Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2008 г. N 02АП-264/2008

18 февраля 2008 г.

Дело N А82-682/2007-35

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2008 г.

Постановление в окончательной форме изготовлено 18 февраля 2008 г.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.В. Тетервака

судей С.В. Самуйлова, С.Г. Поляковой

при ведении протокола судебного заседания А.В. Тетерваком

при участии представителей сторон

от истца: Шокина М.С., доверенность от 01.03.07г.

от ответчика:

рассмотрев апелляционную жалобу ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области

от 30 ноября 2007 г. по делу N А82-682/2007-35, принятое судом в составе судьи О.Н. Чистяковой

по иску товарищества собственников жилья "Депутатский"

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля,

обществу с ограниченной ответственностью "Весконт",

индивидуальному предпринимателю Ишкову Олегу Николаевичу

третье лицо: Управлению Федеральной регистрационной службы по Ярославской области

Об обязании исключить имущество из реестра муниципальной собственности, а также передаче его и выселении

УСТАНОВИЛ

Товарищество собственников жилья "Депутатский" (далее - ТСЖ "Депутатский", истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет), обществу с ограниченной ответственностью "Весконт" (далее - ООО "Весконт"), индивидуальному предпринимателю Ишкову Олегу Николаевичу с иском:

о признании недействительным права муниципальной собственности на помещения подвала N 1-20 общей площадью 285,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Ярославль, Депутатский пер., д.3;

- выселении ООО "Весконт" из помещений подвала N 1-20, общей площадью 285,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Ярославль, Депутатский пер., д. 3;

- выселении индивидуального предпринимателя Ишкова О.Н. из помещений подвала N 1-20, общей площадью 285,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Ярославль, Депутатский пер., д. 3.

Уточнив требования, истец просит:

- обязать Комитет исключить из состава казны г.Ярославля и из реестра объектов муниципальной собственности города Ярославля нежилые помещения подвала N 1-20 общей площадью 285,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Ярославль, Депутатский пер., д.3;

- обязать Комитет передать нежилые помещения подвала N 1-20 общей площадью 285,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Ярославль, Депутатский пер., д.3 ТСЖ "Депутатский" по акту приёма-передачи;

- выселить ООО "Весконт" и индивидуального предпринимателя Ишкова О.Н. из нежилых помещений подвала N 1-20 общей площадью 285,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Ярославль, Депутатский пер., д.3.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2007 г. требования истца удовлетворены в полном объёме.

При вынесении решения арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в результате судебной строительно-технической экспертизы было установлено что спорный подвал является техническим, в его помещениях находятся общедомовые инженерные коммуникации и оборудование, необходимые для обслуживания жилого дома. В соответствии со статьями 289,290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество жилого дома, каковыми являются технические подвалы, принадлежит по праву общей собственности собственникам квартир жилого дома. С учётом указанных выводов сделки в отношении такого имущества, совершённые Комитетом, являются недействительными (ничтожными), как совершённые с нарушением норм законодательства. В связи с чем ООО "Весконт" и индивидуальный предприниматель Ишков О.Н., использующие помещения по ничтожным сделкам, подлежат выселению.

Не согласившись с принятым решением, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2007 г. отменить и вынести по делу новый судебный акт об отказе ТСЖ "Депутатский" в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что является правомерным собственником спорных помещений; считает, что помещения подвала не являются техническими, ставит под сомнение выводы эксперта, указанные в заключении по результатам проведения судебной экспертизы.

Управление Федеральной регистрационной службы по Ярославской области в отзыве на апелляционную жалобу просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, какие-либо доводы и возражения не представляет.

ТСЖ "Депутатский" в отзыве на апелляционную жалобу решение Арбитражного суда Ярославской области считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

ООО "Весконт" и индивидуальный предприниматель Ишков О.Н. отзывы на апелляционную жалобу не представили, о дате и времени судебного заседания извещены в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Управление Федеральной регистрационной службы По Ярославской области просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 30 ноября 2007 года проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Кировской области нет, в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между ТСЖ "Депутатский" и Комитетом возник спор по поводу принадлежности по праву собственности помещений подвала N 1-20 многоквартирного жилого дома, общей площадью 285,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Ярославль, Депутатский пер., д.3 (далее - помещения подвала, спорное имущество).

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.11.2007 г. (т.2 л.д.86-92) право собственности на жилые и нежилые помещения жилого дома, расположенного по адресу: г. Ярославль, Депутатский пер., 3 - зарегистрированы за физическими и юридическими лицами.

Сведения о государственной регистрации права собственности на помещения подвала не представлены, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Истец, считает, что нежилые помещения, расположенные в подвале дома, принадлежат собственникам помещений многоквартирного дома, как общее имущество, и эти помещения предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства всего дома.

Определением от 17.04.2007 г. арбитражным судом назначена по делу строительно-техническая экспертиза на предмет обследования подвальных помещений дома N 3 по Депутатскому переулку г. Ярославля. Проведение экспертизы поручено ООО "Спецстройпроект".

По результатам экспертного исследования экспертом сделаны следующие выводы, изложенные в экспертном заключении (т.1 л.д.87-138):

- В подвале находятся общедомовые инженерные коммуникации и оборудование: распределительные сети отопления с запорно-регулировочной арматурой, обслуживающей жилые и нежилые помещения дома; распределительные подающие трубопроводы холодной и горячей воды с вентилями, которые регулируют подачу воды во все жилые и нежилые помещения соответствующего подъезда дома; канализационные трубы, обслуживающие весь дом. Обнаруженные инженерные коммуникации и оборудование обеспечивают подачу воды и теплоносителя во все жилые и нежилые помещения дома, поэтому они относятся к подающим общедомовым, а не транзитным. Подвал имеет единую с домом систему электроснабжения.

- Обнаруженные в подвале инженерные коммуникации и оборудование обслуживают все жилые и нежилые помещения дома, а помещения подвала, в которых они находятся, специально предназначаются для их обслуживания и ремонта, т.е. являются техническими.

- Жизнеобеспечение жилых и нежилых помещений 1-3 этажей дома без использования инженерных коммуникаций и оборудования, находящихся в подвале,

не возможно.

Комитет, возражая против заявленных требований, указывает, что спорное имущество является собственностью города Ярославля и включено в реестр объектов муниципальной собственности (т.2 л.д. 11) на основании:

- постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность",

- решения Малого Совета 21 созыва Ярославского областного Совета народных депутатов от 30.06.1992 г. N 132 "О муниципальной собственности городских и районных Советов".

Ответчиком представлено решение малого Совета 21 созыва Ярославского областного Совета народных депутатов от 30.06.1992 г. N 132 (т.2 л.д.16) об отнесении к муниципальной собственности Ярославля и Рыбинска организаций и учреждений, в том числе РЭУ-1. распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом от 07.05.1992 г. N 153 жилой дом по адресу: Депутатский пер., дом 3 - закреплён на праве хозяйственного ведения за РЭУ-1.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с утверждениями Комитета о том, что у него, а также третьих лиц при ознакомлении с результатами экспертизы возникли сомнения в объективности выводов эксперта.

В материалах дела отсутствуют какие-либо материалы, свидетельствующие о том, что ответчик заявлял какие-либо возражения по выводам, изложенным в экспертном заключении.

Доводы, на которые ответчик ссылается в апелляционной жалобе, в подтверждение того, что спорные помещения не являются техническим подвалом, в суде первой инстанции не были озвучены. Эти доводы не подтверждены соответствующими доказательствами.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, считает правомерным и обоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что спорные помещения являются частью общего имущества жилого дома, принадлежат собственникам помещений дома по праву общей долевой собственности на основании ниже следующего.

В соответствии со статьёй 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Названная статья определяет, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. К общему имуществу отнесены, в том числе, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

С учётом представленного экспертного заключения судом первой инстанции обоснованно установлено, что спорные помещения подвала относятся к категории технических, так как в подвале расположены инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие все жилые и нежилые помещения дома. Следовательно, спорные помещения в силу требований статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации являются общей собственностью собственников помещений жилого дома.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о неприменении к рассматриваемым отношениям норм Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку право муниципальной собственности возникло до его введение в действие отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Согласно ст. 1 Федерального закона Российской Федерации "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс РФ.

Действительно, статьей 5 вышеназванного Федерального закона предусмотрено, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Однако, при рассмотрении вопроса о собственности на спорные помещения, необходимо учитывать следующее.

До 1990 года многоквартирные жилые дома находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости.

Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, был отнесён к муниципальной собственности.

При этом, жилые дома, в том числе жилой дом по адресу: г. Ярославль, Депутатский пер., д.3 - был закреплён в муниципальную собственность как единый объект недвижимости. Указанный факт также подтверждается представленными Комитетом документами.

С введением в 1991 году Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" государственный и муниципальный жилищный фонд (в части жилых домов) перестал быть односубъектным: Закон предоставил гражданам право получить занимаемые ими в этом фонде жилые помещения в собственность. При этом собственники приватизированного жилья стали также совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Верховный Суд Российской Федерации Определением от 25.12.2000 (дело N 78-Г00-61) следующим образом охарактеризовал общее имущество: "По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением".

Указ Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" ввел новые понятия - "общая собственность на места общего пользования", "объекты общей собственности".

Таким образом, понятие общей собственности на места общего пользования было введено законодательством одновременно с предоставлением гражданам права на приобретение государственного и муниципального жилья в частную собственность.

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации установлен правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на жилые и нежилые помещения жилого дома по адресу: г. Ярославль, Депутатский пер., д.3 - зарегистрировано за гражданами и юридическими лицами, не относящимися к муниципальным организациям.

С учётом изложенного, муниципальное образование, передавая помещения в частную собственность, утрачивало, в том числе, право собственности на помещения общего пользования: в рассматриваемом случае - на помещения технического подвала, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование.

Таким образом, является законным и обоснованным решение арбитражного суда первой инстанции об обязании Комитета передать ТСЖ "Депутатский" помещения подвала, исключив их из реестра объектов муниципальной собственности.

При вынесении решения судом первой инстанции установлено, что спорные подвальные помещения переданы Комитетом в аренду ООО "Весконт" на основании договора от 17.12.2004 г., в свою очередь ООО "Весконт" передало в субаренду индивидуальному предпринимателю Ишкову О.Н. часть помещений (договор субаренды от 29.01.2007 г.). Доказательства возврата помещений подвала Комитету в материалы дела не представлены.

Согласно части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников.

Поскольку на заключение договора аренды собственники жилых и нежилых помещений жилого дома, в том числе и собственники помещений подвала, согласие на заключение указанного договора не давали, передача спорного имущества в аренду не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

С учетом изложенного, Комитет не мог выступать в качестве арендодателя спорного имущества.

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку занятие помещений ООО "Весконт" и индивидуальным предпринимателем Ишковым О.Н. основано на недействительной сделке, помещения подлежат освобождению. Следовательно, судом первой инстанции правомерно принято решение о выселении ответчиков.

Кроме того, как следует из договора аренды недвижимого имущества от 17.12.04г. N 10571-Г, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и ОАО "Весконт" (т. 2 л.д. 62) договор на аренду 292 кв.м. нежилых помещений (подвала) был заключен на срок с 1 января 2005 г. по 30 декабря 2005 г. В соответствии с пунктом 7.3 договора если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на тот же срок.

Письмом N 8856 от 24.10.06г. (т. 2 л.д. 93) Комитет сообщил ООО "Весконт" о том, что по истечении срока договора аренды недвижимого имущества (подвала) договор на новый срок возобновляться не будет и Комитет считает его расторгнутым с 30 декабря 2006 г.

Таким образом, на день обращения ТСЖ "Депутатский" с настоящим иском в суд, в соответствии со статьями 620, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, между Комитетом и ООО "Весконт" отсутствовали договорные отношения.

Договор субаренды, подписанный между ООО "Весконт" и индивидуальным предпринимателем Ишковым О.Н. 29 января 2007 г.(т. 2 л.д. 69), является ничтожным, поскольку в соответствии со статьёй 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды может быть заключён только в период действия договора аренды.

29 января 2007 г. договорных отношений между Комитетом и ООО "Весконт" уже не существовало.

Таким образом, ООО "Весконт" и индивидуальный предприниматель Ишков О.Н. занимали спорные помещения без наличия на то правовых оснований, что является основанием для выселения их из занимаемых помещений.

С учетом изложенного, исходя из установленных по делу фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, апелляционная жалоба

удовлетворению не подлежит.

Определение о принятии апелляционной жалобы к производству от 22.01.2008 г. удовлетворено ходатайство Комитета о предоставлении отсрочки по уплате государственной пошлины до вынесения судебного акта по делу.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2007г. по делу N А82-682/2007-35 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля - без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля 1000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий судья

А.В. Тетервак

Судьи

С.В. Самуйлов С.Г. Полякова