Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2009 г. N 19АП-2382/09

18 июня 2009 г.

Дело N А08-3301/2008-21

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 июня 2009 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Маховой Е.В.,

Фёдорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Медковой Е.А.,

при участии:

от МУ "Городская недвижимость" - Русановой А.В., заместителя начальника юридического отдела, по доверенности N 7 от 11.01.2009 года;

от ООО "Регион-Рыба" представители не явились, надлежаще извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Регион-Рыба", г.Белгород, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 02.03.2009г. по делу N А08-3301/2008-21 (судья Пономарёва О.И.), по иску Муниципального учреждения "Городская недвижимость" к Обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Рыба" о взыскании 1 087 404 руб. 17 коп. арендной платы и пени,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение "Городская недвижимость", г.Белгород, обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском, уточнённым в порядке ст. 49 АПК РФ, к Обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Рыба", г.Белгород, о взыскании 2184293 руб. 89 коп., а также 1331378 руб. 70 коп. пени, всего - 3515672 руб. 59 коп.

02.03.2009 года решением Арбитражного суда Белгородской области требования истца удовлетворены в части взыскания с ООО "Регион-Рыба", г.Белгород, в бюджет г.Белгорода 2184293 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью от 01.11.2000 года за период с 01.05.2006 года по 10.11.2008 года, а также 154306 руб. 59 коп. пени, всего 2338600 руб. 48 коп. В остальной части требования истца оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, истец - ООО "Регион-Рыба" обратился с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неполное исследование обстоятельств по делу, неправильное применение норма материального права, в связи с чем просил решение Арбитражного суда Белгородской области от 02.03.2009 года отменить полностью, отказать истцу в удовлетворении иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель МУ "Городская недвижимость" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Регион-Рыба" явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

Учитывая то, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении, лица, не явившегося в судебное заседание, о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, апелляционная инстанция полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 01.11.2000 года между Комитетом по управлению и распоряжению муниципальной собственности г. Белгорода (арендодатель) и ООО "Регион-Рыба" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 1523,2 кв.м., предназначенного для использования под продовольственный магазин, расположенного по адресу: г.Белгород, ул. Костюкова, д.3. Срок действия договора установлен до 01.10.2010 (л.д. 6-7).

28.11.2000 года договор аренды был зарегистрирован Белгородским областным регистрационным центром "Недвижимость" за регистрационным номером N 31-01/00-12/2000-458.1 (л.д. 8, т. 1).

Во исполнение условий договора аренды балансодержателем РЭУ - 8 и ООО "Регион - Рыба" составлены и подписаны акт приема - передачи в аренду нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: ул. Костюкова, д. 3, а также акт технического состояния передаваемого в аренду нежилого помещения (л.д. 9-10, т. 1).

10.04.2006 года МУ "Городская недвижимость" и ООО "Регион-Рыба" заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 01.11.2000 года, согласно которому площадь нежилого помещения составила 1049,50 кв.м., в том числе 517,5 кв.м. - мебельный магазин, 106,4 кв.м. - офис, 425,60 кв.м. - вспомогательные площади продовольственного магазина. Кроме того, указанным дополнительным соглашением пункт 4.6 в договоре аренды от 01.11.2000 года изложен в следующей редакции: "Арендная плата, с учетом налога на добавленную стоимость, устанавливается в размере 156146,56 руб. (л.д. 11).

На основании распоряжения Управления муниципальной собственностью Департамента экономики и финансов Администрации г. Белгорода от 10.09.2007 N 11-АР признаны утратившими силу распоряжение Управления муниципальной собственностью Департамента экономики и финансов N 103-АР от 30.03.2006 "О внесении изменений в распоряжение N 308-АР от 05.10.2000 "О перезаключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Костюкова, д. 3 с ООО "Регион - Рыба" в связи с отсутствием регистрации дополнительного соглашения в Управлении ФРС по Белгородской области и в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Белгорода, утвержденным решением Совета депутатов города Белгорода от 30.05.2006 N 295 (л.д. 21, т. 1).

Решением арбитражного суда от 23.05.2008 года по делу N А08-622/08-26, которым было отказано ООО "Регион - Рыба" в удовлетворении заявления о признании недействительным распоряжения N 11-АР от 19.09.2007 года "О признании утратившим силу распоряжения N 103 - АР от 30 марта 2006 года "О внесении изменений в распоряжение N 308-АР от 05 октября 2000 года "О перезаключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Костюкова, д. 3, с ООО "Регион - Рыба", отмечено, что дополнительное соглашение к договору аренды от 10 апреля 2006 года, которым заявителя и МУ "Городская недвижимость" согласовали изменение арендуемой площади, разрешенное использование арендуемого нежилого помещения, размер арендной платы, не было зарегистрировано в установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, следовательно, оно считается незаключенным, прав и обязанностей по нему между сторонами не возникло. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (л.д. 22-23, т. 1).

29.08.2008 года постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения (л.д. 62-64, т. 1).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от по делу N 10.11.2008 года А08-8477/07-5-10 удовлетворены требования МУ "Городская недвижимость" к ООО "Регион - Рыба" о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 1523,2 кв. м, расположенного в г. Белгороде, по ул. Костюкова, д. 3, от 01.11.2000, заключенного между Комитетом по управлению и распоряжению ресурсами муниципальной собственности города Белгорода и ООО "Регион - Рыба". Также названным решением суда постановлено выселить ООО "Регион - Рыба" из муниципального нежилого помещения (л.д. 78-79, т. 1). Основанием к расторжению договора аренды от 01.11.2000 явилось то обстоятельство, что арендованное ответчиком помещение под магазин используется им для торговли промышленными товарами (мебелью), а не продуктовыми товарами, как это предписано договором, в связи с чем требование МУ "Городская недвижимость" о расторжении договора в связи с использованием арендованного имущества не по целевому назначению, суд признал правомерным (л.д. 79, т. 1).

Из расчетов МУ "Городская недвижимость" усматривается, что начисление указанной суммы арендной платы истцом производилось в соответствии с п.п. 4.4, 4.5, 4.7 договора аренды от 01.11.2000, которыми установлено право арендодателя осуществлять изменение арендной платы при увеличении минимальной заработной платы, утвержденной Правительством РФ, а также при изменении базовых ставок арендной платы по решению городского Совета депутатов, главы местного самоуправления г. Белгорода (л.д. 7, т. 1).

Решением Белгородского городского Совета депутатов от 27.12.2005 N 214 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципального фонда г. Белгорода" утверждены ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципального фонда (приложение N 1) при территориальных коэффициентах. Названным решением Администрации г. Белгорода предписано привести свои нормативные акты в соответствие с настоящим решением и осуществлять контроль за своевременностью и полнотой перечисления арендной платы в бюджет города Белгорода. Решение вступило в силу с 1 февраля 2006 года за исключением п. 11 приложения N 1 к решению, который вступил в силу с 1 апреля 2006 года (л.д. 109-111, т. 1).

20.01.2006 года решение опубликовано в газете "Наш Белгород" N 2.

В соответствии с данным решением базовая ставка арендной платы в 2006 году для ООО "Регион - Рыба" составила: под торговые предприятия, осуществляющие торговлю непродовольственными товарами - 13,2 (п. 4), под торговые залы - 7,2 (п. 2), под склады - 5,7 (п. 7) (л.д. 110, т. 1). В соответствии с приложением N 2 к решению N 214 от 27.12.2005 года территориальный коэффициент для ответчика составил 1,5 (п. 2) (л.д. 111, т. 1).

10.02.2006 года МУ "Городская недвижимость" в адрес ООО "Регион - Рыба" направлено уведомление об изменении с 01.02.2006 года ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся по адресу: ул. Костюкова, д. 3, с расчетом подлежащей уплате в рассматриваемый период арендной платы, которая для арендуемой обществом площади (с учетом дополнительного соглашения от 10.04.2006 года, признанного впоследствии незаключенным) составила 151520,66 руб., в том числе 27273,72 руб. НДС (л.д. 104, т. 1).

С учетом представленного МУ "Городская недвижимость" расчета арендной платы, подлежащей уплате на основании договора аренды от 01.11.2000 (без учета дополнительного соглашения от 10.04.2006 об изменении арендуемой площади), ООО "Регион - Рыба" должно было уплачивать в 2006 году арендную плату в размере 146531,06 руб. в месяц (л.д. 97-98, т. 1).

Решением Совета депутатов города Белгорода от 26.12.2006 N 404 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципального фонда г. Белгорода", вступившим в силу с 01.02.2007 года, утверждены базовые ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципального фонда (приложение N 1) при территориальных коэффициентах (приложение N 2) на 2007 год. В соответствии с п. 4 названного решения признано утратившим силу решение городского Совета депутатов от 27.12.2005 N 214 (л.д. 112 - 114, т. 1).

Решение опубликовано в газете "Наш Белгород" N 51 от 29.12.2006 года.

С учётом принятого решения МУ "Городская недвижимость" произведен перерасчет арендной платы для ООО "Регион - Рыба", которая в 2007 году составила 158730,12 руб. в месяц (без учета дополнительного соглашения от 10.04.2006).

24.01.2007 года МУ "Городская недвижимость" направило в адрес ООО "Регион - Рыба" уведомление об изменении с 1.02.2007 года ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся по адресу: ул. Костюкова, д. 3 (л.д. 100-101, т. 1).

29.04.2008 года решением Совета депутатов г. Белгорода N 21 внесены изменения и дополнения в решение Совета депутатов города Белгорода от 26 декабря 2006 года N 404 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципального фонда г. Белгорода", в том числе в части установления размера территориального коэффициента (л.д. 77, т. 1). Базовые ставки арендной платы оставлены без изменения.

16.05.2008 года указанное решение городского Совета депутатов опубликовано в газете "Наш Белгород" N 19.

Учитывая принятое решение размер арендной платы для ООО "Регион - Рыба" согласно представленного истцом расчета составил 198140,17 руб. в месяц.

14.05.2008 года уведомлением МУ "Городская недвижимость" известило ООО "Регион - Рыба" об изменении с 01.06.2008 года ставок арендной платы за арендуемые нежилые помещения и об изменении в этой связи размера арендной платы, предоставив подробный расчет (л.д. 106, т. 1).

За период с 01.05.2006 года по 10.11.2008 года у ООО "Регион-Рыба" образовалась задолженность по арендной плате в размере 2184293,89 руб.

26.05.2008 года N 1063 МУ "Городская недвижимость" направила в адрес ответчика письмо с предложением погасить образовавшуюся задолженность в срок не позднее 12.06.2008 года.

Истец, ссылаясь на то, обязательство ответчика по оплате арендных платежей не исполнено, обратился с иском в арбитражный суд.

По мнению заявителя, произведенный арендодателем расчет арендной платы противоречит условиям договора, определившим арендную плату в твердой сумме, что исключает возможность ее изменения в одностороннем порядке.

Апелляционный суд считает изложенный довод необоснованным по следующим причинам.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 3 названной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Размер арендной платы, который пунктом 4.6 договора определяется в размере 25492,41 руб., подлежит изменению при увеличении минимальной заработной платы, утвержденной Правительством РФ, изменении базовых ставок арендной платы по решению городского Совета депутатов, главы местного самоуправления г.Белгорода (пункт 4.4 договора). При этом пунктом 4.5 на арендодателя возлагается обязанность уведомлять арендодателя об изменении арендных платежей.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, в договоре определен размер арендной платы на момент его заключения и предусмотрен механизм изменения арендной платы на последующие периоды. В данном случае фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение условия договора.

Направленные истцом в адрес ООО "Регион - Рыба" письменные уведомления об изменении базовых ставок арендной платы, свидетельствуют о соблюдении арендодателем согласованного в договоре механизма изменения арендной платы.

Учитывая то, что материалами дела подтверждена задолженность ответчика, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о необходимости взыскания суммы основного долга в размере 2184239,89 руб.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Белгородской области от 02.03.2009 года по делу N А08-3301/2008-21 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ввиду удовлетворения ходатайства заявителя апелляционной жалобы о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, с ООО "Регион-Рыба" подлежит взысканию в доход федерального бюджета 1000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 110, 267-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 02 марта 2009 года по делу N А08-3301/2008-21 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Регион-Рыба" - без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Регион-Рыба", г.Белгород, в доход федерального бюджета 1000 руб. 00 коп. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Е.В. Маховая В.И. Фёдоров