Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2009 г. N 17АП-1475/09

г. Пермь

18 марта 2009 г.

Дело N А50-14873/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Виноградовой Л. Ф.,

судей Дюкина В.Ю., Хаснуллиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Макаровой З.В.

при участии:

от ответчика ООО "Кафе "Грезы": Ямалтдиновой А.Ф. - директор, выписка из

ЕГРЮЛ от 09 июня 2008 года, паспорт;

Бондарь С.А. - доверенность от 16 марта 2009 года, доверенность;

от истца Департамента имущественных отношений администрации города Перми: не явились.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

ООО "Кафе "Грезы",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 20 января 2009 года

по делу N А50-14873/2008,

принятое судьей Удовихиной В.В.

по иску Департамента имущественных отношений администрации города Перми

к ООО "Кафе "Грезы"

о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора и изъятии помещения,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Перми (истец) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Кафе "Грезы" (далее ООО "Кафе "Грезы", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 285 953, 63 руб., пени в размере 21 733, 05 руб., расторжении договора аренды N 1742-06И от 21 апреля 2006 года и изъятии муниципального нежилого помещения общей площадью 339,20 кв. м., расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, 11, на основании статей 9, 11, 309, 310, 330, 395, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 2-3).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20 января 2009 года, приятым судьей Удовихиной В.В. по делу N А50-14873/2008, исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Кафе "Грезы" в пользу Департамента имущественных отношений администрации города Перми взыскано 285 953,63 руб. задолженности и 4 346,61 руб. пени. Договор аренды N 1742-06И от 21 апреля 2006 года расторгнут. На ООО "Кафе "Грезы" возложена обязанность возвратить Департаменту имущественных отношений администрации города Перми муниципальное нежилое помещение общей площадью 339,2 кв. м., расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, 11. В части взыскания пени в размере 17 386,44 руб. судом отказано (л. д. 63-66).

Ответчик, ООО "Кафе "Грезы", не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По его мнению, судом не полно установлены фактические обстоятельства дела. Ответчиком произведен ремонт помещения, и данное капиталовложение значительно улучшило состояние здания и повысило его стоимость. Судом первой инстанции не учтено, что ООО "Кафе "Грезы" является малым предприятием, которое на основании предоставленных государством льгот имеет право выкупа занимаемого помещения. ООО "Кафе "Грезы" считает, что судом неправильно определен размер задолженности и период ее образования, поскольку не выяснен вопрос о том, продолжались ли арендные отношения. Кроме того, согласно своду по счету 76-5 с 01 января 2008 года по 31 декабря 2008 года сумма задолженности на 13 января 2009 года составила 127 203, 12 руб. Ответчик полагает, что у суда не имелось оснований для расторжения договора. В соответствии с пунктом 6.2 договора основанием для расторжения договора является нарушение срока внесения арендной платы два и более раза. По мнению ООО "Кафе "Грезы", истец утратил право требовать расторжения договора, так как нарушение сроков внесения арендной платы имело место в мае - июне 2008 года. В дальнейшем ответчик продолжал вносить арендную плату, которую истец принимал, что, полагает ответчик, свидетельствует о продолжении договорных отношений. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО "Кафе "Грезы" просит решение суда первой инстанции отменить как необоснованное и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды и о частичном взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 127 203,12 руб.

В судебном заседании представитель ООО "Кафе "Грезы" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме (протокол судебного заседания от 17 марта 2009 года).

Истец, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21 апреля 2006 года Департаментом имущественных отношений администрации города Перми (арендодатель), МУ "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" г. Перми (балансодержатель) с одной стороны и ООО "Кафе "Грезы" (арендатор) с другой стороны заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1742-06И (л. д. 9-16).

Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроено-пристроенного нежилого одноэтажного здания к 5-этажному жилому дому (литеры А, А1), расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, д. 11, общей площадью 339,20 кв.м.

Цель использования объекта: столовая (пункт 1.2 договора ).

Срок аренды установлен сторонами с 15 марта 2006 года по 15 марта 2011 года (пункт 1.3 договора).

На арендатора, ООО "Кафе "Грезы" возложена обязанность использовать объект по назначению, указанному в пункте 1.2 данного договора, а также своевременно и в полном объеме платить арендную плату в размере, установленном договором (пункты 3.3.1, 3.3.3 договора).

Арендатору с учетом цели использования арендуемого объекта предоставлена льгота по арендной плате путем применения при расчете арендной платы понижающего коэффициента социальной значимости в размере 0,50 на площадь 339,20 кв. м. (пункт 4.2 договора).

Арендная плата с учетом пункта 4.2 договора, включающая арендную плату за объект и плату за долю земельного участка, действующая в течение 2006 года, составляет в год 276 936,24 руб., в квартал 69 234,06 руб., в месяц 23 078,02 руб., в том числе 20 705,15 руб. за объект, 2 372,87 руб. за долю земельного участка, а в дальнейшем - в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с пунктами 4.5 и 4.6 договора (пункт 4.3 договора аренды).

Пунктом 4.4 договора установлено, что арендатор, ООО "Кафе "Грезы", вносит арендную плату за объект и за долю земельного участка ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала на расчетный счет УФК по Пермской области.

В силу пункта 4.5 договора размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору).

Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью данного договора (пункт 4.5 договора от 21 апреля 2006 года).

Пунктом 4.6 договора установлено, что арендная плата ежегодно до 15 января индексируется с учетом инфляции.

В случае нарушения арендатором сроков внесении арендной платы, за каждый день задержки внесения арендной платы налагается штраф в размере 0,5 % от величины недоимки арендной платы за расчетный период (пункт 7.2 договора).

Пунктом 6.2 договора установлены основания досрочного расторжения договора арендодателем, в том числе, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные данным договором, либо имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы (пункты 6.2.2., 6.2.3. договора).

Объект передан арендатору, ООО "Кафе "Грезы", по акту приема-передачи объекта нежилого муниципального фонда 15 марта 2006 года (л. д. 22).

09 апреля 2007 года произведена государственная регистрация договора аренды (информация УФРС по Пермскому краю о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) N 59-59-23/024/2007-248 от 09 апреля 2007 года, л. д. 40-41).

09 января 2008 года арендодатель, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, уведомил арендатора, ООО "Кафе "Грезы", о том, что на основании письма Департамента финансов администрации г. Перми N 06-03-227 от 24 декабря 2007 года с 01 января 2008 года вводится коэффициент индексации арендной ставки в размере 1.083 по отношению к размеру арендной платы, начисляемой в 2007 году. В связи с этим с 01 января 2008 года арендная плата за объект составляет 60 626,19 руб. в месяц без учета НДС, за долю земельного участка - 2 780,47 руб. (уведомление от 09 января 2008 года N 19-19-1/14, л. д. 31-32).

04 апреля 2008 года арендодатель уведомил арендатора о том, что решением Пермской городской Думы от 25 марта 2008 года N 72 внесены изменения в "Методику определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество", согласно которым в расчет арендной платы вводится коэффициент платы за пользование земельным участком, раздел 4 методики "Расчет платы за долю земельного участка" исключен. В связи с этим арендная плата с 01 апреля 2008 года составляет 63 655,29 руб. в месяц без учета НДС (уведомление N 19-19-3020/14 от 04 апреля 2008 года, л. д. 33).

02 июля 2008 года арендодатель, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, в связи с наличием задолженности по арендной плате в размере 251 592,25 руб. направил арендатору, ООО "Кафе "Грезы", претензию, в которой предложил в срок до 16 июля 2008 года погасить имеющуюся задолженность, а также сообщил о своих намерениях досрочно расторгнуть договор N 1742-06И на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 6.2.2., 6.2.3. названного договора в судебном порядке(л. д. 7-8).

Поскольку ООО " Кафе "Грезы" обязанность по внесению арендной платы в срок и размере, установленные договором, систематически не исполнялась, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Кафе "Грезы" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 285 953, 63 руб. и пени в размере 21 733, 05 руб., о расторжении договора аренды N 1742-06И от 21 апреля 2006 года и изъятии муниципального нежилого помещения общей площадью 339,20 кв. м., расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, 11, на основании статей 9, 11, 309, 310, 330, 395, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 2-3).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Аналогичная обязанность возложена на арендатора пунктом 3.3.3 договора аренды от 21 апреля 2006 года (л. д. 9-16).

Согласно расчету истца, Департамента имущественных отношений администрации города Перми, арендная плата за помещение за период с января по июль 2008 года составляет 436 499,73 руб. ( л. д. 4-5).

Однако арендатором, ООО "Кафе "Грезы", к окончанию периода, за который производится взыскание, уплачено лишь 184 907,48 руб. (л. д. 4-5, 36).

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.

Ссылка ответчика в подтверждение уплаты иной суммы арендной платы по договору на свод по счету 76-5, составленный по состоянию на 13 января 2009 года и представленный ответчиком с апелляционной жалобой, судом отклоняется.

Согласно названному своду ООО "Кафе "Грезы" перечислило Департаменту имущественных отношений администрации города Перми после 31 июля 2008 года денежные средства в размере 63 655,29 руб. 04 августа 2008 года, 50 000 руб. 24 сентября 2008 года, 63 355 руб. 03 октября 2008 года, 100 000 руб. 18 ноября 2008 года, 102 000 руб. 04 декабря 2008 года, 63 655,29 руб. 25 декабря 2008 года.

Однако из данного документа в отсутствие платежных поручений не представляется возможным установить, в погашение долга по арендной плате либо в погашение текущих платежей по договору, за какой именно месяц и в каком размере перечислены данные денежные средства.

Кроме того, из данного свода следует, что на 13 января 2009 года, то есть на момент принятия обжалуемого решения, у ООО "Кафе "Грезы" имелась задолженность перед Департаментом имущественных отношений администрации города Перми в сумме 127 203,12 руб. При этом свод по счету 76-7 свидетельствует также о наличии у ответчика задолженности в сумме 34 361,38 руб. по оплате доли земельного участка, плата за которую является составной частью арендной платы по договору (пункт 4.3 договора).

Доказательства погашения задолженности за долю земельного участка, равно как и доказательства погашения задолженности по арендной плате за объект недвижимости, ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Расчет пени произведен истцом в соответствии с пунктом 7.2 договора от 21 апреля 2006 года. Неустойка, подлежащая, по мнению истца, уплате, составила 21 733,05 руб. Однако согласно расчету истца ответчиком оплачено 5 709,44 руб. неустойки (л. д. 4-5).

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворил требование истца в части взыскания неустойки в сумме 4 346,61 руб.

Требование Департамента имущественных отношений администрации города Перми о расторжении договора аренды также подлежит удовлетворению.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Пунктами 6.2.2, 6.2.3 договора аренды от 21 апреля 2006 года предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть действие договора в случаях, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные данным договором, либо имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы (л. д. 9-16).

Сроки внесения ООО "Кафе "Грезы" арендной платы предусмотрены пунктом 4.4 договора, согласно которому арендатор вносит арендную плату за объект и за долю земельного участка ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала на расчетный счет УФК по Пермской области.

Согласно своду по счету 76-5 ООО "Кафе "Грезы" уплатило Департаменту имущественных отношений администрации города Перми арендную плату за помещение 28 января 2008 года в размере 60 000 руб., 07 февраля 2008 года - 626,19 руб., 27 февраля 2008 года - 40 000 руб., 10 апреля 2008 года - 20 626 руб., 02 июля 2008 года - 63 655,29 руб., 04 августа 2008 года - 63 655,29 руб., 24 сентября 2008 года - 50 000 руб., 03 октября 2008 года - 63 355 руб., 18 ноября 2008 года - 100 000 руб., 04 декабря 2008 года - 102 000 руб., 63 655,29 руб. - 25 декабря 2008 года; за долю земельного участка 413,85 руб. 28 апреля 2006 года, 2187,73 руб. 10 сентября 2007 года, 2 187,73 руб. 11 сентября 2007 года.

Вышеизложенное свидетельствует о систематическом нарушении арендатором сроков внесения арендной платы, установленных договором аренды.

В марте, мае и июне 2008 года арендная плата за помещение арендатором не вносилась.

Претензией от 02 июля 2008 года, оставленной без ответа ООО "Кафе "Грезы", арендодатель, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, предложил арендатору в срок до 16 июля 2008 года погасить задолженность в сумме 251 592,25 руб. и расторгнуть договор N 1742-06И (л. д. 7-8).

Таким образом, на момент предъявления истцом претензии, его обращения с иском в суд, вынесения судом 20 января 2009 года решения, как и на момент рассмотрения судом апелляционной жалобы, у ответчика имелась и имеется задолженность по арендной плате за помещение, расположенное в г. Перми, ул. Стахановская,11, в размере двухмесячной арендной платы.

Данный факт ответчиком не оспаривается и подтверждается представленным ответчиком в суд апелляционной инстанции сводом счета 76-5, составленным по состоянию на 10 марта 2009 года, из которого следует наличие задолженности по арендной плате на указанные даты, в том числе на дату рассмотрения апелляционной жалобы в сумме 206 328,02 руб.

При таких обстоятельствах договор аренды от 21 апреля 2006 года N 1742-06И правомерно расторгнут судом в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 6.2.2., 6.2.3. договора.

В соответствии с частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 3.3.11 договора от 21 апреля 2006 года также установлено, что арендатор обязан при прекращении договора, в том числе по истечении срока его действия, передать объект арендодателю по акту приема-передачи в течение 3 дней с даты прекращения договора (л. д. 9-16).

Следовательно, судом первой инстанции обоснованно на ООО "Кафе "Грезы" возложена обязанность возвратить Департаменту имущественных отношений администрации города Перми спорный объект.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Пермского края от 20 января 2009 года является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не полно установлены фактические обстоятельства дела, а именно не учтено, что ответчиком произведен ремонт помещения, данное капиталовложение значительно улучшило состояние здания и повысило его стоимость, судом отклоняется.

Согласно пункту 2.2.3 договора аренды арендатор имеет право вносить предложения арендодателю и балансодержателю о проведении зачета затрат на капитальный ремонт и другие улучшения объекта (л. д. 9-16).

Доказательств того, что ООО "Кафе "Грезы" обращалось к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми и МУ "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" г. Перми с предложением произвести зачет затрат на капитальный ремонт и другие улучшения объекта в счет арендной платы за помещение им в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Ссылка ответчика на то, что судом первой инстанции не учтено, что ООО "Кафе "Грезы" является малым предприятием, которое с учетом предоставленным государством льгот имеет право выкупа занимаемого им помещения, отклоняется судом на основании пунктов 1, 2 статьи 65, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (пункт 2 названной статьи).

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (пункт 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельство, на которое ООО "Кафе "Грезы" ссылается в обоснование своих возражений в апелляционной жалобе, с учетом заявленных требований не подлежит установлению при рассмотрении данного спора.

Более того, судом первой инстанции данный довод не исследовался, ответчиком заявлен не был, поскольку ответчик, ООО "Кафе "Грезы", злоупотребляя своими процессуальными правами, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по делу, в заседания суда первой инстанции не являлся.

Довод ООО "Кафе "Грезы" о том, что судом неправильно определен размер задолженности и период ее образования, поскольку не выяснен вопрос о том, продолжались ли арендные отношения, несостоятелен в силу вышеизложенного.

Кроме того, из материалов дела следует, что объект передан арендатору по акту приема-передачи объекта нежилого муниципального фонда 15 марта 2006 года (л. д. 22).

Документы, свидетельствующие о возвращении объекта арендатором арендодателю, в материалах дела отсутствуют (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка ООО "Кафе "Грезы" на то, что судом неправомерно расторгнут договор аренды без указания конкретного пункта договора, противоречит материалам дела (л. д. 63-66).

Таким образом, апелляционная жалоба ответчика, ООО "Кафе "Грезы", удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, ООО "Кафе "Грезы".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Пермского края от 20 января 2009 года по делу N А50-14873/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа "www.fasuo.arbitr.ru".

Председательствующий

Л.Ф. Виноградова

Судьи

В.Ю. Дюкин Т.Н. Хаснуллина