Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2008 г. N 19АП-2127/08

"09" июля 2008 г.

Дело N А64-6925/07-7

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2008 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Федорова В.И.,

судей Поротикова А.И.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от ООО "Содружество: Осипчук А.П., директор, протокол N 3 от 20.03.2007 г.; Чопорова М.А., представитель по доверенности б/н от 01.02.2008 г.;

от Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Тамбова: Алтунин И.А., главный специалист юридического отдела, доверенность N 01-12.1-818 от 19.12.2007 г.,

от ООО "Зураб Плюс": не явился, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Содружество", г. Тамбов на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 04.04.2008 года об по делу N А64-6925/07-7 (судья Белоусов И.И.) по иску Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Тамбова к ООО "Содружество", при участии в качестве третьего лица ООО "Зураб Плюс" о расторжении договора аренды, выселении, взыскании 41 322 руб. 41 коп.

УСТАНОВИЛ:

Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Тамбова (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 03.11.2004. N 1221/17; выселении общества из арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, Моршанское шоссе, 9, взыскании 81 940 руб. 83 коп., в том числе: 48 506 руб. 58 коп. - основного долга, 33 434 руб. 25коп. - пени по договору от 03.11.2004. N 1221/17 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова /с учетом уточнения/.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Зураб Плюс".

Решением от 04.04.2008г. Арбитражный суд Тамбовской области исковые требования были удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой ссылается на недоказанность истцом того обстоятельства, что ООО "Содружество" продолжало пользоваться имуществом после истечения срока договора, а также то, что подвальное помещение, являющееся предметом судебного разбирательства, является общей собственностью собственников квартир в многоквартирном доме, и в выписке из реестра муниципального имущества от 20.05.2005 г. указано нежилое помещение N 83, а не подвал, а в выписке из реестра от 31.03.2008г. квартиры N83, 84 значатся как муниципальные, однако принадлежат ООО "Содружество", в связи с чем просит отменить решение суда первой инстанции.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу, просит оспариваемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителя третьего лица.

Как следует из материалов дела, 03.11.2004г. между Комитетом по управлению имуществом города Тамбова (правопреемником которого является истец) и ответчиком был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова N 1221/17, в соответствии с которым арендодатель (истец) сдает, а арендатор (ответчик) по передаточному акту принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу г. Тамбов, Моршанское шоссе, 9 (подвал), площадью 83,2 кв. м для размещения склада.

По акту приема-передачи от 05.11.2004г. помещение передано арендатору - ответчику (л.д.68).

Договор заключен на срок с 05.11.2004г. по 02.11.2005г.

В соответствии с договором аренды от 03.11.2004 N 1221/17 ответчик обязан вносить арендную плату за использование объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Тамбов, Моршанское шоссе, 9 за текущий месяц до 10-го числа текущего месяца.

Согласно п.5.3.1 договора аренды в случае несвоевременной оплаты арендных платежей, невнесенная сумма считается недоимкой и на нее начисляются пени в размере 0,5% за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы, истец направил ему претензию-предупреждение от 04.10.2007 N 01-12-124 о расторжении договора аренды и выселении ООО "Содружество" из занимаемого помещения, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы более двух сроков подряд, истец обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с требованиями о расторжении договора аренды от 03.11.2004. N 1221/17; выселении общества из арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, Моршанское шоссе, 9, взыскании 81 940 руб. 83 коп., в том числе: 48 506 руб. 58 коп. - основного долга, 33 434 руб. 25коп. - пени по договору от 03.11.2004. N 1221/17 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Тамбовской области исходил из подтверждения факта неуплаты ответчиком предусмотренной договором арендной платы за спорный период. При этом судом первой инстанции были отклонены ссылки ответчика на то, что спорное помещение является общедомовым имуществом многоквартирного жилого дома, а обязательства по договору аренды являются прекращенными.

Апелляционная инстанция считает оспариваемое решение соответствующим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Отношения участвующих в деле сторон являются обязательственно-правовыми, основанными на договоре аренды от 03.11.2004. N 1221/17, в связи с чем на них распространяются положения главы 34 ГК РФ.

При этом суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчика о прекращении срока действия договора в связи с истечением срока аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, ответчик не представил доказательств передачи по истечении срока действия договора аренды арендуемого помещения арендодателю, а истец со своей стороны не возражал относительно продолжения пользования имуществом ответчиком.

Кроме того, действия ответчика, в частности по подписанию расчета арендной платы с 01.01.2006 г., свидетельствовали о признании наличия между сторонами арендных отношений.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить оплату за пользование имуществом в порядке, определенном договором.

В соответствии с п. 4.3 договора сторон - размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением уровня базовых ставок или методики расчета арендной платы.

При таких обстоятельствах расчет задолженности, составленный истцом с учетом изменений размера ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом согласно актов муниципального органа, в размере 48 506 руб. 58 коп. произведен правомерно и подлежит взысканию в пользу истца.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации пеней признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения обязательства или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п.5.3.1 договора аренды в случае несвоевременной оплаты арендных платежей, невнесенная сумма считается недоимкой и на нее начисляются пени в размере 0,5% за каждый день просрочки.

Поскольку обязанность по внесению арендной платы ответчиком не была надлежащим образом исполнена, что подтверждено материалами дела и иного не доказано ответчиком, удовлетворение судом первой инстанции требования истца о взыскании предусмотренной в таком случае пунктом 5.3.1. договора пени в размере 0,5% с подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки, апелляционная инстанция находит обоснованным.

С учетом изложенного выше, подлежащая уплате пеня за период с 11.05.2007г по 19.02.2008г. составляет 33 434 руб.25 коп.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 28 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.02г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" внесение арендной платы не в полном объеме является основанием к досрочному расторжению договора аренды на основании п.2 ст.450 ГК РФ, если указанное нарушение суд признает существенным.

С учетом того обстоятельства, что, несмотря на предпринятые истцом меры по досудебному урегулирования данного спора, ответчиком не оплачена задолженность по арендной плате за длительный период, суд приходит к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Принимая во внимание изложенное, а также игнорирование претензий со стороны ответчика, отсутствие доказательств уплаты арендной платы в установленном истцом размере на момент рассмотрения дела, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о правомерности требований истца о расторжении договора аренды от 03.11.2004. N 1221/17.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

С учетом изложенного требования истца о выселении ответчика из занимаемого помещения подлежат удовлетворению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендуемое имущество - подвальное помещение, по мнению ответчика, не относится к муниципальной собственности, поскольку является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома, в связи с чем комитет якобы не имел полномочий сдавать его в аренду, не может быть принят апелляционной инстанцией как основание для изменения либо отмены оспариваемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

По смыслу указанных выше норм для признания спорного помещения объектом общей долевой собственности жильцов многоквартирного жилого дома, его технические характеристики не должны позволять использовать его как самостоятельное помещение, а только предусматривать использование данного помещения по вспомогательному назначению только для обслуживания других помещений в доме.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, по настоящему делу заявителем апелляционной жалобы не представлено доказательств того, что помещение, которое он арендует, содержит инженерные коммуникации, либо иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тамбов, Моршанское шоссе, 9, что позволяет его использовать только как вспомогательное.

Кроме того, как верно указано судом первой инстанции изменение жилищного законодательства не влечет прекращения рассматриваемых арендных правоотношений, и прекращения права муниципальной собственности на помещение, являющееся предметом договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, проверив другие возражения заявителя жалобы, отклоняет их как несостоятельные и не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора в силу изложенного выше.

Таким образом, оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 16, 17, 110, 112, 258, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 04.04.2008 года об по делу N А64-6925/07-7 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Содружество", г. Тамбов - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

В.И. Федоров

Судьи

А.И. Поротиков И.Б. Сухова