Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2009 г. N 17АП-5269/09

г. Пермь

16 июля 2009 г.

Дело N А50-6385/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Щеклеиной Л. Ю.,

судей Савельевой Н.М., Нилоговой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой П.С.,

при участии:

от заявителя - ООО "Регион": Алферов А.К., паспорт, доверенность от 25.03.2009г.,

от заинтересованных лиц - Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми, Постоянно действующая комиссия по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов: не явился, извещен надлежащим образом,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица -

Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 29 мая 2009 года

по делу N А50-6385/2009,

принятое судьей Даниловой С.А.,

по заявлению ООО "Регион"

к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Перми, Постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов

о признании недействительным решения,

установил:

ООО "Регион" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным решения от 27.02.2009г. Постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми об отказе ООО "Регион" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 29.05.2009г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Департамент имущественных отношений Администрации г.Перми обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении требований общества, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного акта.

В обоснование жалобы указывает на то, что отказ Департамента в предоставлении ООО "Регион" преимущественного права выкупа арендуемого помещения является правомерным, поскольку истцом в нарушение требований п.2 ст.3 Закона РФ N 159-ФЗ от 22.07.2008г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" обязательства по внесению арендной платы исполнялись ненадлежащим образом.

Департамент имущественных отношений Администрации г.Перми, Постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Общество представило письменный отзыв с возражениями против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить в силе, отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. Считает, что отказ Комиссии в реализации преимущественного права на приобретение имущества, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства, является необоснованным, поскольку общество добросовестно исполняло обязанности по перечислению арендной платы. Отдельные случаи просрочки в уплате арендных платежей не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, исключающих предоставление льготы, не могут свидетельствовать о ненадлежащем исполнении заявителем обязанностей арендатора по договору аренды.

Представитель общества в суде апелляционной инстанции поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве на апелляционную жалобу, пояснил суду, что в указанный в оспариваемом решении период обществом осуществлялось погашение задолженности по арендной плате, возникшей в связи с многократным увеличением ставки арендной платы, неверным разнесением арендодателем перечисленных денежных средств за долю земельного участка, на момент подачи заявления в комиссию задолженности по арендной плате не имелось.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Из материалов дела следует, что ООО "Регион" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 23.06.2004 г. (ОГРН 1045901001079).

30.08.2005г. между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Перми (Арендодатель), МУ "Жилищная служба Мотовилихинского района г.Перми" (Балансодержатель), с одной стороны, и ООО "ППЦ "КВАНТ", с другой стороны, был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 2245-05М, в соответствии с которым в аренду было передано нежилое помещение, общей площадью 571, 80 кв.м., на 1 этаже в 5-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу: г.Пермь, ул.Крупской и Ким, д.35/96, общей площадью 46 кв.м. Срок аренды был установлен с 01.08.2005г. по 30.07.2006г.

На основании заявки на продление аренды вх.319-16-39660 от 04.12.2006г. и договора аренды N 2245-05М от 30.08.2005г. между Департаментом имущественных отношений Администрации г.Перми, МУ "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" и ООО "Регион" заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 2470-07М от 15.02.2007г., в соответствии с которым в аренду было передано по акту приема-передачи от 10.01.2007г. встроенное нежилое помещение на первом этаже в жилом 5-ти этажном доме, площадью 43,8 кв.м., и сроком аренды с 10.01.2007г. по 08.01.2008г.

В силу ст.621 ГК РФ договор N 2470-07М от 15.02.2007г. был продлен на неопределенный срок.

05.02.2009г. ООО "Регион" обратилось в Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений на 1-м этаже жилого дома, общей площадью 43,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Пермь, Мотовилихинский район, ул.Крупской/Ким, 35/96.

Решением Постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми ООО "Регион" было отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества по следующим основаниям: в нарушение требований части 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ арендная плата за пользование помещениями по договорам аренды от 30.08.2005г. N 2245-05М, от 15.02.2007г. N2470-07М перечислялась ненадлежащим образом, в связи с чем у ООО "Регион" наступила гражданско-правовая ответственность в соответствии с пунктами 4.4, 7.2 договора аренды (просрочка оплаты: июнь 2006 г., январь-март 2007 г., август-октябрь 2007 г., декабрь 2007 г., апрель 2008 г., сентябрь 2008 г., начисление пени за март 2006 г., апрель 2006 г., сентябрь 2008 г. в размере 3 911,84 руб.).

Не согласившись с указанным решением, ООО "Регион" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Признавая оспариваемое решение незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя, суд первой инстанции исходил из наличия у общества преимущественного права на выкуп спорного имущества.

Данный вывод суда является правильным, соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.), вступившим в силу с 05.08.2008 г., регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Департаментом имущественных отношений Администрации г.Перми отказано заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества с тем, что комиссией установлено нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей за июнь 2006 г., январь-март 2007 г., август-октябрь 2007 г., декабрь 2007 г., апрель 2008 г., сентябрь 2008 г., наступление гражданско-правовой ответственности в части начисленных пени в марте, апреле 2006 г., сентябре 2008 г., наличие задолженности по оплате за долю земельного участка в размере 607,66 рублей. Иных оснований для отказа комиссией в оспариваемом решении не зафиксировано. При этом пени за указанные периоды просрочки на момент рассмотрения заявки на выкуп арендованного имущества уплачены, два из трех указанных в оспариваемом решении периодов, за которые начислены пени (март, апрель 2006 г.) не перечислены в решении в числе периодов, за которые у заявителя образовалась просрочка платежа по договорам аренды.

Из материалов дела следует, что арендная плата по договорам N 2245-05М от 30.08.2005г., N 2470-07М от 15.02.2007г., в том числе за спорные периоды заявителем уплачивалась в полном объеме, путем перечисления платежными поручениями. Согласно аналитической таблице по оплате сумм арендной платы по договорам N 2245-05М и N 2470-07М за периоды, указанные в оспариваемом решении и платежных поручениях, следует, что просрочка по внесению арендной платы допускалась в диапазоне от 1 до 5 дней, за исключением двух случаев. При этом просрочка арендной платы за январь 2007 г. в течение 12 дней образовалась, в том числе из-за позднего получения заявителем уведомления о размере арендной платы N 19-19-60/14 от 15.01.2007г., направленного по почте в адрес заявителя 31.01.2007г. (уведомление, почтовый реестр и квитанция имеются в материалах дела).

Общество не оспаривает, что за весь период использования имущества по договору аренды (более трех лет) им допускались случаи несвоевременного перечисления арендных платежей, однако, полагает, что с учетом всех обстоятельств сложившихся между сторонами правоотношений рассматриваемые нарушения являются малозначительными.

Указанная в решении задолженность по оплате за долю земельного участка в размере 607,66 рублей образовалась в результате неверного разнесения арендодателем сумм, уплаченных в 2007 г. платежными поручениями N 22 от 06.02.2007г., N 35 от 26.02.2007г. На основании письменного заявления общества вышеназванные платежи после вынесения оспариваемого решения были зачислены в счет оплаты за долю земельного участка по договору N 470-07М от 15.02.2007г., что подтверждается сводом по счету N 76-7 по оплате за долю земельного участка по состоянию на дату вынесения оспариваемого решения.

Таким образом, невыполнение условий по уплате арендной платы в установленный срок было вызвано объективными обстоятельствами, не зависящими от воли арендатора, которые не связаны с его недобросовестностью и уклонением от исполнения условий договора аренды. При таких обстоятельствах наличие пени, установленной в оспариваемом решении, не свидетельствует о ненадлежащем исполнении заявителем обязанностей по перечислению арендной платы, что, в свою очередь, влечет последствия в виде отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При разрешении вопроса о соблюдении обществом условия о перечислении арендных платежей надлежащим образом суд апелляционной инстанции исходит из того, что допущенная обществом просрочка в их уплате однозначно не свидетельствует о ненадлежащем перечислении арендной платы в течение всего срока аренды.

Данный вывод апелляционная инстанция обосновывает тем, что в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. четких критериев для оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом" в целях настоящего Закона не закреплено, поэтому в конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы, и данный подход не противоречит содержанию ст. 309 Гражданского кодекса РФ.

В рассматриваемом случае разумными критериями добросовестности, по мнению суда, являются: отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных правонарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования, отсутствие в течение всего срока аренды претензий к арендатору со стороны арендодателя.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Соответственно, при отсутствии фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Таким образом, с учетом сложившихся обстоятельств иная оценка рассматриваемых нарушений влечет необоснованное лишение предпринимателя преимущественного права на приобретение имущества, что явно несоразмерно характеру допущенных нарушений, не соответствует смыслу Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., целью принятия которого явилось оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что отказ Департамента в предоставлении ООО "Регион" преимущественного права выкупа арендуемого помещения является правомерным, поскольку истцом ненадлежащим образом выполнялись обязательства по внесению арендной платы, подлежат отклонению на основании вышеизложенного.

В соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.12.2001 г N 178-ФЗ в редакции от 24.07.2007г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом (п. 5 ст. 3 Закона о приватизации).

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации муниципального имущества установлены Федеральным Законом от 22.07.2008г. N 159-ФЗ. Таким образом, преимущества указанных субъектов при приобретении арендуемого имущества, установленные Федеральным Законом от 22.07.08г. N 159-ФЗ, включая переходные положения данного Закона (ст. 9), могут быть реализованы только в процессе приватизации муниципального имущества в установленном порядке.

Решением Пермской городской Думы от 28.10.2008г. N 338 утверждено Положение о приватизации муниципального имущества города Перми.

Согласно данному Положению о приватизации план приватизации на очередной финансовый год и перечни объектов приватизации на плановый период разрабатывает уполномоченный орган до 1 июля текущего года. Структуру плана приватизации формирует уполномоченный орган с учетом предложений о приватизации муниципального имущества, поступивших от депутатов Пермской городской Думы, функциональных и территориальных органов, функциональных подразделений Администрации города, юридических лиц и граждан (п. 4.2 Положения).

Решения об условиях приватизации муниципального имущества, информационное сообщение о продаже муниципального имущества подлежат опубликованию в установленном порядке в официальном печатном издании, определенном решением Пермской городской Думы (5.1 Положения).

При этом глава администрации города организует оценку приватизируемого имущества, представляет в Пермскую городскую Думу: ежегодно проект плана приватизации и проект перечней объектов приватизации на плановый период, одновременно с проектом бюджета на очередной финансовый год и плановый период в соответствии с приоритетным направлением развития города (п.п. 3.2.1, 3.2.2 Положения).

В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального Закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Учитывая, что приватизация спорного помещения в 2009 году в установленном порядке не производилась, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано обществом в указанном порядке в процессе формирования плана приватизации на очередной плановый период, до наступления которого должны быть организованы мероприятия, предусмотренные п. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008г. N 159-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании изложенного решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 29 мая 2009 года по делу N А50-6385/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации г.Перми - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www. fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Л.Ю.Щеклеина

Судьи

Н.М.Савельева Т.С.Нилогова