Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2009 г. N 17АП-5250/09 (ключевые темы: договор аренды - недвижимость - прекращение договора - аренда недвижимости - регистрация прав)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 13 июля 2009 г. N 17АП-5250/09

 

г. Пермь

13 июля 2009 г.

Дело N А60-3363/2009

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июля 2009 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Богдановой Р.А.,

судей Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пепеляевой И.С.

при участии:

от истца (ЗАО "Уралпромрезинотехника") - не явился, извещен,

от ответчика (ОАО "Свердловэнергосбыт" ) - Мякишева М.В., паспорт 7403 352266, доверенность N 16-3/012 от 29.12.2008г.,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика

ОАО "Свердловэнергосбыт"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 мая 2009 года

по делу N А60-3363/2009,

принятое судьей Черемных Л.Н.

по иску ЗАО "Уралпромрезинотехника"

к ОАО "Свердловэнергосбыт"

о взыскании 1 080 000 руб.

установил:

ЗАО "Уралпромрезинотехника" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ОАО "Свердловэнергосбыт" о взыскании 1080000 руб. неустойки, предусмотренной п. 4.4 договора аренды N 16-3/573-687 от 22.08.2007г., начисленной в связи с несоблюдением арендатором (ответчиком) порядка расторжения договора в одностороннем порядке.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.05.2009г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать. Полагает, что в силу п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 452 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, прошедший государственную регистрацию в установленном законом порядке считается расторгнутым также только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а поскольку соответствующая запись в реестр не внесена, договор аренды не считается расторгнутым. В обоснование своей позиции ссылается также на ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 10 Приказа Минюста РФ от 06.08.2004г. N 135. Считает, что на момент урегулирования разногласий относительно расторжения договора стороны не считали договор расторгнутым в одностороннем порядке, т.к. истец представлял свои возражения и вариант изложения условий соглашения о расторжении договора.

Истец представил письменный отзыв на жалобу, согласно которому против доводов жалобы возражает, просит оставить решение без изменения, в порядке п. 2 ст. 156 АПК РФ представил ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие своего представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав доводы стороны, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда соответствует действующему законодательству и отмене не подлежит.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Из материалов дела следует, что между ОАО "Свердловэнергосбыт" (арендатор) и ЗАО "Уралпромрезинотехника" (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества N 16-3/573-687 от 22.08.2007г., в соответствии с которым арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору четырехэтажное здание общей площадью 939, 2 кв.м., нежилого назначения, расположенное по адресу: г.Екатеринбург, ул. Хомякова, д.15 (п. 1.1).

Согласно пунктам 5.1 и 5.2 договора аренды, он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении ФРС по Свердловской области и действует до 25.08.2011г.

Договор аренды недвижимого имущества N 16-3/573-687 от 22.08.2007г. был зарегистрирован в установленном законом порядке 02.11.2007г. (номер регистрации 66-66-01/674/2007-191).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 22.08.2007г.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 08.09.2008г., также зарегистрированным в Управлении ФРС по Свердловской области (запись регистрации 666601736/2008-266), стороны установили ставку арендной платы в размере 1 150 руб. 00 коп. за 1 кв.м. площади арендованных помещений.

В соответствии с п. 2.4.1 договора аренды арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив письменно об этом арендодателя за 90 календарных дней до дня прекращения действия настоящего договора. При этом арендатор оплачивает арендную плату пропорционально времени фактического пользования недвижимым имуществом.

Пунктом 4.4 договора установлено, что в случае одностороннего расторжения от договора арендатором без предварительного уведомления арендодателя в срок, установленный п. 2.4.1 договора, арендатор уплачивает неустойку в размере 100% от суммы арендной платы за один календарный месяц.

30 декабря 2008 г. в адрес истца (арендодателя) поступило письмо ответчика (арендатора) N 11-01/14026 о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 16-3/573-687 от 22.08.2007г., в котором арендатор просил считать названный договор расторгнутым с 26 февраля 2009 г., и все обязательства сторон, возникшие после наступления 26 февраля 2009 г. не относятся к обязательствам по расторгаемому договору и условиями договора не регулируются.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 31 января 2009 г. спорное имущество возвращено арендодателю.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, поскольку уведомление о расторжении договора с 26 февраля 2009 г. было получено истцом 30 декабря 2008 г., ответчиком нарушены условия договора аренды недвижимого имущества N 16-3/573-687 от 22.08.2007г. об обязательном уведомлении арендодателя за 90 дней до дня прекращения действия настоящего договора. В связи с этим суд признал обоснованным требование истца о взыскании договорной неустойки за нарушение срока, установленного пунктом 2.4.1 договора, в размере 1 080 000 рублей (1 150 руб. 00 коп. х 939, 2 кв.м.).

Суд первой инстанции обоснованно указал, что глава 34 Гражданского кодекса РФ (ст. 619, ст. 620) не регламентирует особую процедуру расторжения договора аренды, поэтому в отношениях по аренде действует общее правило о расторжении договора, содержащееся в статье 450 ГК РФ. Следовательно, в данном случае договор аренды N 16-3/573-687 от 22.08.2007г. считается расторгнутым с даты, указанной ответчиком в своем уведомлении от 30.12.2008г. N 11-01/14026, т.е. с 26 февраля 2009 года.

Данные выводы суда первой инстанции являются правомерными.

Ответчик полагает, что в силу п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 452 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, прошедший государственную регистрацию в установленном законом порядке считается расторгнутым также только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также ссылается на положения ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 10 Приказа Минюста РФ от 06.08.2004г. N 135.

Между тем, законодательство (в том числе те положения, на которые ссылается заявитель) не предусматривает государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 10 Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004г. N 135, государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) (пункт 2 статьи 13 Закона).

Из анализа указанных положений не следует, что договор аренды недвижимого имущества действует до внесения в Реестр соответствующей записи о его расторжении. Следовательно, доводы ответчика основаны на неверном толковании законодательства.

В настоящем случае соглашение о расторжении договора обоснованно в соответствии с п. 3 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ и п. 2.4.1 договора аренды заключено в письменной форме.

Представление истцом возражений и своего варианта условий соглашения о расторжении договора, также не свидетельствует о том, что он на момент урегулирования разногласий не считал договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, решение суда является правомерным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.05.2009г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Председательствующий

Р.А. Богданова

 

Судьи

И.В. Борзенкова
Г.Н. Гулякова

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Номер дела в первой инстанции: А60-3363/09


Истец: ЗАО "Уралпромрезинотехника"

Ответчик: ОАО "Свердловэнергосбыт" Восточный сбыт


Хронология рассмотрения дела:


13.07.2009 Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда N 17АП-5250/09