Вопрос: Наш договор с арендодателем об аренде помещения действует до 1 февраля 2007 г. Однако арендодатель 29 мая 2006 г. прислал письмо о прекращении действия договора аренды с 1 июля 2006 г. без объяснения причин, ссылаясь только на пункт договора "7.1.4. Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор, предварительно уведомив другую сторону не менее чем за 1 (один) месяц до дня, с которого договор будет считаться расторгнутым". Одновременно арендодатель отключил телефоны, которые по договору с телефонным узлом нами ежемесячно оплачиваются. Правомерны ли действия арендодателя? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 28, июль 2006 г.)

Наш договор с арендодателем об аренде помещения действует до 1 февраля 2007 г. Однако арендодатель 29 мая 2006 г. прислал организации письмо о прекращении действия договора аренды с 1 июля 2006 г. без объяснения причин, ссылаясь только на пункт договора "7.1.4. Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор, предварительно уведомив другую сторону не менее чем за 1 (один) месяц до дня, с которого договор будет считаться расторгнутым". Одновременно арендодатель отключил телефоны, которые по договору с телефонным узлом нами ежемесячно оплачиваются. Правомерны ли действия арендодателя?

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как следует из вопроса, договор аренды, о котором идет речь, предусматривает односторонний отказ от его исполнения с соблюдением сроков уведомления, предусмотренных таким договором. Поэтому отстоять свое право аренды до февраля 2007 г. организации не удастся. Однако до 1 июля 2006 г. можно пользоваться арендованными помещениями без каких-либо ограничений и препятствий со стороны арендодателя.

Факт нарушения (повреждения) линий телефонной связи до наступления срока прекращения договора дает организации основания требовать возмещения нанесенных этим нарушением убытков. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку организация лишена возможности в указанный период пользоваться линиями связи МГТС, ей приходится пользоваться иными средствами связи для осуществления хозяйственной деятельности. При этом она несет дополнительные расходы. Данные расходы и относятся к тем убыткам, которые обязан возместить арендодатель (реальный ущерб).

Так как линии телефонной связи используются организацией для осуществления деятельности, направленной на получение дохода, то препятствование в их использовании неизбежно приводит к экономическим потерям, в том числе к убыткам в виде упущенной выгоды. Это могут быть штрафные санкции по хозяйственным договорам, вызванные просрочкой исполнения каких-либо договорных обязательств из-за отсутствия телефонной связи (не могли послать/получить факс с согласованием или подтверждением чего-либо, воспользоваться электронной почтой и т.п.). Об упущенной выгоде можно говорить в том случае, если удастся доказать, что из-за отсутствия телефонной связи организация не смогла заключить сделку, направленную на получение дохода, и т.п.

Ю. Кольцов,

ООО "ЮВК Аудит"

13 июля 2006 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 28, июль 2006 г.