Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2009 г. N 17АП-4017/09

г. Пермь

10 июня 2009 г.

Дело N А71-1112/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мещеряковой Т.И.,

судей Савельевой Н.М.,

Осиповой С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой П.С.,

при участии:

от истца - Общества с ограниченной ответственностью "Коллинз-Джинс": Головин М.И. (паспорт серии 9404 N 467174, доверенность от 18.01.2009г.),

от ответчика - Закрытого акционерного общества "АСПЭК-Домстрой": Барышников С.В. (удостоверение N 34, доверенность N 45/09 от 27.03.2009г.),

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в заседании суда апелляционную жалобу истца - Общества с ограниченной ответственностью "Коллинз-Джинс"

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 06 апреля 2009 года

по делу N А71-1112/2009,

принятое судьей А.М. Ходыревым

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Коллинз-Джинс"

к Закрытому акционерному обществу "АСПЭК-Домстрой",

о взыскании 433 550 руб. 16 коп. неосновательного обогащения, процентов,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Коллинз-Джинс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском о взыскании с Закрытого акционерного общества "АСПЭК-Домстрой" (далее - ответчик) 433 550 руб. 16 коп. неосновательного обогащения, процентов.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 06.04.2009г. (резолютивная часть решения объявлена 30.03.2009г.) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

В обоснование жалобы истец указывает на ошибочность вывода суда первой инстанции о согласовании сторонами при заключении предварительного договора аренды существенного условия договора - предмета аренды. По мнению истца, подписанный между сторонами предварительный договор аренды недвижимого имущества по окончании строительства N 05-02-09/1085 в силу ст.ст. 429, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является незаключенным, поскольку его условия не позволяют конкретно определить подлежащее передаче истцу в аренду имущество, в связи с чем, не порождает каких-либо прав и обязанностей для подписавших его сторон, а денежные средства в сумме 432 623 руб. 40 коп., уплаченные истцом по незаключенному договору, являются неосновательным обогащением ответчика и должны быть взысканы с него. Истец настаивает на том, что местонахождение площадей, подлежащих передаче в аренду в соответствии с предварительным договором, не определено. Документы, на которые в оспариваемом решении ссылается суд первой инстанции в обоснование выводов об определенности места нахождения объекта, приложениями к предварительному договору не являются, в связи с чем, не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств. Истец полагает, что до момента открытия строящегося центра (с учетом того, что разрешение на строительство центра выдано не ответчику, а иному лицу), предварительный договор аренды заключаться не может.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Ответчик с жалобой не согласен по мотивам, указанным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным, оснований для его отмены не усматривает, ссылаясь на отсутствие оснований для взыскания неосновательного обогащения в виде уплаченной по предварительному договору аренды суммы, поскольку договор между сторонами заключен, все его существенные условия соблюдены.

В судебном заседании представитель ответчика указал на обоснованность выводов суда первой инстанции о согласовании предмета аренды, правомерность применения соответствующих норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена апелляционным судом в порядке ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителей сторон, участвующих в судебном заседании, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 12.12.2007г. был заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества по окончании строительства N 05-02-09/1085 (л.д.11-17), в соответствии с п.2 которого ответчик, как покупатель здания Многофункционального общественного центра с подземной автостоянкой по ул.Холмогорова Октябрьского района г.Ижевска (далее -Центр), после государственной регистрации права собственности на часть помещений Центра намеревается предоставить истцу, а истец намеревается принять в аренду нежилое помещение на 3 этаже Центра, местоположение и границы которого согласованы сторонами и обозначены желтым цветом на графическом поэтажном плане, содержащемся в Приложении N 2 к настоящему договору, площадью ориентировочно 100 кв.м.

Во исполнение п.п.8.5-8.6 указанного договора истец уплатил ответчику денежные средства в общей сумме 432623 руб. 40 коп., в том числе: страховой депозит в сумме 216311 руб. 70 коп. (платежные поручения N 67 от 07.02.08г., N 71 от 11.02.08г., N 76 от 14.02.08г.); авансовый платеж в сумме 216311 руб. 70 коп. (платежные поручения N 77 от 14.02.08г., N 83 от 18.02.08г., N 103 от 27.02.08г.).

Истец, полагая, что предварительный договор аренды является незаключенным, поскольку он не позволяет однозначно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, а уплаченная им сумма в размере 432 623 руб. 40 коп. является неосновательным обогащением ответчика, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для взыскания неосновательного обогащения, в связи с тем, что предварительный договор является заключенным, поскольку в нем определено имущество, подлежащее передаче в аренду.

Суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Таким образом, понятие неосновательного обогащения, прежде всего, предполагает приобретение (сбережение) имущества без должного правового обоснования.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а договор не считается заключенным.

Как усматривается из материалов дела, представленный предварительный договор N 05.02.09/1085 от 12.12.2007г. - это документ, содержащий многочисленные приложения, являющиеся неотъемлемой частью данного договора. При этом, все приложенные документы подписаны сторонами и скреплены печатями организаций.

Из условий п.п. 2.1.- 2.2. предварительного договора N 05-02-09/1085 следует, что передаче истцу в аренду подлежит помещение на 3 этаже Центра с подземной автостоянкой по ул.Холмогорова Октябрьского района г.Ижевска, местоположение и границы которого (помещения) согласованы сторонами и обозначены желтым цветом на графическом поэтажном плане, содержащемся в Приложении N 2 к настоящему договору, площадью ориентировочно 100 кв.м.

Суд первой инстанции, установив, что указанный Центр на момент подписания сторонами предварительного договора являлся строящимся объектом, при определении данных, позволяющих установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, посчитал необходимым учитывать такие характеристики объекта недвижимости, как местонахождение и описание строящегося здания, где находятся помещения, выступающие объектом основного договора; описание помещений, включая площадь и их расположение в строящемся здании согласно поэтажному плану помещений с указанием их расположения на соответствующем этаже с обозначением границ.

При этом с учетом требований ст.431 ГК РФ, оценив условия пунктов 2.1-2.2 предварительного договора, суд первой инстанции посчитал, что указанный в договоре адрес местонахождения Центра - ул. Холмогорова Октябрьского района г.Ижевска позволяет достоверно определить местонахождение строящегося здания центра на местности. Кроме того, данный адрес местонахождения Центра указан также в проекте краткосрочного договора аренды нежилого помещения (Приложение N 6 к оспариваемому договору (л.д.36-56) и Общих правилах, положениях и инструкциях Торгово-развлекательного центра "Талисман Удачи" (Приложение N 4 к оспариваемому договору), что обоснованно отметил суд первой инстанции.

При этом, судом учтено, что в спорном договоре адрес Центра без указания цифровой нумерации определен сторонами на основании имеющейся проектной и разрешительной документации (согласно Разрешению на строительство N 1031800554400-481 от 21.06.07г. (л.д.86) строительный адрес объекта определен как г.Ижевск, Удмуртская республика, ул.Холмогорова, 11 в Октябрьском районе), с учетом того, что здание центра является недостроенным объектом и не имеет точного адреса.

Ссылки жалобы на невозможность признания в качестве надлежащих доказательств принятых судом первой инстанции в обоснование согласованности места нахождения объекта документов, судом апелляционной инстанции отклоняются, как необоснованные.

Так же судом первой инстанции установлены и материалами дела подтверждаются следующие обстоятельства.

Описание строящегося здания, где находится помещение, выступающие объектом основного договора аренды, приведено в Общих правилах, положениях и инструкциях Торгово-развлекательного центра "Талисман Удачи" (Приложение N 4 к оспариваемому договору (л.д.89-130)), согласно которым ТРЦ "Талисман Удачи" представляет собой Торгово-Развлекательный Центр общей площадью 42452 кв.м. и состоит из 3-х этажей и подземной автостоянки.

Описание помещения, подлежащего передаче в аренду истцу, включая площадь и его расположение в строящемся здании указано и согласовано сторонами в п.2.2. оспариваемого предварительного договора, как нежилое помещение на 3 этаже Центра, местоположение и границы которого обозначены желтым цветом на графическом поэтажном плане, содержащемся в Приложении N 2 (л.д.17) к настоящему договору, площадью ориентировочно 100 кв.м.

При этом, из приложенного к оспариваемому договору поэтажного плана Центра можно достоверно установить конфигурацию всех помещений этажа здания, местоположение и границы подлежащего передаче истцу в аренду помещения (поскольку в деле представлена черно-белая копия поэтажного плана, подлежащее передаче в аренду истцу помещение отмечено как заштрихованное сплошными параллельными линиями).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что буквальное толкование п.п. 2.1.-2.2. оспариваемого договора с учетом имеющихся в материалах дела документальных доказательств в их совокупности позволяет определенно установить как местоположение и описание строящегося здания Центра, так и помещение, подлежащее передаче истцу в качестве объекта аренды, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при подписании предварительного договора аренды недвижимого имущества по окончании строительства N 05-02-09/1085 от 12.12.2007г. сторонами были надлежащим образом определены и согласованы условия о предмете договора, в связи с чем, указанный договор является заключенным с учетом положений п.1 ст.432, п.3 ст.429, п.3 ст.607 ГК РФ и порождает права и обязанности для подписавших его лиц (п.2 ст.307 ГК РФ).

Следовательно, между сторонами имеют место быть обязательственные правоотношения, вытекающие из договора и регулируемые нормами раздела 3 части 1 ГК РФ, что обоснованно отмечено судом первой инстанции.

В связи с изложенным, требование истца о взыскании неосновательного обогащения является неправомерным.

Доводы истца о не указании в поэтажном плане Центра номера этажа здания, выделении в плане арендуемых помещений, не подлежащих передаче в аренду, отсутствии в п.2.2. предварительного договора указания на обозначение подлежащего передаче в аренду помещения как "С7" согласно поэтажному плану получили надлежащую правовую оценку суда первой инстанции, который обоснованно указал, что содержание п.п. 2.1.-2.2. оспариваемого договора с учетом имеющихся в материалах дела документальных доказательств в их совокупности позволяет определенно установить как местоположение и описание строящегося здания Центра, так и помещение, подлежащее передаче истцу в качестве объекта аренды.

Ссылка жалобы на указание ориентировочной площади помещений (100 кв.м.) так же правильно оценена судом первой инстанции, который указал, что окончательное определение (уточнение) площади строящегося объекта и расположенных в нем помещений производится по окончании строительства на основании данных технической инвентаризации, при этом, возможность и порядок уточнения (изменения) площади подлежащих передаче истцу в аренду помещений с учетом результатов замеров органа технической инвентаризации предусмотрены п.п. 7.2.1., 8.7. договора, с последующим перерасчетом страхового депозита и иных платежей в случае уменьшения площади помещения.

Доводы жалобы о том, что ответчик не будучи собственником здания Центра и расположенных в нем помещений, не обладает правом распоряжения имуществом, не правомочен от своего имени заключать соответствующие сделки (в том числе и предварительные договоры) и получать денежные средства от третьих лиц по таким сделкам не являются основаниями для признания оспариваемого предварительного договора незаключенным, что так же обоснованно отметил суд первой инстанции.

Предварительные договоры, по которым стороны обязались в будущем заключить договоры аренды, не являются сделками с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (п.14 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.1001г. N 59 "Обзор практики споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Из материалов дела следует, что арендодатель по предварительному договору аренды заключил предварительный договор купли - продажи N 05-02-09/481 от 21.06.2007г. (л.д.85) согласно которому стороны обязуются в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения в Многофункциональном общественном центре заключить договор купли-продажи (Основной договор).

Условие о сроке предварительного договора согласовано сторонами в указанном договоре в соответствии со ст.190 и п.4 ст.429 ГК РФ. О дате открытия Центра арендатор информирован соответствующими письмами, представленными в материалы дела.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и по существу сводятся к переоценке обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст.71 АПК РФ.

Из вышеизложенного следует, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, доказательства получили надлежащую правовую оценку, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 06 апреля 2009 года по делу N А71-1112/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Коллинз-Джинс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на Интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т. И. Мещерякова

Судьи

С.П. Осипова Н.М. Савельева