Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2009 г. N 19АП-3315/09

20 июля 2009 г.

дело N А14-1512-2008

г. Воронеж 45/17

Резолютивная часть постановления оглашена 15 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2009 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Потихониной Ж.Н.,

судей: Барковой В.М.,

Седуновой И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плотниковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Лискинского муниципального района Воронежской области

на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.05.2009 г. по делу N А14-1512/2008/45/17, принятое судьёй Кривотуловой Т.И., по иску Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс", г. Воронеж к ответчикам: Муниципальному образованию Лискинский муниципальный района в лице администрации Лискинского муниципального района Воронежской области, Обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Альянс", г. Лиски, при участии третьего лица: Крутских Дмитрий Борисович, г. Воронеж

о признании недействительными договора купли-продажи права аренды и договора аренды,

при участии:

от ВРООИ "Импульс": Берг О.В. - представитель, доверенность б/н от 01.01.2009 г.;

от МО Лискинский муниципальный района в лице администрации Лискинского муниципального района Воронежской области - представитель не явился, надлежаще извещён;

от ООО "Агро-Альянс" - представитель не явился, надлежаще извещён;

от Крутских Дмитрия Борисовича - представитель не явился, надлежаще извещён;

УСТАНОВИЛ:

ВРООИ "Импульс" обратилась в арбитражный суд с иском к Муниципальному образованию Лискинский муниципальный района в лице администрации Лискинского муниципального района Воронежской области о признании проведенных 26.02.2008 г. согласно объявлению в газете "Лискинские известия" от 24.01.2008 г. торгов по продаже права долгосрочной аренды сроком на 49 лет земельного участка для строительства объекта материально-технического снабжения по адресу: г. Лиски, ул. 40 лет Октября, д. 72г (лот N 1) и земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Лиски, ул. Титова, д. 22 (лот N 2), договора купли-продажи права аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Лиски, ул. Титова,д. 22 (лот N 2) и договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Лиски, ул. Титова, д. 22 (лот N 2) недействительными, а также применении последствий недействительности договоров в виде двусторонней реституции.

Определением суда от 11.04.2008 г. к участию в деле в качестве соответчика было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агро-Альянс", в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора - Крутских Д.Б.

Решением от 23.07.2008 года производство по делу в части признания торгов по продаже права долгосрочной аренды прекращено, в остальной части иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2008 года решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2009 года решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции от 13.10.2008 в части отказа в удовлетворении иска отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении истец уточнил заявленное требование в части признания недействительным договор купли-продажи права на заключение договора аренды от 26.02.2008 года и договор аренды земельного участка от 23.03.08 года N 1180, заключенный Администрацией Лискинского муниципального района Воронежской области по результатам торгов по лоту N 2 с ООО "Агро-Альянс", а также применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции 1) по договору купли-продажи права на заключение договора аренды от 26.02.2008 года - возвратить ООО "Агро-Альянс" Администрации Лискинского муниципального района право на заключение договора долгосрочной аренды сроком на 49 лет земельного участка, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. Титова, д. 22, а Администрации возвратить ООО "Агро-Альянс" стоимость права аренды в размере 6 095 000 руб.;

2) по договору аренды земельного участка от 23.03.08 г. N 1180 передать ООО "Агро-Альянс" Администрации Лискинского муниципального района земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. Титова, 22, по акту приема-передачи. Отказ от исковых требований в части признания торгов недействительными не заявлялся.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.05.2009 г. по делу N А14-1512-2008/45/17 были признаны недействительными торги по продаже права долгосрочной аренды сроком на 49 лет земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Лиски, ул. Титова, д. 22 (лот N 2), договор аренды от 26.02.2008 года и договор аренды земельного участка от 23.03.08 года N 1180.

ООО "Агро-Альянс" обязали возвратить Муниципальному образованию Лискинский муниципальный район в лице Администрации Лискинского муниципального района право на заключение договора долгосрочной аренды сроком на 49 лет земельного участка, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. Титова, 22.

Муниципальное образование Лискинский муниципальный район в лице Администрации Лискинского муниципального района обязали возвратить ООО "Агро-Альянс" стоимость права аренды в размере 4 876 000 руб.

ООО "Агро-Альянс" обязали возвратить Муниципальному образованию Лискинский муниципальный район в лице Администрации Лискинского муниципального района земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. Титова, 22, по акту приема-передачи.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация Лискинского муниципального района Воронежской области обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на незаконность и необоснованность принятого судебного акта, в связи с чем просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.05.2009 г. отменить и принять по делу новый судебный акт. При этом заявитель жалобы считает, что принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции не исследовал одно из существенных обстоятельств дела, а именно: согласно уведомления администрации Лискинского муниципального района об отказе ВРООИ "Импульс" основанием для отказа в допуске к торгам послужил отказ ВРООИ "Импульс" от выполнения дополнительных условий, указанных в информационном сообщении. Заявитель жалобы считает, что, отказываясь заранее от выполнения дополнительных условий, указанных в информационном сообщении, ВРООИ "Импульс" тем самым заранее отказывается от условий договора.

В судебное заседание представитель муниципального образования Лискинский муниципальный район в лице администрации Лискинского муниципального района Воронежской области, ООО "Агро-Альянс", Крутских Дмитрий Борисович не явились. Учитывая, что суд располагает доказательствами надлежащего извещения неявившихся лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ВРООИ "Импульс" выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и возражений, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

Из материалов дела усматривается, что 24.01.2008 г. в газете "Лискинские известия" было опубликовано информационное сообщение о проведении 26.02.2008 г. в здании администрации Лискинского муниципального района открытого аукциона по продаже права долгосрочной аренды земельных участков сроком на 49 лет для строительства объекта материально-технического снабжения по адресу: Воронежская область, город Лиски, ул. 40 лет Октября, 72 г (лот N 1) и многоквартирного жилого дома по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. Титова, 22 (лот N 2).

18.02.2008 г. истцом были поданы заявки на участие в аукционе по обоим лотам.

Письмом от 22.02.2008 г. администрация сообщила истцу о принятом решении об отказе в допуске в торгах в связи с невыполнением дополнительных условий, указанных в информационном сообщении, а также с непредставлением нотариально заверенных копий учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица.

В соответствии с протоколом о проведении открытого аукциона N 8 от 26.02.2008 г., победителем открытого аукциона по лоту N 1 признан Крутских Д.Б., по лоту N 2 в связи с подачей одной заявки решено предоставить право долгосрочной аренды земельного участка по начальной объявленной стоимости права аренды и заключить договор аренды с ООО "Агро-Альянс".

26.02.2008 г. между администрацией Лискинского муниципального района Воронежской области и обществом с ограниченной ответственностью "Агро-Альянс" был заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 11-д, 20.03.2008 г. между теми же лицами заключен договор о предоставлении земельного участка во временное владение и пользование на условиях аренды N 1180г.

Ссылаясь на незаконность отказа в допуске к торгам, а также на то, что при проведении торгов были допущены нарушения правил проведения торгов, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Среди нарушений истец указал на незаконность требования предоставлять для участия в торгах по продаже или передаче имущества в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, документов, не предусмотренных законодательством, на незаконность требования при подаче заявки на участие в торгах, документов, предусмотренных Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 года N 808.

Судебная коллегия считает, что принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Как установлено представленными в материалы дела доказательствами (протокол N 8 от 26.02.2008 г.), оспариваемые истцом торги были признаны несостоявшимися.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий", под грубым нарушением правил проведения торгов следует понимать необоснованное исключение из числа участников аукциона лиц, признаваемых покупателями, а также нарушения порядка проведения аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя.

Из материалов дела следует, что на торгах, состоявшихся 26.02.2008 года было продано право долгосрочной аренды на земельный участок площадью для строительства объекта материально-технического снабжения по адресу: г. Лиски, ул. Титова, д. 22.

В соответствии с п. 5 ст. 38 Земельного кодекса РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.

Согласно п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

2) выписка из единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц;

3) документы, подтверждающие внесение задатка.

В пункте 17 ст. 38.1 ЗК РФ указан строгий перечень оснований, по которым заявитель не допускается к участию в аукционе, а именно:

1) непредставление определенных пунктом 12 настоящей статьи необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

2) непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;

3) подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки.

В информационном сообщении о проведении аукциона, опубликованном в газете "Лискинские известия" 24.01.2008 года, было отмечено, что юридическое лицо дополнительно к заявке должно приложить нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица, а также выписку из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки.

Учитывая, что перечень документов, необходимых для принятия участия в аукционе, указанный в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, является исчерпывающим, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что отказ ВРООИ "Импульс" в допуске к участию в аукционе по продаже права долгосрочной аренды земельного участка для строительства жилого дома по причине не представления нотариально заверенных копий учредительных документов является неправомерным и не соответствующим п. 17 ст. 38.1 ЗК РФ, а, следовательно, состоявшиеся 01.10.2007 торги в этой части следует признать недействительными в силу положений ст. 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, довод заявителя апелляционной жалобы о праве организатора торгов на включение дополнительных условий, указанных в информационном сообщении, в силу ст. 437 Гражданского Кодекса РФ основан на ошибочном толковании положений названной статьи.

Положения статьи 437 Гражданского Кодекса РФ применяются в тех случаях, когда правила торгов не установлены специальными актами. Поскольку порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется положениями Земельного Кодекса РФ и Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808, то при организации и проведении торгов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности следует в первую очередь руководствоваться положениями указанных норм.

Кроме этого, ссылка заявителя апелляционной жалобы на указание в информационном сообщении существенных условий договора не может быть признана обоснованной в силу следующего.

В силу п.п. 9 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В извещении о проведении аукциона указаны дополнительные условия относительно документов, прилагаемых к заявке, таких как: нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица, а также выписке из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки. Кроме этого в информационном сообщении были указаны дополнительные условия, связанные с благоустройством смежных территорий, переносом металлических гаражей ГК "Искра", реконструкцией части улицы Советской а также компенсацией затрат по подготовке документации для выставления на торги.

Однако, согласно протоколу рассмотрения заявок от 21.02.2008г. (л.д. 26-27 том 1), основанием для отказа в допуске к участию в конкурсе явилось непредставление истцом нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица.

По мнению суда апелляционной инстанции, отказ истца от несения дополнительных затрат, связанных с благоустройством и реконструкцией территории влиял бы на определение победителя аукциона по рассматриваемому лоту, и заключению договора, но не на отказ в допуске претендента к участию в аукционе.

Согласно ст. 167 Гражданского Кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Кроме того, в постановлении ФАС Центрального округа от 29.01.2009 года указано, что отказ истцу в допуске к участию в торгах по предоставлению земельного участка для жилищного строительства имеет существенное значение при разрешении заявленных требований истцом о признании недействительными договоров.

Как уже отмечалось, по лоту N 2 в связи с подачей только одной заявки было решено предоставить право долгосрочной аренды земельного участка по начальной объявленной стоимости права аренды и заключить договор аренды с ООО "Агро-Альянс".

Необоснованное исключение из числа участников аукциона истца привело к неправильному определению победителя, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно признал недействительными торги по продаже права долгосрочной аренды сроком на 49 лет земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Лиски, ул. Титова, д. 22 (лот N 2).

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что арбитражный суд Воронежской области правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования в части признания недействительными торгов по продаже права долгосрочной аренды сроком на 49 лет земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Лиски, ул. Титова, д. 22 (лот N 2), договора аренды от 26.02.2008 года и договора аренды земельного участка от 23.03.08 года N 1180, и применении последствий недействительности названной сделки в виде возврата права аренды земельного участка и передачи денежных средств, в размере 4 876 000 руб., подлежат удовлетворению.

Возражения ответчика ООО "Агро-Альянс" о том, что он осуществляет строительство дома на спорном земельном участке и что удовлетворение иска нарушит права дольщиков, суд первой инстанции правомерно посчитал несостоятельными, поскольку ответчик не представил доказательств строительства на участке по адресу г. Лиски, ул. Титова, д. 22 (разрешительной документации, проекта строительства и т.д.).

Представленные договоры N 01,02 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку не было представлено сведений о регистрации их в соответствии с п.3 ст. 4 ФЗ N 214- ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно данному закону, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Доказательств регистрации договоров в материалы дела ни в суд первой, ни апелляционной инстанций не представлено.

Кроме этого, установленные выше обстоятельства судом первой инстанции не оспариваются заявителем апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.05.2009 г. по делу N А14-1512/2008/45/17 принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ суд относит на заявителя жалобы. Однако в соответствии со статьей 333.37 Налогового Кодекса РФ заявитель жалобы освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.05.2009 г. по делу N А14-1512/2008/45/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Председательствующий

Ж.Н. Потихонина

Судьи

В.М. Баркова И.Г. Седунова