Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2009 г. N 19АП-3052/09

"24" июня 2009 г.

Дело N А08-545/2009-32

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2009 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Федорова В.И.,

судей Яковлева А.С.,

Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от МУ "Городская недвижимость": Русанова А.В., заместитель начальника юридического отдела, доверенность N 7 от 11.01.2009 г., удостоверение N 78 выдано администрации г. Белгорода 03.10.2006 г.; Короткова С.В., главный специалист юридического отдела, доверенность N 3 от 11.01.2009 г., удостоверение N 100 выдано администрацией г. Белгорода 01.09.2008 г.;

от ИП Заболоцкой С.В.: Водотынский А.А., представитель по доверенности б/н от 18.03.2009 г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального учреждения "Городская недвижимость" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 17.04.2009г. по делу N А08-545/2009-32 по иску МУ "Городская недвижимость" к ИП Заболоцкой С.В. о взыскании 525 000 руб. задолженности по договору аренды, 51 450 руб. пени и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение "Городская недвижимость" (далее - истец) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Заболоцкой Светлане Васильевне (далее - ответчик) о взыскании 525 000 руб. задолженности по договору аренды, 51 450 руб. пени (неустойки) и расторжении договора аренды в связи с невнесением арендной платы.

Решением от 17.04.2009 г. Арбитражный суд Белгородской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой ссылается на нарушение судом первой инстанции норм земельного и гражданского законодательства, в связи с чем просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, удовлетворив исковые требования.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оспариваемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно протоколу от 12.09.2007 N 2 контрольной комиссии об итогах аукциона управления муниципальной собственности Департамента экономики и финансов администрации г. Белгорода по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства нежилого здания (автосервиса), победителем аукциона признан участник N 5 Заболоцкая Светлана Васильевна, предложившая максимальный годовой размер арендной платы в сумме 525 000 руб.

На основании вышеуказанного протокола между МУ "Городская недвижимость" и Заболоцкой С.В. заключен договор аренды земельного участка от 12.09.2007 N 227 сроком на три года до 12.09.2010 г., в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 535,0 кв.м для строительства нежилого здания (автосервиса), расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Корочанская, 132-б, в границах указанных на плане земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 31:16:02 13 002:0013. Истец и ответчик 12.09.2007 подписали акт приема-передачи земельного участка в аренду

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в Арбитражный суд Белгородской области с требованиями о взыскании 525 000 руб. задолженности по договору аренды, 51 450 руб. пени (неустойки) и расторжении договора аренды в связи с невнесением арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Белгородской области исходил из того обстоятельства, что муниципальное учреждение "Городская недвижимость" передало Заболоцкой С.В. земельный участок, не пригодный для использования в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнило обязанность, установленную п. 1 ст. 611 ГК РФ, а поэтому на основании п. 2 ст. 328 ГК РФ ответчик имел право приостановить либо отказаться от исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Апелляционная инстанция считает решение в оспариваемой части соответствующим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

Из материалов дела усматривается, что стороны заключили договор аренды земельного участка. Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате, рассчитанное с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы, с учетом предварительной оплаты. Однако, как верно установлено судом первой инстанции, основания для взыскания арендной платы отсутствуют.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пунктам 8, 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (передаст вещь). Эти обязанности рассматриваются как встречные, поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданной в аренду вещи в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи вещи. Если он передал имущество по частям, без принадлежностей и документов, что не позволяет использовать его по назначению в целом или частично, то арендная плата не подлежит взысканию в целом или в соответствующей части.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Пункт 3.2.1. договора аренды земельного участка от 12.09.2007 N 227 определяет обязанность арендодателя передать по акту приема передачи земельный участок, пригодный для дальнейшей эксплуатации в соответствии с установленным разрешенным использованием.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, ответчик до проведения аукциона внес все необходимые для участия в аукционе платежи, а впоследствии до заключения договора аренды оплатил годовую арендную плату за период с 12.09.2007 г. по 12.09.2008 г. в размере 525 000 руб.

Из решения Арбитражного суда Белгородской области от 08.08.2008 г. по делу N А08-610/08-3, вступившего в законную силу, следует, что ООО "Белмаг" отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную на арендованном Заболоцкой С.В. земельном участке.

Как видно из имеющихся в материалах этого дела доказательств, в частности представленного ответчиком отчета N 3/30 по состоянию на 19 июня 2007 года об оценке рыночной стоимости арендных платежей за пользование земельным участком для размещения нежилого здания (автосервиса), расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Корочанская, 132-б, на арендуемом ответчиком земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

При этом сведений о том, что участок застроен ни в договоре аренды земельного участка, ни в акте приема-передачи, не имеется.

Площадь земельного участка под объектом незавершенного строительства составляет 220,4 кв. м согласно техническому паспорту от 01.10.2007, а площадь арендуемого земельного участка составляет 535,0 кв. м.

Таким образом, муниципальное учреждение "Городская недвижимость" передало Заболоцкой С.В. земельный участок, не пригодный для использования в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнило обязанность, установленную п. 1 ст. 611 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, установив, что передача истцом арендуемого участка ответчику фактически не состоялась и последнее не вступило во владение им, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у последнего обязанности вносить арендные платежи, а следовательно, и отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пеней.

В соответствии с п.28 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" внесение арендной платы не в полном объеме является основанием к досрочному расторжению договора аренды на основании п.2 ст.450 ГК РФ, если указанное нарушение суд признает существенным.

Принимая во внимание изложенное, требования истца о расторжении договора также не подлежат удовлетворению.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно неисполнимости оспариваемого решения, противоречащего нормам земельного и гражданского законодательства, отклоняются судом апелляционной инстанции как не основанные на имеющихся в материалах дела доказательства, учитывая правильное определение арбитражным судом области обстоятельств дела и обоснованном применении ст. 328 ГК РФ.

Таким образом, оснований для отмены решения суда в оспариваемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 16, 17, 110, 112, 258, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 17.04.2009г. по делу N А08-545/2009-32 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального учреждения "Городская недвижимость" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

В.И. Федоров

Судьи

А.С. Яковлев Л.М. Мокроусова