собственников на заключение МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" и индивидуальным предпринимателем Мальцевой С.М. договора аренды N 23/06/6504А от 29.12.2007г. (л.д. 39-40), ответчиками в дело представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192, от 23.11.2007г.(л.д. 36-37).

Представленный в дело протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 23.11.2007г. судом апелляционной инстанции исследован в порядке статьи 71 АПК РФ и не может быть признан надлежащим доказательством распоряжения собственниками принадлежащим им имуществом на праве общей собственности.

В справке N 138 от 13.11.2007г. (л.д. 38) указано, что общая площадь квартир находящаяся в собственности составляет 1 797, 80 кв. м., из них муниципальных квартир 11, площадью 514, 30 кв. м.

Однако, документов, удостоверяющих наличие согласия собственников приватизированных квартир (решения общего собрания) на момент сдачи спорных помещений в аренду в материалах дела не имеется. Указанное обстоятельство ответчиками не оспорено, и иное суду не доказано (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В обоснование статуса управляющей организации МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" обязано представить договор управления многоквартирным домом, заключенный по правилам ст.ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ. Статьей 422 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и правовым актам, действующим на момент его заключения.

Представленные ответчиками в дело договор аренды N 23/06/6504А от 29.12.2007г. между МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" и индивидуальным предпринимателем Мальцевой С.М. (л.д. 39-40) и Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192 от 23.11.2007г. (л.д. 36-37) являются недействительными, ничтожными и не влекут правовых последствий.

В соответствии с ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Протокол собрания собственников помещений_ от 23.11.2007г., является недействительным, так как по форме и содержанию не соответствуют требованиям статей 44 - 48 Жилищного кодекса РФ, вследствие чего не может быть признан волеизъявлением собственников жилых помещений, оформленным в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 2, ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации, принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем в многоквартирном доме.

В материалы дела отсутствуют соответствующие решения собственников, а также доказательства вручения собственникам нежилых помещений приглашения на участие в заочном голосовании. Отсутствие доказательства прав собственности (свидетельства о регистрации права), отсутствие указания на лиц, участвующих в общем собрании собственников помещений, отсутствие выписки из реестра собственности, не позволяет считать доказанным в соответствии со ст. 65 АПК РФ факт перехода, в установленном законом порядке, к истцу прав управления жилым многоквартирным домом.

Кроме того, в отсутствие надлежаще оформленных правоустанавливающих документов о правах собственности на жилые и нежилые помещения многоквартирного дома, позволяющие сделать вывод о праве собственности на многоквартирный дом в целом, соответственно не может быть признано правомерным указание в протоколах сведений о количестве голосов принимающих участие в собрании и голосовании.

Таким образом у ответчика, МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г.Ижевска", отсутствовал статус управляющей компании и соответственно право, предусмотренное договором управления имуществом на заключение договора аренды N 23/06/6504А от 29.12.2007г. с ответчиком ИП Мальцевой С.М., в том числе на нежилое подвальное помещение, находящееся в пользовании у истца.

Из сопоставления содержания договоров: N 23/06/1712А аренды мест общего пользования жилого дома от 22.09.2003г. и N 23/06/6504А от 29.12.2007г. не усматривается, что предметом указанных договоров являются одни и те же помещения. В договоре аренды от 22.09.2003г. указано подвальное помещение, расположенное по адресу ул. Пушкинская 192, общей площадью 57,9 кв. м., а в договоре N 23/06/6504А от 29.12.2007г. указано подвальное помещение, расположенное по адресу ул. Пушкинская 192, общей площадью 117, 0 кв. м.

Из Приказа Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска Удмуртской Республики от 30.11.2007г. N 1786у следует, что всё помещение в подвале жилого дома в многоквартирном доме по ул. Пушкинская, 192, являющееся общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений составляет - площадь 447 кв.м, в том числе: подвальные помещения площадью 57,9 кв.м.; 44 кв.м.; 124,4 кв. м.; 68, 9 кв. м.; и 93,7 кв.м.

Помещения указанного ответчиками в договоре общей площадью 117 кв. м. в Приказе Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска Удмуртской Республики от 30.11.2007г. N 1786у не содержится.

Истцом, в порядке, установленном ст. 65 АПК РФ, не доказано, что арендуемое им помещение входит в состав помещения общей площадью - 117 кв.м.

Таким образом, в деле отсутствуют документы удостоверяющие факт нарушения ответчиками прав истца на пользование арендованным помещением и факт чинения ими препятствий.

На основании изложенного, исковые требования о выселении второго ответчика ИП Мальцевой С.В. из подвального помещения площадью 57, 9 кв.м., удовлетворению не подлежат, по изложенным выше основаниям. Кроме того судом первой инстанции правомерно указано, что указанное право принадлежит собственнику недвижимого имущества (ст.301,ст. 304 ГК РФ)

Ссылки истца в обоснование исковых требований в судебном заседании апелляционной инстанции, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене, в связи с тем, что в силу пунктов 5.1., 5.2 N 23/06/1712А аренды мест общего пользования жилого дома от 22.09.2003г. истец имеет преимущественное право на заключение договора аренды перед ответчицей Мальцевой С.М., апелляционный арбитражный суд отклоняет по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Заявленное истцом требование о выселении ответчика не соответствует способу защиты права, установленному законом для добросовестного арендатора.

На основании изложенного, ни одно из заявленных исковых требований удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем следует признать что судом первой инстанции сделаны следующие неправильные выводы и суждения, основанные на неправильном толковании закона, которые апелляционным арбитражным судом исключаются из мотивировочной части решения:

- о заключении договора аренды спорного нежилого помещения с ИП Мальцевой С.М. на основании волеизъявления собственников многоквартирного дома 192 по ул. Пушкинской, согласно протоколу общего собрания собственников помещений от 23.11.2007г.;

- о принятии общим собранием собственников многоквартирного дома 192, по ул. Пушкинской, решения о заключении договора аренды на спорное помещение в соответствии с требованиями ЖК РФ;

- о расторжении договора N 23/06/1712А аренды мест общего пользования жилого дома от 22.09.2003г.;

- об отсутствии правовых оснований у истца на права владения, пользования подвальным помещением, расположенным по адресу ул. Пушкинская, 192, общей площадью 57, 9 кв. м.

Однако, по результатам заявленных исковых требований, не подлежащих удовлетворению, решение арбитражного суда первой инстанции изменению или отмене не подлежит.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21 мая 2008 года по делу N А71-1286/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н. Г. Шварц

Судьи

А.А. Снегур В.А. Романов