Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 июня 2006 г. N КГ-А41/4654-06 Отказ ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество неправомерен, поскольку спорное имущество было продано истцу в ходе конкурсного производства, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника на открытых торгах (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 9 июня 2006 г. N КГ-А41/4654-06
(извлечение)

Закрытое акционерное общество "Сельскохозяйственное объединение "Луч" обратилось к Производственному кооперативу "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" с иском о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - одноэтажное здание электроцеха отд. Тураево площадью 373,80 кв.м., инвентарный номер 38-812, литер Б, номер объекта 50:53:02:00470:001, расположенное по адресу: Московская область, гор. Лыткарино, ул. Лесная, на территории ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина", а также земельный участок площадью 4.311 кв.м., кадастровый номер 50:53:020106:0048, находящийся по тому же адресу. Кроме того, истец просил обязать Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области произвести государственную регистрацию права собственности ЗАО "Сельскохозяйственной объединение "Луч" на указанные выше объекты недвижимости и земельный участок. В качестве третьего лица по делу было привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области. До принятия решения по существу конкурсный управляющий ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" заявил встречный иск к ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч" о признании договора купли-продажи недвижимости от 25.11.2004 года за N 2/13, заключенного между ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" и ЗАО "Сельскохозяйственная артель "Луч", недействительной сделкой (т. 1, л.д. 2-4, 44-46), который был принят судом к совместному с первоначальным иском рассмотрению (т. 1, л.д. 148).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 декабря 2005 года первоначальный иск был удовлетворен. Суд принял решение зарегистрировать переход права собственности в пользу ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч" на следующие объекты недвижимости, приобретенные у ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" на основании договора N 2/13 купли-продажи от 25.11.2004 года:

1. наименование недвижимости - здание электроцеха отд. Тураево.

Общая площадь - 373,80 кв.м.

Количество этажей - 1- этажное

инвентарный номер - 38-812

литер - Б

номер объекта - 50:53:02:00470:001

Адрес: Московская область, гор. Лыткарино, ул. Лесная, на территории ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина".

Ограничения - не зарегистрированы.

2. описание земельного участка - Земельный участок для сельскохозяйственного производства.

Категория земель - Земли поселений

общая площадь - 4.311 кв.м.

Кадастровый номер - 50:53:020106:0048

Адрес - Московская область, гор. Лыткарино, ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина"

ограничения - не зарегистрированы.

В удовлетворении же встречного иска было отказано (т. 2, л.д. 18-20).

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2006 года данное решение было оставлено без изменения (т. 2, л.д. 58-62).

В кассационной жалобе конкурсный управляющий Производственного кооператива "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" просит отменить вышеназванные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку считает их незаконными и необоснованными. В жалобе указывается о том, что при принятии обжалуемых решения и постановления судом, по мнению заявителя, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе, ст.ст. 2, 20, 98, 101, 102, 112 ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)", ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ, ст.ст. 3, 7 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности", а также были не в полном объеме учтены конкретные обстоятельства по делу и характер сложившихся между сторонами по спору правоотношений. В заседании судебной коллегии представители заявителя настаивали на удовлетворении своей жалобы.

Представители ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч", как и в представленном отзыве на жалобу, полагали правомерным оставить обжалуемые акты без изменения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, хотя о дне слушание был извещен надлежащим образом, - от него, в частности, поступило в суд 25.05.2006 г. заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, - в связи с чем было принято решение о рассмотрении настоящей жалобы по существу в его отсутствие.

В ходе судебного разбирательства кассационной жалобы в ее рассмотрении объявлялся перерыв с 29 мая на 2 июня 2006 года, о чем были извещены стороны под расписку.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав объяснения представителей явившихся сторон по существу заявленных исков, находит принятые по делу решение и постановление законными и обоснованными, в связи с чем оснований к их отмене не усматривает.

Как видно из материалов дела, 25 ноября 2004 года между Производственным кооперативом "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" (продавец) и ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости за N 2/13,, по которому "продавец" обязался передать в собственность "покупателя" вышеназванные здание электроцеха и земельный участок, а "покупатель" обязался в течение 20-ти дней с момента заключения договора оплатить имущество, перечислив на расчетный счет "продавца" 90.000 рублей (т. 1, л.д. 10-13). 16 декабря 2004 года указанные выше участок и электроцех были переданы по передаточному акту "покупателю", а 26 января 2005 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым "покупатель" обязался оплатить за земельный участок дополнительно 22.000 рублей (т. 1, л.д. 14-15). В п. 2.1 договора предусмотрено, что "продавец" обязался в разумный срок обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество и земельный участок в органе, осуществляющем такую регистрацию. Поскольку ответчик уклонился от названной регистрации перехода права собственности, то истец и обратился в арбитражный суд с настоящим требованием, которое и было удовлетворено судом, что подтверждается текстом обжалуемых актов. При этом в удовлетворении встречного иска ответчика было отказано по тем основаниям, что при заключении спорного договора не были нарушены положения ст.ст. 98, 102, 112 ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку спорное имущество комитет кредиторов своим решением от 25.11.2004 года разрешил реализовать конкурсному управляющему ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" по прямым договорам купли-продажи.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, заявитель подал кассационную жалобу на предмет их отмены и передачи дела на новое рассмотрение. Однако судебная коллегия не находит оснований к их отмене, так как считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 8 января 1998 года N 6-ФЗ, в случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов. Согласно пункту 1 статьи 112 данного закона, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Во исполнение указанных норм права, как правильно указал суд в обжалуемых актах, оценщиком - ООО "Русконсалт-Аудит" - была осуществлена оценка недвижимого имущества по оспариваемому договору купли-продажи, что было отражено в отчетах NN Н-3 и Н-1. Комитетом кредиторов ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" на заседании от 25 ноября 2004 года были утверждены результаты оценки недвижимости имущества должника и поручено конкурсному управляющему реализовать по прямым договорам купли-продажи объекты недвижимого имущества и земельные участки, находящиеся под ними, с прилегающей территорией, что и было осуществлено последним. При этом стоимость имущества, - электроцеха, - являющегося предметом оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 2/13, была установлена в размере 84.174 руб. (т. 1, л.д. 60-143).

Судом было правильно отмечено, что в силу статьи 14 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки, а согласно статье 12 названного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что судом был сделан обоснованный вывод о том, что оценка, данная спорному имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, ибо принятие окончательного решения о стоимости отчуждаемого имущества относится к компетенции собрания кредиторов или комитета кредиторов должника.

Следовательно, продажа конкурсным управляющим должника земельного участка и здания электроцеха по определенной оценщиком нормативной стоимости на основании решения комитета кредиторов должника не противоречит законодательству о банкротстве, в связи с чем суд правомерно отказал заявителю в признании договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года за N 2/13 недействительной сделкой.

Учитывая вышеизложенное, коллегия считает, что суд, правильно руководствуясь пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, что он и сделал в данном случае, ибо обоснованно вынес данное решение в пользу ЗАО "Сельскохозяйственное общество "Луч", отказав при этом во встречном иске заявителя. В подтверждение названного выше следует указать и о том, что спорное имущество до его продажи было официально зарегистрировано в реестре как самостоятельные объекты гражданского оборота, что имеет определенное значение для правильного разрешения заявленного иска по существу.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит доводы кассационной жалобы несостоятельными и не усматривает оснований для отмены обжалованных судебных актов, хотя об обратном и было указано в жалобе заявителем по делу.

А поэтому, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 декабря 2005 года по делу N А41-К1-18300/05 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2006 года за N 10АП-308/06-ГК по тому же делу оставить без изменения, а кассационную жалобу конкурсного управляющего Производственного кооператива "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" - без удовлетворения.