Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2008 г. N 16АП-1980/07

г. Ессентуки

Дело N А63-13187/07-С1-4

27 марта 2008 г.

Вх. N 16АП-1980/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25.03.2008.

дата изготовления постановления в полном объеме 27.03.2008

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Афанасьевой Л.В., судей: Мельникова И.М., Фриева А.Л., при ведении протокола судебного заседания судьей Мельниковым И.М., с участием от истца - общества с ограниченной ответственностью "Сергиевское" - Тихомировой А.И. (доверенность от 04.02.2008), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Дружба" - Кочкина Д.В. (доверенность от 24.08.2007), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дружба" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.01.2008 по делу N А63-13187/07-С1-4 (судья Шаповалова А.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Сергиевское" (далее - ООО "Сергиевское") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дружба" (далее - ООО "Дружба") о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: пекарня, литер "А", площадью 296,7 кв.м., инвентарный номер 07:217:002:000000060, кадастровый номер 26:07:000000:0000:07:217:002:000000060:А:20000 на основании договора купли - продажи N 38 от 01.12.06, расположенную адресу: Грачевский район, с. Сергиевское, ул. К. Маркса, д. 18, с привлечением третьего лица -Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

Решением от 25.01.2008 Арбитражный суд исковые требования удовлетворил. Осуществил государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "Дружба" к ООО "Сергиевское" на недвижимое имущество: пекарню, литер "А", площадью 296.7 кв.м., инвентарный номер 07:217:002:000000060, кадастровый номер 26:07:000000:0000:07:217:002:000000060:А:20000 на основании договора купли-продажи N 38 от 01.12.06, расположенную по адресу; Грачевский район, с. Сергиевское, ул. К. Маркса, д. 18. Судебный акт мотивирован тем, что уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на проданное имущество нарушает права истца как покупателя и будущего собственника имущества. Отсутствие у продавца на момент заключения договора купли-продажи государственной регистрации права собственности не влечет недействительность сделки.

Не согласившись с решением арбитражного суда, ООО "Дружба" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 25.01.2008 отменить, в удовлетворении искового заявления отказать. Заявитель жалобы ссылается на необоснованность отклонения судом первой инстанции доводов о недействительности договора купли-продажи по основанию, что на момент заключения договора у ответчика отсутствовало право собственности на объект недвижимости, так как право собственности не было зарегистрировано. Кроме того, в договоре N 38 не согласованы обязательные реквизиты векселей.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Сергиевское" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав доводы представителей сторон, Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 9 февраля 2006 года между ООО "Дружба" и ООО "Дружба" был заключен договор купли-продажи N 5 недвижимого имущества на сумму 2 214 700 рублей согласно приложению N 1 к договору, в том числе пекарня площадью 296.7кв.м., инвентарный номер 07:217:002:000000060, кадастровый номер 26:07:000000:0000:07:217:002:000000060:А:20000.

Объекты недвижимости, перечисленные в приложении были построены силами и на средства ООО "Дружба" однако документация на строительство не сохранилась, право собственности за ООО "Дружба" зарегистрировано не было.

При обращении ООО "Дружба" в регистрационную службу для регистрации объектов недвижимости ему было отказано в регистрации в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на объекты у ООО "Дружба", в связи с чем ООО "Дружба" обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением о признании права собственности на указанное имущество.

01.12.06 между ООО "Дружба" (продавец) и ООО"Сергиевское" (покупатель) был заключен договор N 38 купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым ответчик продал, а истец приобрел в собственность объект недвижимости, расположенный по адресу: Ставропольский край Грачевский район село Сергиевское ул. Карла Маркса д. 18: пекарню литер "А" площадью 296,7 кв.м, инвентарный номер 07:217:002:000000060, кадастровый номер 26:07:000000:0000:07:217:002:000000060:А:20000, стоимостью 275 286 рублей.

5.12.2006 решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу А63-18441/06-С2 за ООО "Дружба" признано право собственности на объект недвижимости пекарню литер "А" площадью 296,7 кв.м. кадастровый номер 26:07:000000:0000:07:217:002:000000060:А:20000.

ООО "Сергиевское" полностью оплатило ответчику стоимость объекта недвижимости в сумме 275 286 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 107 от 28.12.06 в сумме 60 000 рублей и актами приема-передачи векселей от 12.01.07 на сумму 600 000 рублей и на сумму 400 000 рублей. После оплаты пекарня передана истцу по акту приема-передачи имущества 29.01.07. В настоящее время заявленным объектом недвижимости владеет и пользуется истец.

Заявленный объект недвижимости стоит на балансе ООО "Сергиевское", что подтверждается инвентарной карточкой N 00000011 от 29.01.07, балансом по состоянию на 01.10.07, налоговыми декларациями по налогу на имущество общества, оборотно-сальдовыми ведомостями по счету 01.1 "Основные средства", отчетом по основным средствам. Истец оплачивает налог на имущество и несет бремя содержания имущества с момента его передачи, т.е. с 29.01.07 (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.10.07 ответчик зарегистрировал за собой право собственности на указанный объект недвижимости, обременения заявленного имущества и правопритязания третьих лиц отсутствуют.

25.10.2007 конкурсный управляющий ООО "Дружба" направил в адрес руководства ООО "Сергиевское" претензию о незаконности использования обществом имущества ООО "Дружба", что послужило основанием к обращению ООО"Сергиевское" в Арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Дружба" о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: пекарня, литер "А", площадью 296,7 кв.м., инвентарный номер 07:217:002:000000060, кадастровый номер 26:07:000000:0000:07:217:002:000000060:А:20000 на основании договора купли - продажи N 38 от 01.12.06, расположенную адресу: Грачевский район, с. Сергиевское, ул. К. Маркса, д. 18 по договору купли-продажи N38 от 01.12.2006.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 Кодекса).

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае уклонения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Согласно статье 16 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Законность заключенной между сторонами сделки по продаже недвижимого имущества подтверждается материалами дела. Оснований для признания ее ничтожной не имеется, так как сделка соответствует требованиям закона. По основаниям оспоримости сделка в установленном порядке недействительной не признана. Суд также установлено, что стороны не ставили вопросы о расторжении договора или об отказе от договора, в том числе по причине неоплаты покупателем спорного имущества.

Уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на проданное имущество нарушает права истца как покупателя и будущего собственника имущества.

Факт приобретения истцом имущества по основаниям, допускаемым законом, уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, подтверждены материалами дела.

Довод ответчика о том, что на момент заключения договора купли-продажи N 38 от 01.12.06 ООО "Дружба" не являлось собственником спорного недвижимого имущества, так как право собственности было зарегистрировано только23.10.2007, в результате чего договор является ничтожным, обосновано не принят судом первой инстанции.

Договор купли-продажи следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не с момента государственной регистрации. Аналогичная позиция изложена в пункте 3 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 13.11.97 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".

Отсутствие у продавца на момент заключения договора купли-продажи государственной регистрации права собственности не влечет недействительность сделки, поскольку согласно пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации данное препятствие для регистрации перехода права собственности на недвижимость устранимо путем принятия соответствующего решения судом при уклонении от государственной регистрации одной из сторон или путем добровольного совершения продавцом необходимых действий.

Суд первой инстанции также правомерно отклонил довод ответчика о том, что договор купли-продажи не содержит сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно данных, определяющих расположение пекарни на соответствующем земельном участке, в связи с чем договор в силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, поскольку пункт 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации требует указания данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре N 38 указано наименование объекта, его инвентарный и кадастровый номер, площадь, месторасположение (почтовый адрес). Спорный объект недвижимости имеет кадастровый номер, прошел техническую инвентаризацию и государственную регистрацию. Отсутствие описания земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не влечет признание договора купли-продажи незаключенным, поскольку в соответствии со статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупателю по договору купли-продажи недвижимости одновременно с передачей права собственности на объект недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Суд первой инстанции также обоснованно указал, о том, что вексель допускается в качестве оплаты по договору купли-продажи, поскольку Гражданское законодательство относит вексель к ценным бумагам (статья 143 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вексель содержит простое и ничем не обусловленное обещание векселедателя (простой вексель) или его предложение другому лицу (переводный вексель) уплатить указанную в нем сумму в обусловленный срок (статьи 1 и 75 Положения о переводном и простом векселе). В зависимости от цели передачи вексель может использоваться в качестве способа оформления договора займа (статья 815 Гражданского кодекса Российской Федерации), в качестве предмета договора купли-продажи, как средство расчетов (определение Конституционного Суда РФ от 04.04.06 N 98-0).

Факт несогласования обязательных реквизитов по векселям не свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи. Из материалов дела следует, что оплата векселями ответчиком осуществлялась по нескольким договорам купли-продажи (N N 35-44), сумма сделок соответствует суммам векселей и денежных средств, внесенных ответчиком в кассу истца. Данное обстоятельство подтверждается свидетельскими показаниями бывшего директора ООО "Дружба", который подтвердил тот факт, что оплата производилась частично денежными средствами (600 000 рублей) и частично (1000000 рублей) 2 векселями. Оба векселя были обналичены через коммерческое предприятие. Все документы имеются в бухгалтерии ООО "Дружба".

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования заявителя.

Довод жалобы о недействительности сделки в связи с отсутствием государственной регистрации на момент заключения договора N 38 не принимается апелляционным судом по следующим основаниям. Предусмотренная статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по государственной регистрации права собственности на недвижимость может быть исполнена и после совершения сделки. Отсутствие у продавца зарегистрированного права может повлечь недействительность сделки, если право на продаваемый объект принадлежит другому лицу, интересы которого сделкой нарушены, либо сама сделка требует государственной регистрации (продажа жилых помещений, предприятий и т.д.), в данном споре таких обстоятельств не представлено.

Довод заявителя о том, что в договоре не согласованы обязательные реквизиты векселей, не принимается апелляционной инстанцией как несостоятельный. При расчете ООО "Дружба" приняло векселя в качестве оплаты по договору подтвердив, таким образом, свое согласие на оплату по договору предъявленными векселями. В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Законом не предусмотрено такое основание недействительности сделки как не согласование реквизитов векселей при расчетах.

Иные доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им была дана надлежащая правовая оценка.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно. Оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Определением о принятии апелляционной жалобы к производству от 06.03.2008 обществу с ограниченной ответственностью "Дружба" была представлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Таким образом, государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей подлежит взысканию с общества с ограниченной ответственностью "Дружба" в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.01.2008 по делу N А63-13187/07-С1-4 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дружба" в пользу федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей.

Постановление апелляционного суда вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в установленный законом срок.

Председательствующий

Л.В. Афанасьева

Судьи

И.М. Мельников А.Л. Фриев