Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2008 г. N 01АП-4188/07

г. Владимир

04 февраля 2008 г.

Дело N А43-22523/2007-9-576

Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2008.

Постановление в полном объеме изготовлено 04.02.2008

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захаровой Т.А.,

судей Урлекова В.Н., Смирновой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевой Ю.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.10.2007, принятое судьей Сандовой Е.М. по заявлению открытого акционерного общества "Домостроительный комбинат N 2" о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.10.2006 N 11-165.

В судебном заседании участвуют представители:

Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области - Тупулова Н.С. по доверенности от 17.09.2007 N 147 сроком действия до 31.12.2008;

Открытого акционерного общества "Домостроительный комбинат N 2"- Привалов А.В. по доверенности от 19.09.2006 сроком действия 3 года;

Пененков Николай Михайлович - не явился. О времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Открытое акционерное общество "Домостроительный комбинат N 2" (далее - Общество, ОАО "ДСК N2") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области (далее - Управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.10.2006 N 11-165 и обязании осуществить государственную регистрацию договора.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований, по делу привлечен Пененков Н.М. - вторая сторона по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.10.2006 N 11-65.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 03.10.2007 заявление ОАО "ДСК N 2" удовлетворено и отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве от 25.10.2006 N 11-165, выраженный в письме от 05.07.2007 N 01/012/2007-208, признан незаконным. Одновременно на регистрирующий орган судом возложена обязанность устранить допущенные нарушения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит суд отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе заявителю в удовлетворении заявленных требований. В обоснование требований заявитель апелляционной жалобы указывает на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Управления и Общества поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Третье лицо в судебное заседание не явилось. В отзыве на апелляционную жалобу указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просит суд рассмотреть дело в его отсутствие.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверена Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257-262, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установлено, что 25.10.2006 ОАО "ДСК N 2" (застройщик) и гражданин Пененков Н.М. (дольщик) подписали договор о долевом участии в строительстве жилого дома N 11-165, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Сормовское шоссе, МР 13, N 20.

27.02.2007 стороны по договору обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации вышеуказанного договора.

Письмом от 20.03.2007 N 01/012/2007-208 регистрирующий орган уведомил стороны по договору о приостановлении производства регистрационных действий до 22.04.2007.

05.07.2007 Управление письмом N 01/012/2007-208 отказало ОАО "ДСК N2" и Пененкову Н.М. в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.10.2006N 11-165 на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По мнению регистрирующего органа, представленный на регистрацию договор не соответствует по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Положение о Федеральной регистрационной службе, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 13.10.2004 N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" определяет, что Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации некоммерческих организаций, в том числе отделений международных организаций и иностранных некоммерческих неправительственных организаций, общественных объединений, политических партий и религиозных организаций, ведения единого государственного реестра саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, реестра арбитражных управляющих и единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры, нотариата, государственной регистрации актов гражданского состояния, а также функции по контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих и надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков.

Росрегистрация подведомственна Минюсту России.

К основным задачам Росрегистрации относится обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росрегистрация в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, актами Минюста России, а также настоящим Положением.

Росрегистрация осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через территориальные органы.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из этапов государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов, приложенных к заявлению о государственной регистрации прав, и проверка законности сделки.

Согласно статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности являются:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статьей 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи).

В обоснование отказа в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного между ОАО "ДСК N 2" и Пененковым Н.М., Управление сослалось на положения, содержащиеся в статьях 3 и 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статью 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что договор участия в долевом строительстве, не прошедший государственную регистрацию, не влечет для сторон каких-либо правовых последствий. Поскольку десятиэтажный жилой панельный дом N 20 (по генплану) в МРИ по Сормовскому шоссе в Московском районе г. Нижнего Новгорода на основании разрешения Администрации от 27.12.2006 введен в эксплуатацию, то произвести государственную регистрацию представленного сторонами договора после приемки построенного объекта как договора долевого участия в строительстве жилого дома не представляется возможным.

Статья 3 Федерального закона от 13.12.2004г N 241-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон) указывает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Проанализировав представленный в орган государственной регистрации договор о долевом участии в строительстве от 25.10.2006 N 11-165, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что он оформлен сторонами в письменной форме и содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные статьей 6 Закона:

-определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

-срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

-цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

-гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно пункту 1.1. данного договора его предметом является участие ОАО "ДСК N 2" и Пененкова Н.М. в строительстве десятиэтажного жилого панельного дома N 20 (по генплану) в МР13 по Сормовскому шоссе в Московском районе г. Нижнего Новгорода (адрес строительный).

Пененков Н.М. принимает участие в строительстве в части финансирования передаваемой ему в дальнейшем двухкомнатной квартиры N 165 общей площадью с учетом лоджии и балконов 51,88 кв.м., жилой площадью 29,14 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на девятом этаже вышеуказанного дома, с последующим оформлением ее в собственность. Общество осуществляет строительство десятиэтажного жилого панельного дома N 20 (по генплану) в МР 13 по Сормовскому шоссе в Московском районе в городе Нижнем Новгороде (адрес строительный) своими силами с использованием привлеченных средств "Дольщика". После принятия дома в эксплуатацию передает "Дольщику" квартиру, а также соответствующую ей долю в праве собственности на общее имущество указанного дома.

Пунктом 2.1. договора стороны определили, что стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 881 960 рублей.

В соответствии с пунктами 4.5., 4.6. договора ОАО "ДСК N 2" обязуется приступить к исполнению обязательства по передаче квартиры по настоящему договору с 01.02.2007. Срок окончания передачи квартиры устанавливается 01.03.2007.

Общество вправе досрочно исполнить обязательство, а Пененков Н.М. обязуется принять досрочное исполнение обязательства по передаче квартиры. При этом "Дольщик" обязуется приступить к принятию квартиры в семидневный срок с момента получения от "Застройщика" письменного уведомления о завершении строительства жилого дома и о готовности квартиры к передаче. Срок окончания передачи квартиры при готовности "Застройщика" к досрочному исполнению обязательства по передаче квартиры - два календарных месяца после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

В силу пункта 4.4 договора ОАО "ДСК N 2" предоставляет на объект недвижимого имущества, создаваемый в рамках настоящего договора долевого участия, гарантию на срок 5 (пять) лет с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче. При условии неявки "Дольщика" для приемки объекта долевого строительства в установленные сроки истечение гарантийного срока начинается с момента подписания "Застройщиком" передаточного акта в одностороннем порядке.

Представители регистрирующего органа не оспаривали в судебном заседании, что ОАО "ДСК N 2" имело разрешение на строительство вышеуказанного многоквартирного жилого дома и земельный участок для строительства отведен Обществу в установленном законом порядке.

Также установлено, что фактически стороны совершили действия, направленные на исполнение обязательств по договору, до момента завершения строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию, обращения в регистрирующий орган за регистрацией договора о долевом участии в строительстве. Пененков Н.М. со своей стороны полностью внес денежные средства по договору, а Общество построило объект капитального строительства , который разрешением и.о. главы администрации г. Нижнего Новгорода от 27.12.2006 N RU 52303000-86 введен в эксплуатацию. Такие действия сторон по договору не противоречат действующему гражданскому законодательству.

Суд первой инстанции правильно указал, что обращение сторон по договору в орган государственной регистрации с заявлениями о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве от 25.10.2006 N 11-165 после завершения строительства дома не свидетельствует о ничтожности сделки, поскольку стороны вступили в правоотношения до наступления указанного правового события.

Одновременно обоснованно признана несостоятельной ссылка регистрирующего органа на незаключенность договора о долевом участии в строительстве ввиду отсутствия государственной регистрации со ссылкой на статью 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку предметом спора по настоящему делу данный вопрос не является.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не устанавливает срок, в течение которого стороны с момента подписания договора обязаны обратиться с заявлениями о его государственной регистрации и не содержит запрета на регистрацию договора после ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Принимая во внимание все вышеизложенное в совокупности и руководствуясь положениями части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных Обществом требований о признании недействительным отказа Управления в государственной регистрации договора от 25.10.2006 N 11-165, выраженного в письме от 05.07.2007 N 01/012/2007-208.

Отказ Управления в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве от 25.10.2006 N 11-165 противоречит Федеральному закону от 30.12.2004 N214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федеральному закону от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку препятствует дальнейшему исполнению ОАО "ДСК N2" обязательств по договору и влечет для него дополнительные затраты по содержанию квартиры. Также нарушаются права и законные интересы третьего лица и стороны по договору Пененкова Н.М., поскольку он лишен права требовать от "Застройщика" передачи квартиры, которую планировал получить в собственность, участвуя в финансировании строительства дома.

Суд апелляционной инстанции считает, что предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене или изменению решения суда первой инстанции отсутствуют. Арбитражный суд Нижегородской области всесторонне и полно исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют обстоятельствам дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Одновременно судом не допущеноо права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба Управления признается необоснованной и не подлежащей удовлетворению. Доводам Управления судом первой инстанции дана надлежащая оценка и они отклонены. Оснований для признания их обоснованными не усматривает и суд апелляционной инстанции.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы суд относит на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.10.2007 по делу N А43-22523/2007-9-576 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.А. Захарова

Судьи

В.Н. Урлеков И.А. Смирнова