Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2009 г. N 16АП-395/09

г. Ессентуки

Дело N А15-1574/2008

28 апреля 2009 г.

Вх.16АП-395/09

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2009 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фриева А.Л.,

судей: Белова И.М., Мельникова И.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Амироковой Я.Х.,

рассмотрев апелляционную жалобу ООО "ПТК "Газстройкомплект" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 11.01.2009. по делу N А15-1574/2008 по исковому заявлению Администрации Дербентского района к Администрации МО "город Дербент", Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации МО "город Дербент" и ООО "ПТК "Газстройкомплект" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 20 от 18.10.2007,

при участии в заседании:

от Администрации Дербентского района: Мухтаров Ш.А. - по доверенности от 08.10.07,

от Администрации г.Дербента: Курабеков М.К. - по доверенности от 23.04.09,

от КУИ г.Дербента: Курабеков М.К. - председатель,

от ООО "ПТК "Газстройкомплект": не явились, извещены надлежащим образом 10.04.09, просит рассмотреть в его отсутствие (телеграмма от 27.04.09),

от МУП "Агростройсервис": Ширяев С.И. - по доверенности от 24.04.09,

от Журавлева Д.А.: не явился, извещен надлежащим образом 06.04.2009,

УСТАНОВИЛ

Администрация МО "Дербентский район" (далее по тексту "Администрация Дербентского района") обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к Администрации муниципального округа "город Дербент", Комитету по управлению имуществом Администрации муниципального округа "город Дербент" (далее по тексту "Комитет") и Обществу с ограниченной ответственностью ООО ПТК "Газстройкомплект" о признании недействительным протокола об итогах аукциона по продаже государственного имущества от 15.10.2007 (далее по тексту "протокол о результатах торгов") недействительным (с учетом уточнения заявленных требований). В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Журавлев Д.А. и МУП "Агростройсервис".

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан исковые требования удовлетворены, суд признал недействительным протокол о результатах торгов от 15.10.2007. Суд пришел к выводу, что сделка, заключенная по результатам торгов, является ничтожной.

В апелляционной жалобе ООО "ПТК Газстройкомплект" просит указанное решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению заявителя жалобы истец не доказал нарушение его прав, поскольку расстояние между земельным участком, приобретенным победителем торгов, и земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу, составляет 8 метров. Истец в аукционе участия не принимал, заявку не подавал, в связи с чем, не имеет права на обжалование результата аукциона. В момент проведения аукциона истец еще не зарегистрировал свое право собственности на объекты недвижимости по адресу: г.Дербент ул. Шеболдаева 45А, следовательно, не имел права на приватизацию указанного земельного участка. Судом необоснованно принят в качестве доказательства технический паспорт от 18.08.2006г., имеющий исправления, описки, зачеркивания, изготовленный на бланках старого образца. На земельные участки с видом разрешенного использования "для малоэтажного коттеджного строительства" не распространяются нормы ст.38.1 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости постановки на кадастровый учет до проведения публичных торгов. Цена, объявленная на аукционе, является 100% по отношению к рыночной стоимости, а цена, по которой заключен договор, превышает рыночную стоимость.

Администрация Дербентского района в своем отзыве просит жалобу отклонить, полагая, что выводы суда соответствуют закону. Спорный земельный участок входит по площади и местоположению в земельный участок, находящийся в пользовании МУП "Агростройсервис", учредителем которого является истец. Истец имеет право на обжалование результатов аукциона, несмотря на то, что он не являлся его участником. Право собственности истца на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, возникло до введения в действия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Право постоянного бессрочного пользования, в том числе и на спорный земельный участок, у МУП "Агростройсерис" не прекращалось. Цена продажи не соответствует кадастровой оценке отчужденного земельного участка.

В судебном заседании представитель Комитета просил апелляционную жалобу удовлетворить.

В составе суда по рассмотрению настоящей апелляционной жалобы распоряжением от 28.04.2009. произведена замена судьи Афанасьевой Л.В., находящейся в отпуске, на судью Белова Д.А.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 12.09.2007 администрация г.Дербент приняла постановление "О проведении аукциона по продаже земель населенного пункта г. Дербент" N 71/4, в том числе о проведении торгов по продаже земельного участка в кадастровом квартале N 56, площадью 20700 кв.м. для малоэтажного коттеджного строительства и Комитету по управлению имуществом г.Дербент поручено обеспечить публикацию о проведении аукциона, который постановлением главы администрации МО "город Дербент" 08.08.2002 N62/6 уполномочен распоряжаться (на заключение договоров аренды, проведение торгов, конкурсов и аукционов и заключение договоров купли-продажи земельных участков) земельными участками муниципальной собственности.

В газете "Дербентские новости" от 11.09.2007 N 74 Комитет опубликовал информацию о проведении 15.10.2007 в 10 часов в помещении администрации аукциона по продаже земельных участков, в том числе и земельного участка в кадастровом квартале N56 площадью 20700 кв.м. для малоэтажного коттеджного строительства по цене 2798000 руб.

Заявки для участия в аукционе поданы двумя лицами: ООО ПТК "Газстройкомплект" и Журавлевым Д.А., которые допущены к участию в аукционе.

Победителем аукциона признан ООО ПТК "Газстройкомплект" и 15.10.2007 по результатам аукциона Комитетом по управлению имуществом администрации МО "город Дербент" и ООО ПТК "Газстройкомплект" подписан протокол об итогах аукциона по продаже земельного участка площадью 20700 кв.м. по цене 2881940 руб.

Управлением Федеральной регистрационный службы по Республике Дагестан в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 04.04.2008 о государственной регистрации права собственности ООО "ПТК "Газстройкомплект" на земельный участок площадью 20714 кв.м., расположенного по адресу: г. Дербент, ул. Шеболдаева с кадастровым номером 05:42:000056:72, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.07.2008 05-АА 148720.

Считая, что результаты торгов, оформленные протоколом от 15.10.2007, нарушают ее имущественные права, Администрация МО "Дербентский район" обратилась в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что проданный с торгов земельный участок площадью 20714 кв.м. входит в состав земельного участка площадью 31987 кв.м., на котором расположены нежилые помещения под литерами "А", "Б", "К", "Г1", "Г10", "Г11", "Г12", зарегистрированные за истцом на праве собственности, о чем ему выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 30.10.2007 серии 05-АА N 1066063. Данный вывод основан на техническом паспорте, выданном на данные объекты недвижимости, а также акте, составленном истцом 18.12.2008г.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Из технического паспорта, представленного истцом, невозможно установить границы земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, поскольку в нем описываются сами объекты, а не земельный участок. Кроме того, данный документ имеет многочисленные исправления, не заверенные органом, выдавшим его, в частности исправлен адрес описываемого объекта и наименование собственника.

Акт от 18.12.2008г. носит односторонний характер, так как составлен истцом без представителей ответчика, в связи с чем, не может быть принят в качестве доказательства совпадения границ двух участков.

Иных доказательств, подтверждающих доводы истца о том, что проданный с торгов земельный участок, является частью участка, на котором располагаются объекты недвижимости истца, в материалах дела не имеется.

Таким образом, судом первой инстанции сделан недостаточно обоснованный вывод о нарушении оспариваемыми торгами прав и интересов Администрации Дербентского района.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Истец не доказал нарушения его прав или интересов оспариваемыми торгами, в связи с чем его требование о признании недействительным протокола о результатах торгов подлежит отклонению. Не будучи участником торгов, истец не вправе оспаривать протокол, составленный по результатам торгов. Кроме того, само по себе оспаривание торгов без оспаривания заключенного по их итогам сделки не восстанавливает права заинтересованного лица. По смыслу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, заключенная на торгах, проведенных с нарушениями законодательства, являются оспоримыми сделками.

Ссылка суда на нарушение права истца на приватизацию земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации основана на неверном толковании нормы материального права.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Таким образом, под приватизацией (от лат. privatus - частный) законодатель подразумевает передачу имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в частную собственность. Отсюда следует, что публичное образование не может быть участником приватизации в качестве покупателя земельного участка у другого муниципального образования, так как земля в таком случае не переходит в частную собственность, в связи с чем, правила статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в данной ситуации применению не подлежат.

Кроме того, как указано выше, истцом не доказан факт нахождения объектов недвижимости истца на земельном участке, являвшемся предметом торгов. Также необходимо учитывать, что на момент проведения торгов (15.10.2007г.) право собственности истца на указываемые им объекты недвижимости зарегистрировано не было (дата регистрации 30.10.2007г.), а доказательств возникновения права собственности до введение в действия Федерального закона от 21.07.1997г. N 122ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", истцом не представлено.

По этим же причинам не имеет правового значения факт наличия либо отсутствия нарушений при подаче извещения о проведении торгов, а также факт отсутствия кадастрового плана в момент проведения торгов.

По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе является одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества.

Из этого следует, что проведение торгов, также является одним из способов передачи государственного или муниципального имущества в частную собственность, В связи с изложенным, публичное образование не может быть участником торгов в качестве покупателя земельного участка у другого муниципального образования, следовательно, Администрация Дербентского района не является лицом, имеющим правовой интерес по оспариванию торгов по мотивам нарушений при их подготовке и проведении.

Ссылка суда первой инстанции на несоответствие продажной цены земельного участка его рыночной цене, как на нарушение требований закона, также несостоятельна.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Однако, в данной норме не содержится указания на то, что в процентом отношении кадастровая стоимость земельного участка должна быть обязательно ниже либо обязательно выше рыночной стоимости земельного участка, которая в данном случае является базовой оценочной величиной. Механизмы оценки рыночной стоимости земельного участка и перехода от нее к кадастровой стоимости в данной статье не приводятся.

Начальная стоимость земельного участка, выставленного на оспариваемые торги, была определена на основании отчета N 109/07 от 23.07.2007г. об оценке рыночной стоимости, проведенного в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998г. N 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что соответствует требованиям пункта 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации; подпункта "в" пункта 2 Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". Результаты данного отчета сторонами не оспаривались.

Кроме того, на земельные участки с видом разрешенного использования "для малоэтажного коттеджного строительства" не распространяются нормы ст.38.1 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости постановки на кадастровый учет до проведения публичных торгов. В кадастровом паспорте земельного участка от 14.07.2008. и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности разрешенное использование указано "для малоэтажного коттеджного строительства", в связи с чем доводы истца об отсутствии кадастрового учета земельного участка подлежит отклонению.

Таким образом, при рассмотрении дела судом первой инстанции были допущены нарушения, предусмотренные пунктами 2, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющиеся основаниями для отмены принятого судебного акта.

Поскольку Администрация Дербентского района освобождена от уплаты государственной пошлины, уплаченная при подаче апелляционной жалобы пошлина в размере 1 000 руб. подлежит возврату ООО "ПТК "Газстройкомплект".

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 11 января 2009 года по делу N А15-1574/08 отменить.

В иске истцу отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственность "Производственно-техническая компания "Газстройкомплект" 1000 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Председательствующий

А.Л.Фриев

Судьи

Д.А.Белов И.М.Мельников