Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 июня 2006 г. N КГ-А40/5265-06-П В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 23 июня 2006 г. N КГ-А40/5265-06-П
(извлечение)

ООО "Клуб XXI век" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Кооперативу "Нептун-Сервис" о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды нежилого помещения от 16.03.2003 N НС-07/03 ПХ и N НС-08/03 ПХ и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика 1.383.247 рублей 20 копеек инвестиционного (гарантийного) залога и 5.636.846 рублей в возмещение затрат на ремонт помещения.

Иск заявлен на основании статей 167, 168, 178 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2004 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2004 решение от 05.07.2004 отменено, иск удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.12.2004 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При этом суд кассационной инстанции указал, что судами неправильно определена правовая природа оспариваемых договоров в части обязательств по ремонту и отделке помещения, применены не подлежащие применению к таким отношениям положения ГК РФ об аренде, оспариваемые договоры в нарушение пункта 2 статьи 651 ГК РФ не прошли государственную регистрацию.

Кассационным судом даны указания уточнить предмет иска, установить обязанности ответчика, возникшие в связи с внесением истцом гарантийного залога и осуществлением ремонта и отделки помещения, проверить возражения ответчика о несоответствии выполненных работ условиям договора.

При новом рассмотрении истец в порядке статьи 49 АПК РФ изменил исковые требования и просил признать незаключенным договор аренды от 16.03.2003 N НС-07/03 ПХ и взыскать с ответчика 5.636.846 рублей долга по оплате выполненных работ и 1.383.247 рублей 20 копеек, неосновательно полученных в качестве гарантийного залога по договору аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2005, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2006, договор аренды нежилого помещения от 16.03.2003 N НС-07/03 ПХ признан незаключенным; с ответчика взыскано 1.106.590 рублей 95 копеек долга и 4.196.637 рублей 23 копейки в возмещение расходов на ремонт.

В остальной части иска отказано.

При этом суды первой и апелляционной инстанции исходили из отсутствия государственной регистрации договора, доказательств передачи спорных помещений истцу и пункта 2 статьи 623 ГК РФ.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить решение и постановление, и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы Кооператив "Нептун-Сервис" ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить решение и постановление без изменения, ссылаясь на их законность и обоснованность.

В заседании суда кассационной инстанции представители ответчика доводы кассационной жалобы поддержали, представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Проверив законность обжалуемых решения и постановления в порядке статьи 286 АПК РФ, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Судом установлено, что Кооператив "Нептун-Сервис" (арендодатель) и ООО "Клуб XXI век" (арендатор) подписали договор от 16 июля 2003 года N НС-07/03 ПХ аренды нежилого помещения общей площадью 650 кв. м. (1-й этаж здания), расположенного по адресу: г. Москва, Балаклавский пр-т, д. 9., на срок с 17 июля 2003 года по 25 сентября 2010 года, а также договор от 16 июля 2003 года N НС-08/03 ПХ, являющийся неотъемлемой частью вышеуказанного договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что договор аренды от 16.07.2003 N НС-07/03 ПХ в установленном порядке не был зарегистрирован, суды сделали обоснованный вывод о том что, указанный договор является незаключенным.

Судом установлено также, что согласно условиям приложения от 16.07.2003 N 3 к договору от 16.07.2003 N НС-08/03 ПХ, подписанному сторонами, истец произвел оплату за наличный расчет в сумме 1.106.590 рублей 95 копеек за аренду помещения за октябрь-декабрь 2003 года по спорному договору, о чем был составлен акт от 17.07.2003.

Пунктом 2.1 спорного договора предусмотрена обязанность арендодателя передать помещение общей площадью 650 м2 (1-й этаж здания), расположенное по адресу: г. Москва, Балаклавский пр-т, д. 9. в 3-х дневный срок после сдачи объекта Госкомиссии. Доказательств передачи помещения истцу в материалы дела не представлено.

В этой связи взыскание с ответчика 1.106.590 рублей 95 копеек неосновательного обогащения является правомерным.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что ООО "Клуб XXI век" произведены неотделимые улучшения в виде ремонта и отделки помещения, согласно условиям приложения N 2 к спорному договору, по которому стороны согласовали объем работ и их стоимость.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судом установлено, что стоимость улучшений, с учетом составления сметы составляет 5.636.846 рублей 70 копеек, что подтверждается представленным истцом отчетом об оценке ООО "ЭКОС" от 31.03.2004 N 1062/8503-04.

Также судом установлено, что на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, Балаклавский пр-т, д. 9 истцом произведен демонтаж отделимых улучшений на сумму 1.440.208 рублей 77 копеек, о чем составлен двусторонний акт от 17.10.2004.

С учетом установленного, суды сделали обоснованный вывод о правомерности заявленных требований в части взыскания стоимости неотделимых улучшений за вычетом указанной суммы.

Довод кассационной жалобы о том, что судом неправомерно принят в качестве доказательства оплаты аренды акт от 17.07.2003, подлежит отклонению, так как указанный акт подписан руководителем ответчика и скреплен печатью.

Довод кассационной жалобы о том, что истец не выполнял неотделимых улучшений, также не может быть принят во внимание, как противоречащий материалам дела и представленным доказательствам.

Довод кассационной жалобы о необоснованном отклонении ходатайства ответчика о переносе судебного заседания, в связи с болезнью адвоката, является необоснованным, так как болезнь адвоката не может быть признана уважительной причиной отсутствия ответчика в судебном заседании.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали обстоятельства дела, выполнили указания суда кассационной инстанции, и приняли законные и обоснованные решение и постановление. Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Оснований к отмене принятых по делу решения и постановления, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 20 апреля 2005 г. Арбитражного суда города Москвы и постановление от 15 марта 2006 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-19317/04-64-216 оставить без изменения, кассационную жалобу Кооператива "Нептун-Сервис" - без удовлетворения.